При продаже двух квартир расходы по одной из них не уменьшают доход от другой для НДФЛ

При продаже имущества, которым человек владел менее минимального срока (3 или 5 лет), будет НДФЛ. Но можно применить налоговый вычет, в том числе – в виде фактических расходов на покупку конкретно этого имущества.

Разъяснения дает Минфин в письме от 01.11.2022 № 03-04-05/106250.

Перенос расходов на приобретение одного объекта имущества в счет уменьшения доходов от продажи другого объекта имущества, не предусмотрен в НК РФ.

Допустим, вы купили квартиру № 1 за 2 млн рублей и квартиру № 2 за 5 млн рублей. Потом через год вы продали обе квартиры по 4 млн руб. за каждую. Общий доход – 8 млн рублей. Но расход будет не 7 млн (5 + 2), а 6 млн (4 + 2).

Потому что по квартире № 2 расход не может быть больше дохода. Остаток («неиспользованный расход») нельзя направить на уменьшение дохода от квартиры № 1.

	Квартира № 1	Квартира № 2	Итого
Покупная стоимость	2 000 000	5 000 000	7 000 000
Продажная стоимость	4 000 000	4 000 000	8 000 000
Имущественный вычет при продаже	2 000 000	4 000 000	6 000 000
НДФЛ	(8 000 000 – 6 000 000) = 260 00