Вопрос: Наша организация является застройщиком и на основании полученного разрешения на строительство привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для создания на земельном участке многоквартирного дома.
Для привлечения денежных средств участников долевого строительства наша организация приобретает в собственность за плату земельный участок у коммерческой организации. Срок строительства объекта составляет от двух до трех лет.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, приобретая право собственности на помещение в многоквартирном доме, участник долевого строительства приобретает долю в праве собственности на земельный участок, при этом застройщик (наша организация) свое право на соответствующую долю утрачивает. После завершения строительства и передачи права собственности на все помещения в многоквартирном доме застройщик полностью утрачивает право собственности на земельный участок и передает (реализует) его участникам долевого строительства.
Просим вас разъяснить, каким образом и при каких условиях расходы на приобретение земельного участка могут быть учтены для целей налогообложения прибыли при строительстве многоквартирного дома с привлечением денежных средств в порядке долевого участия. Учитывается ли стоимость земельного участка в составе расходов застройщика или, аналогично затратам на строительство, учитывается как расходы, возмещаемые дольщиками?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 07.02.2008 г. N 14/01 по вопросу учета в целях налогообложения прибыли стоимости земельного участка при долевом строительстве многоквартирного дома и сообщает следующее.
Из вашего письма следует, что организация является застройщиком и на основании полученного разрешения на строительство привлекает денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирного дома на земельном участке, приобретаемом застройщиком в собственность за плату у коммерческой организации.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Право собственности на земельные участки, как это установлено статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Право собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, согласно статье 38 Жилищного кодекса, переходит при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю, т.е. в силу федерального законодательства.
В соответствии с частью 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. При этом доля в праве на общее имущество дома, включая указанный земельный участок, не подлежит отдельной государственной регистрации.
Подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования.
К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами, в частности, имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.
Исходя из изложенного, стоимость земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков (инвесторов), учитывается организацией - застройщиком аналогично затратам на строительство как расходы, возмещаемые дольщиками, т.е. расходы, произведенные в рамках целевого финансирования.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России N 03-02-07/2-138 от 07.08.2007 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
И.В. Трунин