Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2008 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М., при участии от Концерна Жуковой Г.С. (доверенность от 25.01.2008), от Завода Милюковой А.В. (доверенность от 03.06.2008), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Концерн "Питер" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2007 (судья Ятманов А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2008 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-15598/2007,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Концерн "Питер" (далее - Концерн) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ювелирный завод "Альфа" (далее - Завод) о взыскании 312 000 руб. неустойки на основании пункта 6.3 предварительного договора от 21.08.2006 N 214/06 аренды нежилых помещений.
Решением от 26.12.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано по тем мотивам, что предварительной договор в силу статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, поскольку на момент его подписания истцу принадлежала доля в праве общей долевой собственности на здание, он не являлся единственным инвестором создаваемого торгового комплекса "Питер" и соответственно не мог выступать арендодателем.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2008 названное решение отменено в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, а именно применением не подлежащей применению статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору, заключение которого регулируется статьей 429 названного Кодекса, и несоответствием имеющимся в деле доказательствам выводов суда об отсутствии у ответчика информации о наличии договора простого товарищества от 22.01.2003, сведения о котором имеются в предварительном договоре; принят новый судебный акт об отказе в иске по иным мотивам. Апелляционный суд исходил из недоказанности истцом факта отказа Завода от исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 5.1 предварительного договора.
В кассационной жалобе Концерн просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Как считает податель жалобы, основанием для взыскания неустойки является отказ ответчика от заключения договора аренды на указанных в предварительном договоре условиях (пункт 6.1 договора), что подтверждается его просьбой о расторжении краткосрочного договора аренды, прекращением с февраля 2007 года деятельности в помещениях и не оспаривалось Заводом; отказ Завода от приобретения векселя является дополнительным доказательством отказа ответчика от заключения договора аренды.
Завод в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что апелляционным судом были исследованы обстоятельства, на которые ссылался Концерн в исковом заявлении, а в кассационной жалобе содержатся доводы, свидетельствующие о фактическом изменении истцом оснований иска.
В судебном заседании представитель Концерна поддержал кассационную жалобу, указав, что требование о взыскании неустойки было заявлено в связи с отказом ответчика от заключения основного договора аренды, о чем определенно свидетельствует направленное Заводом в адрес Концерна письмо. Представитель Завода против удовлетворения жалобы возразил по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Концерн (арендодатель) и Завод (арендатор) заключили предварительный договор от 21.08.2006 N 214/06, в соответствии с которым обязались заключить в последующем договор аренды нежилых помещений ориентировочной площадью 26 кв.м, расположенных на первом этаже здания строящегося торгового комплекса "Питер" по адресу: Санкт-Петербург, ул. Типанова, д. 21, сроком на 2 года, исчисляемым с даты открытия торгового комплекса, для использования под магазин с арендной платой в размере 1500 условных единиц за 1 кв.м в год.
Согласно пункту 1.4 договора строительство названного торгового комплекса осуществляется арендодателем на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2003 N 107; договора от 15.04.2004 N 00/ЗК-04006 (12) аренды земельного участка на инвестиционных условиях; договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) от 22.01.2003; договора генерального подряда от 30.11.2004.
В соответствии с разделом 3 предварительного договора договор аренды должен быть подписан в течение одного месяца с даты получения арендодателем свидетельства о праве собственности на здание торгового комплекса; не позднее 20.09.2006 стороны на условиях предварительного договора заключают краткосрочный договор аренды помещений на срок 11 месяцев, действующий до заключения договора аренды и считающийся прекращенным с даты государственной регистрации договора аренды.
Пунктом 5.1 предварительного договора на арендатора возложена обязанность не позднее 10 дней со дня подписания предварительного договора приобрести один простой вексель Концерна номиналом 104 000 руб., со сроком погашения по предъявлении, но не ранее 01.03.2007.
Пунктом 6.3 предварительного договора предусмотрено, что невыполнение арендатором условий пункта 5.1 считается отказом арендатора от заключения договора аренды; в этом случае арендодатель вправе передать помещение другим возможным арендаторам и взыскать неустойку, установленную пунктом 6.1 предварительного договора, в виде штрафа в размере 9 750 условных единиц.
Во исполнение раздела 3 предварительного договора стороны подписали краткосрочный договор от 20.09.2006 N 214 П аренды нежилого помещения площадью 26 кв.м, подлежащей уточнению по результатам замеров проектно-инвентаризационным бюро, расположенного на первом этаже отдельно стоящего нежилого здания торгового комплекса "Питер" по указанному выше адресу, сроком на 11 месяцев. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.12.2007 по другому делу (N А56-15597/2007), оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2008, указанный договор признан незаключенным.
На основании договора простого товарищества от 22.01.2003 с дополнительными соглашениями к нему, протокола от 20.12.2006, акта приема-передачи от 20.12.2006 за Концерном 27.01.2007 зарегистрировано право на долю в размере 456345/459789 в праве общей долевой собственности на здание торгового комплекса "Питер" по ул. Типанова, д. 21, лит. А в Санкт-Петербурге, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 27.01.2007 серии 78-АА N 422231. Согласно данному свидетельству другим участником долевой собственности с размером доли 3444/459789 является общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр "Питер".
На основании договора от 28.01.2007 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности за Концерном 22.03.2007 зарегистрировано право на долю в размере 3444/459789 в праве общей долевой собственности на тот же объект, что удостоверено свидетельством серии 78-АА N 605027. В связи с приобретением указанной доли Концерн стал единоличным собственником объекта.
Концерн, ссылаясь на невыполнение Заводом предусмотренного пунктом 5.1 предварительного договора обязательства по приобретению векселя, направил ответчику претензию от 21.04.2007 N 356 с требованием выплатить установленный пунктами 6.1, 6.3 штраф в размере 312 000 руб.
В дальнейшем Концерн, считая, что Завод нарушил условие предварительного договора о приобретении простого векселя, а это свидетельствует об отказе Завода от заключения договора аренды и является основанием для применения ответственности в виде штрафа, в июне 2007 года обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Суд первой инстанции посчитал предварительный договор ничтожной сделкой как противоречащей статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент его заключения истец не являлся единственным инвестором строящегося здания.
Отменяя решение суда по мотиву неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, апелляционный суд указал, что названная статья неприменима при оценке предварительного договора, заключение которого регулируется статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция не считает вывод арбитражного суда первой инстанции не соответствующим нормам материального права.
В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения у его сторон гражданских прав и обязанностей. По предварительному договору у сторон возникает обязанность заключить в будущем договор на условиях предварительного договора. При этом из положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основной договор заключается теми же сторонами, которые заключили предварительный договор. По предварительному договору аренды стороны берут на себя обязательство заключить в будущем договор аренды, что для арендодателя, которым согласно статье 608 упомянутого Кодекса может быть только собственник либо управомоченное законом или собственником лицо, является одним из способов реализации полномочий по распоряжению имуществом. Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 246 названного Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что имущество, в отношении которого предполагалось в будущем заключить договор аренды, создавалось в рамках совместной деятельности, а в силу норм главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенное в результате совместной деятельности имущество признается общей долевой собственностью товарищей. В таком случае Концерн был не вправе без согласования с другими участниками совместной деятельности распорядиться этим имуществом путем принятия на себя обязательства передать часть общего имущества в аренду. Наличие в предварительном договоре ссылки на договор простого товарищества от 22.01.2003 не влияет на правовую оценку предварительного договора.
С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Что касается выводов апелляционного суда о недоказанности истцом факта неисполнения ответчиком обязанности, предусмотренной пунктом 5.1 предварительного договора, и отказа Завода от заключения основного договора аренды, влекущих применение установленных пунктом 6.1 предварительного договора санкций, то эти выводы нельзя признать не соответствующими имеющимся в деле доказательствам. Однако ввиду недействительности предварительного договора неисполнение одной из его сторон условий договора не имеет правового значения для решения вопроса о применении договорной неустойки.
Доводы подателя жалобы о том, что суд первой инстанции фактически не исследовал вопрос об отказе Завода от заключения основного договора, подлежат отклонению, поскольку признание договора не соответствующим требованиям закона является достаточным основанием для отказа во взыскании предусмотренной данным договором неустойки.
Таким образом, кассационная инстанция считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, так как апелляционным судом неправильно применены нормы материального права, а решение суда первой инстанции должно быть оставлено в силе.
Отмена постановления апелляционного суда с оставлением в силе решения суда первой инстанции не свидетельствует об удовлетворении кассационной жалобы, поскольку в жалобе Концерн выражает несогласие с выводами, содержащимися в обоих судебных актах. Поэтому бремя расходов по государственной пошлине, уплаченной при подаче кассационной жалобы, остается на истце.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2008 по делу N А56-15598/2007 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2007 оставить в силе.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ