Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2008 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М., при участии от Общества Лоозе Э.Э. (доверенность от 08.04.2008), от Управления Савеловой Д.О. (доверенность от 14.12.2007), от КУГИ Джикидзе Т.Р. (доверенность от 29.12.2007), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2007 по делу N А56-21505/2007 (судья Захарова М.В.),
УСТАНОВИЛ:
закрытое акционерное общество "Союз Домостроителей" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) с заявлением о признании незаконным решения Управления от 10.04.2007 об отказе в государственной регистрации сделки по безвозмездной передаче в собственность Санкт-Петербурга земельных участков площадью 450 кв.м и 799 кв.м (кадастровые номера 78:5343:2, 78:5343:3 соответственно), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Ярославский пр., д. 66, и перехода права собственности на указанные объекты; об обязании Управления зарегистрировать данную сделку и переход права собственности на названные участки.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).
Решением от 28.11.2007 заявленные требования удовлетворены.
В апелляционном порядке дело не пересматривалось.
В кассационной жалобе Управление просит данное решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Как считает податель жалобы, поскольку спорные земельные участки сформированы до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) у собственников помещений многоквартирного дома возникло право общей долевой собственности на данные участки.
Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что в настоящее время земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не сформирован, поэтому у собственников помещений в доме право общей собственности в отношении занятого домом участка не возникло; Общество как собственник двух земельных участков правомерно распорядилось ими путем передачи в дар Санкт-Петербургу в целях обеспечения в последующем процедуры формирования единого земельного участка под жилым домом; отказ Управления в государственной регистрации незаконен.
В судебном заседании представитель Управления поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества и КУГИ против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве Общества.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 N 1129 "О принятии дара Санкт-Петербургом" Общество и КУГИ заключили договор от 27.11.2006 о безвозмездной передаче спорных земельных участков в государственную собственность Санкт-Петербурга. Согласно пункту 4 договора на земельных участках частично расположен вновь построенный многоквартирный жилой дом.
Названные земельные участки относятся к землям поселений с целевым назначением под индивидуальный жилой дом и принадлежали Обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами на право собственности на землю серии СПб N 025231, 025338 от 22.08.98.
В декабре 2006 года Общество и КУГИ обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на указанные земельные участки.
Однако уведомлением от 10.04.2007 Управление на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) отказало в названной регистрации по тем мотивам, что на указанных земельных участках расположен многоквартирный жилой дом, в связи с чем в силу статей 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Общество, считая отказ Управления незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.
Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации права.
В силу статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В данном случае в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор от 27.11.2006 о безвозмездной передаче недвижимого имущества в собственность Санкт-Петербурга, заключенный со стороны дарителя Обществом, являющимся собственником двух передаваемых земельных участков.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 05.01.2003 N 6-ра Обществу разрешено проектирование и строительство жилого дома на земельном участке площадью 2700 кв.м, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Ярославский пр., д. 66 (севернее дома N 66 по Ярославскому проспекту). Указанный земельный участок состоит из трех земельных участков: земельных участков площадью 450 кв.м и 799 кв.м, принадлежащих Обществу на праве собственности, а также земельного участка площадью 1451 кв.м, предоставленного Обществу в аренду по договору от 21.02.2003 N 00/ЗК-01723(02) аренды на инвестиционных условиях.
Актом приемки законченного строительством объекта от 31.08.2005, утвержденным приказом Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 07.09.2005, государственной приемочной комиссией принят в эксплуатацию жилой дом по указанному адресу.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 16 Вводного закона. При этом из пунктов 2, 5 названной статьи следует, что общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме возникает только на такой земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.
В данном случае под строительство многоквартирного дома предоставлялся земельный участок площадью 2700 кв.м, состоящий из трех земельных участков, принадлежащих двум разным собственникам (государству и Обществу). По окончании строительства дома единый земельный участок как объект земельных отношений в смысле статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации для эксплуатации жилого дома сформирован не был, государственный кадастровый учет в отношении участка, на котором расположен жилой дом, в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" не проведен.
Следует также учесть, что передача в собственность Санкт-Петербурга двух земельных участков, находящихся в частной собственности, входящих в состав участка большей площади, на котором возведен жилой дом, была необходима в целях установления в отношении участка, занятого домом, единого правового режима, формирования единого земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома, с тем чтобы по окончании формирования земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Иное положение создавало бы противоречивую ситуацию, когда в отношении одних и тех же участков сохранялось бы право собственности Общества и одновременно участки считались находящимися в общей долевой собственности домовладельцев.
При таких обстоятельствах у регистрирующего органа не имелось оснований считать, что земельные участки площадью 799 кв.м и 450 кв.м, права на которые были заявлены к регистрации, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного суд правомерно посчитал обжалуемый отказ в проведении государственной регистрации незаконным и удовлетворил требования Общества.
Доводы Управления основаны на неправильном применении норм гражданского, земельного и жилищного законодательства, согласно которым в общую долевую собственность собственников помещений в доме переходит земельный участок, сформированный под многоквартирным домом после принятия его в эксплуатацию, а не земельные участки, сформированные до начала строительства.
Таким образом, кассационная инстанция считает содержащиеся в обжалуемом решении выводы правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2007 по делу N А56-21505/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ