Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2008 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Северо-Западный Телеком" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 16.07.2007 (судья Семенюк Е.Ю.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2007 (судьи Кашина Т.А., Попова Н.М., Черемошкина В.В.) по делу N А42-1847/2007,
УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество "Северо-Западный Телеком" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Мурманской области (далее - Управление) о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на объект недвижимости - водозаборную скважину, инвентарный номер 29, расположенную по адресу: железнодорожная станция Кица Мурманской области, база отдыха "Кица".
Решением от 16.07.2007 в иске отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2007 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество просит названные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, в договоре от 30.07.98 содержится характеристика водозаборной скважины, представляющей собой сооружение, состоящее из двух баков и артезианской скважины; договор содержит достаточно сведений, позволяющих установить приобретенный Обществом объект, неясности в отношении приобретаемого имущества у сторон не имелось.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, Общество в кассационной жалобе просило рассмотреть указанную жалобу в отсутствие его представителя. С учетом изложенного неявка в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, согласно статье 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, открытое акционерное общество "Мурманский домостроительный комбинат" (продавец, далее - Мурманский ДСК) и открытое акционерное общество "Мурманэлектросвязь" (покупатель, далее - ОАО "Мурманэлектросвязь") заключили договор от 30.07.98 N 21-33/3-116 купли-продажи недвижимости в виде комплекса зданий и сооружений базы отдыха, расположенного в поселке Кица, включающего в себя: трехэтажное здание спального корпуса на 150 мест с блоком обслуживания в цокольной части и прилегающими площадками для отдыха, два бака по 20 куб.м на крыше здания с забором воды через артезианскую скважину, участок линии электропередачи с принимающей электростанцией, септик и наружную канализацию (дворовый туалет), малоценное имущество на объектах базы отдыха. Общая стоимость имущества комплекса объектов базы отдыха составляет 699 600 руб. (с учетом НДС). Характеристика объектов комплекса приведена в приложении N 1 к договору, согласно которому два бака по 20 куб.м расположены в пристройке на крыше с забором воды с глубины 25 - 30 метров через артезианскую скважину, их стоимость составляет 8000 руб.
По акту приема-передачи от 05.08.98 имущество, в том числе два бака объемом 20 куб.м, передано продавцом покупателю.
На основании данного договора и акта приема-передачи 31.08.98 зарегистрирован переход к ОАО "Мурманэлектросвязь" права собственности на здание спального корпуса, о чем выдано свидетельство серии МО N 001620.
В связи с реорганизацией ОАО "Мурманэлектросвязь" в форме присоединения к Обществу 25.04.2003 зарегистрировано право собственности последнего на тот же объект с выдачей свидетельства серии 51-АА N 134918.
Земельный участок площадью 8328 кв.м, занятый базой отдыха "Кица", предоставлен ОАО "Мурманэлектросвязь" в аренду по договору от 12.02.99 N 145, заключенному с администрацией Кольского района, сроком до 10.11.2047.
22.07.2004 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности Мурманского ДСК в связи с его ликвидацией по решению суда.
В августе 2004 года Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на водозаборную скважину на основании документов о реорганизации ОАО "Мурманэлектросвязь".
Однако уведомлением от 12.05.2005 Управление сообщило Обществу об отказе в государственной регистрации права на основании абзацев 9, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что Обществом не представлен документ, подтверждающий регистрацию права собственности ОАО "Мурманэлектросвязь" на спорный объект, а также заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.
Общество, ссылаясь на то, что на основании договора от 30.07.98 N 21-33/3-116 продажи недвижимости приобрело спорный объект в собственность, однако в связи с ликвидацией продавца (Мурманского ДСК) и реорганизацией покупателя (ОАО "Мурманэлектросвязь") не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на данный объект, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Право собственности может быть приобретено по основаниям, установленным статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
В силу статьи 223 того же Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 551 указанного Кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация сделок и прав осуществляется в порядке, установленном Законом о государственной регистрации, согласно статье 16 которого государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. В случае, когда право продавца возникло до введения в действие упомянутого Закона и не было зарегистрировано в установленном им порядке, а основания для подлежащего регистрации перехода права имели место после введения этого Закона в действие, государственная регистрация ранее возникшего права производится по заявлению правообладателя при государственной регистрации перехода права.
Между тем названным Законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны после заключения договора.
В таком случае право может быть зарегистрировано на основании решения суда о регистрации перехода права, вынесенного в соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона о государственной регистрации, примененными по аналогии закона. Принимая решение о регистрации, суд оценивает все документы, относящиеся к предмету сделки, проверяет, имелись ли у продавца полномочия на отчуждение имущества, соответствует ли заключенный сторонами договор требованиям закона, устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.
Проанализировав договор от 30.07.98, представленный истцом в качестве правоустанавливающего документа, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор не подтверждает приобретение правопредшественником Общества водозаборной скважины как самостоятельного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу положений статьи 554 названного Кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как видно из договора купли-продажи от 30.07.98 N 21-33/3-116, в предмет продажи в числе прочего имущества входили два бака объемом 20 куб.м, расположенных в пристройке на крыше, с забором воды через артезианскую скважину. Как правильно отметил апелляционный суд, указание при описании приобретаемых по договору двух баков на артезианскую скважину свидетельствует о наличии технической возможности с использованием баков получать воду из скважины, но не о приобретении в составе имущества базы отдыха самой скважины, никаких индивидуализирующих признаков которой, а также сведений о принадлежности кому-либо в договоре не содержится.
Довод подателя жалобы о том, что приобретенные правопредшественником Общества два бака по 20 куб.м на крыше здания представляют собой гидротехническое сооружение, включающее в себя и саму артезианскую скважину, подлежит отклонению, поскольку из договора от 30.07.98 и относящихся к нему документов такой вывод не следует.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным им обстоятельствам, нормы материального права применены судом правильно, таких нарушений норм процессуального права, которые в силу частей третьей и четвертой статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену судебного акта, судом не допущено, в связи с чем установленных названной статьей оснований для отмены обжалуемых решения и постановления не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 16.07.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2007 по делу N А42-1847/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Северо-Западный Телеком" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН