Вопрос: Банк планирует размещение офиса в здании, которое в настоящий момент завершено строительством, но не внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
До настоящего времени у контрагента банка - инвестора (собственника) помещения отсутствует свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, подтверждающее право собственности на помещение. Права контрагента на помещение подтверждены инвестиционным договором.
До внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним помещение, в котором банк планирует разместить офис, не может рассматриваться как объект недвижимого имущества. Учитывая вышеуказанное, помещение на данный момент является имуществом, право собственности на которое подтверждаются инвестиционным договором.
Банк достиг с потенциальным арендодателем соглашения о заключении предварительного договора аренды с передачей имущества (помещения) в безвозмездное пользование на период до заключения основного договора аренды.
Просим дать разъяснения порядка учета расходов и доходов в целях налогообложения прибыли при заключении предварительного договора аренды помещения с передачей этого помещения в сданном в эксплуатацию здании в безвозмездное пользование (до получения собственником свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и заключения договора аренды этого помещения), в том числе:
1. Признаются ли доходами в целях налогообложения прибыли доходы, полученные банком в связи с использованием полученного по предварительному договору аренды в безвозмездное пользование имущества (помещения)?
2. Признаются ли расходами в целях налогообложения прибыли расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием такого имущества (помещения), при условии экономического обоснования и документального подтверждения данных расходов?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 23.04.2008 N 331 по вопросу учета в целях налогообложения прибыли доходов и расходов, полученных от пользования имуществом, переданного
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
С учетом этого, заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем заключить основной договор и, следовательно, с учетом его специфики у сторон не образуются доходы или расходы.
В то же время из письма следует, что собственник недвижимого имущества по предварительному договору передал будущему арендатору помещение в безвозмездное пользование на период до подписания договора аренды после государственной регистрации объекта недвижимости.
Правоотношения сторон по договору безвозмездного пользования регулируются главой 36 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статьей 689 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 98 в целях применения главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к имуществу, переданному в безвозмездное пользование, применяются положения пункта 8 статьи 250 Кодекса.
В соответствии с пунктом 8 статьи 250 Кодекса к внереализационным доходам в целях налогообложения прибыли относится доход в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.
Установленный пунктом 8 статьи 250 Кодекса принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 Кодекса, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью.
Таким образом, налогоплательщик, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.
Пунктом 16 статьи 270 Кодекса предусмотрено, что при определении налоговой базы у передающей стороны не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходы, связанные с такой передачей.
Принимающая сторона в случае осуществления деятельности, направленной на получение доходов, в связи с использованием имущества, полученного безвозмездно, учитывает для целей налогообложения прибыли расходы, связанные с использованием и содержанием такого имущества, при условии соответствия таких расходов критериям, установленным статьей 252 Кодекса.
С.В. Разгулин