Вопрос: Я, индивидуальный предприниматель, (пенсионерка) владею с 2002 года на праве собственности помещением магазина в многоквартирном доме. В 2006 году Комитет по управлению муниципальным имуществом вынудил заключить договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 25 лет. Договор содержит акт приема-передачи земельного участка (вид права не указан) с кадастровым номером и кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).
Согласно письму МФ РФ от 17 мая 2006 года N 03-06-02-02/65 я попыталась расторгнуть договор аренды и стать плательщиком земельного налога. Получила отказ, т.к. земельный участок не предоставлен ни на одном из прав владения, а расторжение договора возможно в случае перехода права собственности на помещение магазина или приобретение земельного участка в общую долевую собственность.
В связи с вышеизложенным прошу ответить: должна ли я быть признана плательщиком земельного налога или арендной платы? Нарушены ли мои законные права и интересы? Действуют ли перечисленные законы в письме МФ РФ на всей территории РФ или имеют законную силу только для г.г. Москвы и Санкт-Петербурга?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше письмо от 21 февраля 2008 года по вопросу уплаты земельного налога в отношении земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, и сообщает следующее.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем необходимо отметить, что основания прекращения права собственности на земельные участки предусмотрены в статье 44 Земельного кодекса Российской Федерации, к числу которых отнесены отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности на земельный участок, принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Таким образом, изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, положения статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ содержат лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность, но не определяют порядок такого перехода, в связи с чем полагаем, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений.
На основании статей 28 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. Вместе с тем в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (в частности, статьей 16 Федерального закона N 189-ФЗ) и законами субъектов Российской Федерации, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание сложившуюся судебно-арбитражную практику (например, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.10.2007 N 10248/07, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2007 N А28-8421/2006-394/30, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.2007 N Ф04-1251/2007), полагаем, что для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа.
По вопросу о налогообложении рассматриваемого земельного участка необходимо отметить следующее.
В соответствии со статьей 388 главы 31 "Земельный налог" Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом налогоплательщиками не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Как следует из письма, в 2006 году между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и одним из собственников помещений в многоквартирном доме был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
В связи с этим в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, указанному земельному участку присвоен кадастровый номер, уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления издано решение о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме будут признаваться плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка с момента расторжения ранее заключенного договора аренды.
С.В. Разгулин