Расторжение аренды
заключен договор аренды недвижимого имущества на 10 лет. В нем не предусмотрено досрочное расторжение в одностороннем порядке и повышение арендной платы. Имеется ли судебная практика в пользу расторжения договора через несколько лет стоимость арендной платы на этом рынке увеличилась. Также предусмотрена возможность индексации суммы арендной платы, если доход арендатора превысит определенную сумму. Однако согласно справке арендатора доход не увеличивается (имеются сомнения в достоверности ее показателей). Можно ли требовать через суд увеличения арендной платы, если не удастся его расторгнуть.
Этот и еще 3 990 ответов от экспертов на различные темы доступны по
Подключите сервис Клерк.Консультации и получите решение всех ваших рабочих задач от лучших экспертов-практиков страны:
Задать свой вопрос
⚡ Отвечаем за 1-3 часа
Приветствуем вас!
1. Изменение или расторжение договора
Изменение или расторжение договора осуществляется в рамках ст. 450 ГК РФ (Основание для изменения и расторжения договора), ст. 451 ГК РФ (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), порядок там указан очень строго, если это предусмотрено договором, либо законом.
Закон позволяет лишь в судебном порядке расторгать или менять договор, причем нужны серьезные основания. Вся судебная пратика говорит о том, что инфляция (это когда цены растут на аренду у всех) не может быть таким основанием, т.к. вы сами должны это предусматривать, это нормальный предпринимальсткий риск.
Есть еще ст. 450.1 ГК РФ (Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору), это почти тоже самое, что и расторжение, но оно, как написано в этой норме должно быть предусмотрено законом или договором.
На практике суды, как правило, не признают существенными изменениями:
• инфляционные процессы (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767);
• финансовый кризис (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01);
• изменение курса иностранной валюты (см. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017));
• ухудшение финансового состояния стороны договора, в том числе ее банкротство (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10 по делу № А17-1960/2009);
• нарушение сроков выполнения работ по договору (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.08.2015 № Ф06-27110/2015 по делу № А65-24606/2014);
• изменение обстоятельств по воле стороны договора (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2021 № Ф05-21171/2020 по делу № А40-290941/2019);
• внесение поправок в законодательство, если они не препятствуют исполнению договора (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2023 № Ф06-3467/2023 по делу № А72-10416/2022);
• изменения категории земельного участка, если вид разрешенного использования не менялся (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.04.2021 № Ф06-1960/2021 по делу № А55-15305/2020).
Получается, что очень мало оснований, если это не предусмотрено договором, сейчас вся судебная пратика напрвлена на то, чтобы договор оставлся, расторгнуть его весьма сложно.
Чтобы суд удовлетворил иск об изменении или расторжении договора, вам нужно доказать одновременное наличие следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):
1) вы полагали, что изменения не произойдет, когда заключали договор. И ваш контрагент тоже исходил из этого. Учтите, что суд проверит, могли ли вы оба разумно предвидеть такое изменение еще при заключении договора (см. Позицию ВС РФ). Так, суды, как правило, считают, что если экономические кризисы случались и раньше, то предприниматели способны их предвидеть;
2) вы не могли преодолеть причины изменения, когда они возникли. Это не удалось при той степени заботливости и осмотрительности, какая от вас требовалась по характеру договора и условиям оборота. Например, дом признали аварийным и подлежащим сносу и подрядчик не смог выполнить работы по его капитальному ремонту и реконструкции;
3) для вас наступят негативные последствия, если вы продолжите исполнять договор, не изменив его. То соотношение имущественных интересов сторон, которое соответствует договору, нарушится так, что вы в значительной степени лишитесь того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора;
4) вы не несете риск изменения обстоятельств - это не вытекает из обычаев или существа договора. Например, суды признают, что заемщик несет риски изменения курсов валют по кредитному договору в валюте.
Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
• Расторгают договор аренды земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств, если строительные или иные работы, проводимые на участке или за его пределами, повлеки невозможность эксплуатации участка в соответствии с указанными в договоре целями
Судебная практика
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2020 № Ф09-2412/20 по делу № А60-53207/2019
"...Отдел по управлению муниципальным имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском... потребовав расторжения договора аренды земельного участка...
...удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд... исходил из того, что договор аренды не может быть сохранен, поскольку разместить торговый объект в пределах арендуемого участка, не нарушив при этом требований ОСТ... "Автобусные остановки на автомобильных дорогах. Общие технические требования", объективно невозможно.
...Расширение дорожного полотна вследствие капитального ремонта проезжей части автомобильной дороги, повлекшее совмещение территории, необходимой для размещения остановочного комплекса... с земельным участком, арендуемым ответчиком, правомерно квалифицировано апелляционным судом как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора...
...Таким образом, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что при установленных обстоятельствах дальнейшая эксплуатация... земельного участка... в целях, определенных договором аренды... объективно невозможна без нарушения требований действующего законодательства, что влечет необходимость расторжения договора аренды в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
Аналогичная позиция найдена в следующих судебных актах:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2022 № Ф05-20336/2022 по делу № А40-245018/2021
• Расторгают муниципальный контракт на выполнение подрядных работ в связи с существенным изменением обстоятельств, если заказчик не предоставил проектную документацию, без которой невозможно выполнить работы, и потребовал выполнить работы, не предусмотренные контрактом
Судебная практика
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31.01.2018 № Ф10-5566/2017 по делу № А23-5932/2016
"...общество [подрядчик - ред.] обратилось... с иском к Администрации... о расторжении государственного (муниципального) контракта...
...В ходе производства работ подрядчиком выявлены обстоятельства, препятствующие производству работ на данном объекте, а именно: отсутствие проектной документации, необходимой для достижения целей муниципального контракта, а также соответствующих разрешений для проведения подготовительных и земельных работ.
...Однако проектная документация, также обязательная при выполнении новых строительных работ линейных объектов капитального строительства, муниципальным заказчиком подрядчику не предоставлялась, несмотря на его требования.
...При указанных обстоятельствах, установив, что отсутствие проектной документации привело к невозможности выполнения подрядчиком работ, предусмотренных контрактом, учитывая, что действия муниципального заказчика, требующего от подрядчика выполнения работ по прокладке новой трубы водопровода без демонтажа существующей трубы, которые не указаны в контракте, фактически свидетельствуют об изменении муниципальным заказчиком предмета спорного контракта, суд обоснованно признал данные обстоятельства существенными изменениями, которые возникли после заключения спорного контракта и не могли быть устранены подрядчиком в самостоятельном порядке..."
• Не расторгают договор присоединения к сетям теплоснабжения и не признают существенным изменением обстоятельств для теплоснабжающей организации изменение схемы теплоснабжения
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.11.2019 № Ф04-4561/2019 по делу № А27-24527/2018
"...общество... обратилось... с иском к обществу... (далее - компания) о расторжении договора о подключении к сетям теплоснабжения...
...Из материалов дела следует и судами установлено, что между обществом (исполнитель) и компанией (заказчик) был заключен договор... в соответствии с условиями которого исполнитель обязался выполнить мероприятия по подготовке своей системы теплоснабжения... к подключению объектов недвижимости... и подать тепловую энергию в точку подключения объекта...
...Отказ ответчика расторгнуть договор в добровольном порядке послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отклоняя ссылки истца на изменение схемы теплоснабжения, суд первой инстанции отметил, что указанное обстоятельство не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств применительно к правилам статьи 451 ГК РФ, ежегодная актуализация схемы теплоснабжения императивно закреплена... истец как профессиональный участник правоотношений по теплоснабжению мог предвидеть возможность внесения изменений в схему теплоснабжения.
...Оценив представленные доказательства... суды правомерно отказали в удовлетворении иска..."
2. Сведения в справке, представленной арендатором недостоверны.
Ваши подозрения нужно доказать, например, можно посмотреть на бухгалтерскую отчетность арендатора, сейчас она публикуется ФНС в ГИР БО, к ней есть доступ у всех. Либо просто подсчитать по чекам, машинам примерную активность, это хорошо умеют делать маркетологи, они знают, как у конкурентов узнать объемы продаж, а они, как правило, связаны с объемами производства.