Расторгать сделки купли-продажи жилья можно будет только при согласии обеих сторон

Продавцам недвижимости станет труднее изменить условия сделки с покупателем. Депутаты собираются запретить органам госрегистрации отказывать в оформлении прав собственности по заявлению одного из участников сделки. Чтобы ее расторгнуть, нужно будет согласие обеих сторон.


Закон о государственной регистрации прав на недвижимость позволяет любому участнику сделки расторгнуть договор на этапе рассмотрения документов госорганами (эта процедура должна занимать не больше месяца). Чаще всего этим правом пользуется продавец, пытающийся поднять стоимость квартиры, а если покупатель не соглашается с новыми условиями, то ищет более состоятельного клиента, говорит первый вице-президент “Бест-недвижимости” Михаил Гороховский.

Особенно уязвимы к пересмотру цен граждане, покупающие жилье на ипотечный кредит. Сначала такой покупатель получает от банка санкцию на выдачу кредита, затем ищет продавца (на это уходит три-четыре месяца) и заключает кредитный договор. Договор купли-продажи отправляется на регистрацию, а деньги хранятся в банковской ячейке, пока не завершится оформление права собственности. И только потом поступают на счет продавца. Пока сделка регистрируется, продавец может расторгнуть договор, а покупателю придется платить проценты по кредиту. Покупатели отказываются от сделок гораздо реже, говорит Гороховский. Например, когда кредитный договор заключен, а расплатиться за почти купленный объект гражданин не в состоянии.

Повышать цены в ходе сделки продавцов заставляет рост цен на жилье. А покупатель из-за этого отказывается от кредита, санкцию на который он уже получил. Летом 2006 г. цены в Москве росли на 4-6% в месяц), на 100 одобренных кредитов приходилось 45-50 отказов, говорит гендиректор “Фосборн Хоума” Василий Белов. Сейчас рост цен практически прекратился, и количество отказников снизилось до 35-40.

Новые условия от продавца — причина 15% отказов по кредитам, говорит сотрудник одного из столичных банков. А в “Бест-недвижимости” летом, когда средняя квартира дорожала на 5 руб. в минуту, по этой причине расторгались две из трех подготовленных сделок, рассказывает Гороховский. Хотя у Промсвязьбанка за год отказов от одобренных уже кредитов по этой причине не было, говорит замдиректора департамента развития розничного бизнеса Лидия Герцена.

Внесенный зампредом банковского комитета Анатолием Аксаковым и председателем комитета по собственности Владимиром Плескачевским законопроект защитит интересы покупателя. Чтобы расторгнуть сделку, продавцу надо будет обратиться в суд, говорит Аксаков, ему придется отвечать за взятые на себя обязательства или доказывать суду необходимость расторгнуть сделку. Не останутся внакладе и продавцы, уверен Белов. Он полагает, что некоторые банки будут в этих условиях выдавать продавцам деньги, не дожидаясь завершения госрегистрации.

Аксаков думает, что его поправка увеличит объемы ипотечного кредитования как минимум на 5%. Банкиры в этом сомневаются. Продавцы жилья не будут связываться с ипотекой, так как новый закон ограничит их права, полагает вице-президент МДМ-банка Анатолий Крайников.

Законопроект облегчит процедуру госрегистрации и снизит риски, возникающие у банка при проведении ипотечной сделки, но его принятие вряд ли увеличит объемы кредитов, так как основные проблемы — высокие цены на жилье и небольшое количество юридически чистой недвижимости — остаются, говорит Лидия Герцена.