Организация, ОСН, не имеющая право на применение упрощенных способов бухгалтерского учета, арендует офис и сдает небольшую часть офиса в субаренду компании, которая имеет часть схожих учредителей.
По аренде компания формирует ППА и ОА.
Вопросы:
1) Должна ли приведенная стоимость арендных платежей должна быть равна справедливой стоимости предмета аренды? Если да, то как корректно определить и зафиксировать эту величину?
2) Может ли компания учитывать субаренду как операционную аренду, не признавая ЧИА в соответствии с п.27 ФСБУ 25? На дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды.

Question

Организация, ОСН, не имеющая право на применение упрощенных способов бухгалтерского учета, арендует офис и сдает небольшую часть офиса в субаренду компании, которая имеет часть схожих учредителей.

По аренде компания формирует ППА и ОА.

Вопросы:

1) Должна ли приведенная стоимость арендных платежей должна быть равна справедливой стоимости предмета аренды? Если да, то как корректно определить и зафиксировать эту величину?

2) Может ли компания учитывать субаренду как операционную аренду, не признавая ЧИА в соответствии с п.27 ФСБУ 25? На дату предоставления предмета аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды.

Accepted Answer

Добрый день.

1. В соответствии с п. 15 ФСБУ 25/2018 приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды равна справедливой стоимости предмета аренды. Если в соответствии с договором предусмотрен выкуп предмета аренды, то негарантированная ликвидационная стоимость равна нулю, поскольку выкуп гарантирован. В этом случае приведенная стоимость будущих арендных платежей равна справедливой стоимости предмета аренды.

ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» не дает определения справедливой стоимости и не описывает правила ее оценки. В пункте 8 ФСБУ 25/2018 сказано только, что справедливую стоимость следует определять в порядке, предусмотренном МСФО (IFRS) 16 "Аренда" и другими Международными стандартами финансовой отчетности.

Практические подходы к определению справедливой стоимости предмета аренды есть в отраслевых Рекомендациях Р-133/2021-ОК Лизинг «Справедливая стоимость предмета лизинга». Согласно этим рекомендациям, в общем случае справедливой стоимостью предмета аренды считается цена приобретения этого предмета аренды арендодателем. Отклонения от этого общего подхода могут быть

- если арендатор и арендодатель взаимозависимы,-

- или если арендодатель приобретал данный предмет аренды достаточно давно, поэтому цены за прошедшее время существенно изменились

- или если арендодатель приобретал данный предмет аренды с существенными скидками.

В этих случаях справедливую стоимость нужно определять не как цену покупки этого предмета арендодателем, а как цену, за которую данный предмет можно продать на рынке в текущей ситуации.

2. Если организация получила помещение в аренду без выкупа, а затем сдает в субаренду часть этого помещения, с позиций данного промежуточного арендодателя аренда однозначно является операционной, поскольку не может быть выполнено ни одно из приведенных в пункте 25 условий для признания аренды финансовой:

-передать право собственности конечному арендатору промежуточный арендодатель не может (это не его помещение);

-возможность продлить субаренду у промежуточного арендодателя тоже весьма ограничена (все зависит от намерений собственника помещения -исходного арендодателя);

-срок субаренды вряд ли сопоставим с периодом возможного использования помещения.

ФСБУ 25 ПУНКТ 27

Эта и еще 31 721 консультация от экспертов на различные темы доступны по подписке