Излюбленный вопрос, если ИП продает недвижимость, что надо платить: НДФЛ или налог при УСН? А если она еще и была переведена в коммерческую недвижимость, хотя куплена как физлицом?
Но история, рассказанная в «Красном уголке бухгалтера», интереснее стандартной. ИП перевел квартиру в коммерческую недвижимость:
«Здравствуйте, коллеги! ИП на УСН доходы минус расходы.
В 2019 году предприниматель как физлицо покупает квартиру. Переделывает ее в коммерческую недвижимость, но ей не пользуется. Собирается в сентябре этого года продать.
В расходы не ставил траты на покупку. ОКВЭД по сдаче недвижимости в аренду есть. Если продавать как физлицо — налоговая непременно заставит ставить в доход на упрощенке? А если продать как ИП — то нельзя принять наличку от покупателя, только через р/с?».
Кто-то ответил, что это уже продажа основного средства. Да здравствует налог по УСН. Предложили подождать полгода, перейти на доходную упрощенку и продать только тогда квартиру:
«Это продажа ОС. Если бы ставил в расход, пришлось бы восстанавливать, т.к. срок амортизации 10 лет. Сейчас заплатит 15% с цены продажи. Может с нового года перейти на 6% и потом продать?».
Но, как оказалось, ИП платит 6%, так как занимается производством продуктов питания (региональная льгота).
На что сразу получили ответ, что так даже выгоднее, чем платить НДФЛ с продажи:
«А что выгоднее? Трёх лет нет, как физик 13%. Может там 300% прибыли в итоге и вычет по ндфл будет менее выгоден чем заплатить 5% с учетом льготы? От этого и плясать , сдать при необходимости в аренду на пару месяцев чтобы доказать что в предпринимательской деятельности участвовала и потом продать».
Другие же отметили, что, скорее всего, доход лица. Но лучше уточнить напрямую у налоговиков:
«Если покупалась квартира (т.е.жилая недвижимость и, видимо, оплата была не со счетов ИП (т.к.написано, что приобрел как физлицо) и ни разу не использовалась в коммерческой деятельности (не сдавалась в аренду), то почему вы считаете, что налоговая будет трактовать как продажу в рамках ИП, а не физлица ?
Вот честно скажу, этот вопрос настолько не проработан законодательно, что налоговая всегда как ей выгоднее, так и смотрит. Мне кажется, лучше напрямую сделать письменный запрос в свою налоговую и спросить, как будет облагаться продажа: как у физлица или как у ИП.
Если окажется, что как у физлица, то доход от продажи можно будет уменьшить на стоимость покупки, скорее всего, стоимость прописана в договоре на закупку или есть расписка».
Ну да, а то еще потом придется идти к налоговикам и что-то даказывать.
А кто-то рассказал свою историю:
«Налоговая обязательно начислит как доход, у нас недавно такой же случай был, ИП продала коммерческую недвижимость как физик, которую купила как физик. Налоговая насчитала 6% со всей суммы продажи, и ничего не удалось отбить. Надо было сначала ликвидироваться, потом продавать».
На что уточнили, что, скорее всего, недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Поэтому и начислили:
«Так она, скорее всего, использовала эту недвижимость в предпринимательской деятельности. А у ИП у автора темы — нет».
Подытожим историю следующим ответом:
«Налоговики часто стали мешать личное и предпринимательское. То проданный личный легковой авто требуют поставить в отчетность по ИП, то ещё чего. Мне например вчера прилетело по ТКС одному ИП требование о пояснениях, почему он как физик не сдал 3ндфл с подарка. Считаю что не совсем верно с их стороны».
А какие у вас были интересные ситуации в отношении продажи личного имущества ИП?
Комментарии
5От себя могу добавить что в этом году на меня уже так не таращат глаза ИП-шники, когда им говорю, что от продажи коммерческой недвижки надо платить налог от деятельности ИП, часто возмущаются, спрашивают а точно ли, а может все таки нет, но вежливо и культурно, раньше поголовно был один категоричный ответ в духе: не может быть, 3 года прошло, да какая разница что это за имущество.....
В примере ситуация не однозначная конечно же и я тоже за запрос в местную налоговую.
Плати налог и спи спокойно.
Какой?
ликвидировать и продавать ни разу не вариант. 13%, плюс вычеты не применяются. Плюс НДС. Не смейтесь, есть практика и по НК все складно - на абз.4 п.2 ст.11 ссылка
НДС могут доначислить только если саму продажу недвижимости посчитают предпринимательской деятельностью физлица. Для этого нужна систематичность.