Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2008 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Мельниковой Н.А.
судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Ленской С.И.
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3431/2008) ООО "Вальде"
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.02.2008 г. по делу N А21-2740/2007 (судья Конева В.В.), принятое
по иску ООО "Вальде"
к ФГОУ СПО "Советский конотехникум", Территориальному Управлению Росимущества по Калининградской области, Федеральному агентству по культуре и кинематографии РФ
о расторжении договора от 03.10.1991 г., взыскании 12 908 826 руб.
при участии:
от истца: не явился (извещен)
от ответчиков: не явились (извещены)
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Вальде" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Территориальному Управлению Росимущества по Калининградской области, Федеральному агентству по культуре и кинематографии РФ о расторжении договора аренды помещений от 03.10.1991 г., заключенного между Советским кинотехникумом и МП "Вальде" в связи с существенным нарушением арендодателем его условий, взыскании убытков в размере 12 908 826 руб. 00 коп., причиненных расторжением договора.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 05.02.2008 г. по делу N А21-2740/2007 расторгнут договор аренды помещений от 03.10.1991 г., в удовлетворении остальной части иска отказано.
На указанное решение истцом подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильную оценку судом материалов и обстоятельств дела, неправильное применение материального и процессуального права, просит судебный акт отменить и принять решение об удовлетворении заявленных исковых требований. Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что не установлено нарушения прав истца, так как именно истец прекратил договорные отношения по своей инициативе. Данный довод, по мнению истца, опровергается тем, что несмотря на действующий договор аренды спорные помещения были переданы Теруправлением и Техникумом Санкт-Петербургскому университету культуры, в одностороннем порядке ответчики отказались выполнять свои обязательства по договору аренды с ООО "Вальде", общество лишилось того, на что рассчитывало при заключении договора. Техникум и Теруправление, изъяв из пользования общества и передав в бессрочное пользование Университету арендованные помещения, сделали невозможной компенсацию денежными средствами арендных платежей, в связи с чем общество реально утратило вложенное в ремонт имущество, то есть понесло убытки.
ФГОУ СПО "Советский кинотехникум" с доводами апелляционной жалобы не согласилось, считая решение суда законным и не подлежащим отмене. Как указал ответчик, Решением Арбитражного суда Калининградской области по делу N А21-4518/03-С2 от 10.03.2006 г. указанный договор аренды был признан недействующим. При таких обстоятельствах, 5 июня 2006 г. Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области как лицо, уполномоченное собственником на распоряжение федеральным имуществом, передало часть вышеуказанных помещений в безвозмездное пользование ФГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный университет культуры и искусства" по договору N 685-БП в безвозмездное пользование сроком до 01.09.2011 г. В дальнейшем, Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2006 г. по делу N А21-4518/2003 , решение суда первой инстанции изменено, договор аренды от 03.10.1991 г. признан действующим. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.11.2006 г. по делу N А21-6074/2004 ГОУ "Советский кинотехникум" было обязано передать ООО "Вальде" в пользование арендуемые помещения, а также прекратить нарушение прав ООО "Вальде" пользования помещениями, расположенными в здании кинотехникума по ул. Искры, 16 в г. Советске.
Однако, в связи с тем, что как указано выше, Российская Федерация в лице своего представителя Федерального агентства распорядилась данным имуществом по своему усмотрению, ФГОУ СПО "Советский кинотехникум" не смогло исполнить данный судебный акт. Вместе с тем, как правильно указал в своем решении арбитражный суд первой инстанции, мер по принудительному исполнению решения арбитражного суда от 03.11.2006 г. ООО "Вальде" не принимало, исполнительное производство по исполнению данного судебного акта службой судебных приставов не возбуждалось. С требованиями в суд об оспаривании договора безвозмездного пользования и выселении ФГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный университет культуры и искусства" из занимаемых ранее ООО "Вальде" помещений, последнее также не обращалось. Принимая во внимание, что одна сторона (истец) не настаивала на продолжении арендных отношений, заявляя об утрате интереса к объекту аренды и расторжении договора аренды, а другая сторона (ответчик) согласна была на его расторжение, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования в данной части иска и расторг договор аренды. Таким образом, произведенные ООО "Вальде" ремонтные работы не являются ущербом, причиненным истцу, и по своей правовой природе являются улучшениями, возмещение стоимости которых предусмотрено п. 2 ст. 623 ГК РФ. Кроме того, на момент подачи соответствующего иска такие работы были уже осуществлены, в связи с чем, ООО "Вальде" не лишилось того, на что оно вправе было рассчитывать при заключении договора аренды.
Представитель Росимущества доводы апелляционной жалобы отклонил, считая выводы суда первой инстанции правильными. Территориальное управление обращает внимание суда на то, что никаких обязательств Территориальное управление на себя не принимало, поскольку, во-первых, не являлось стороной по договору аренды от 03.10.1991 г., во-вторых, как юридическое лицо Территориальное управление существует с 30.03.2005 г., то есть с момента его внесения в ЕГРЮЛ. Кроме того, по мнению ответчика, истец не указал какие конкретно убытки и на основании какой нормы просит взыскать с ответчиков, суду не представлены документы наличия причинных связей между возникновением убытков у истца и действиями ответчиков. Вместе с тем, взыскание с ответчиков затрат на материалы и произведенные работы законодательством не относится к убыткам. Истцом также не предоставлен акт приема-передачи имущества от арендатора к арендодателю, что не позволяет установить, в каком состоянии было возвращено имущество.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как явствует из материалов дела, Советским кинотехникумом и МП "Вальде" 03.10.1991 г. заключен договор аренды, согласно условиям которого обществу были переданы встроенные жилые помещения в здании кинотехникума по ул. Искры, дом 16а жилой площадью 164,8 кв. м и вспомогательной - 233,5 кв. м для использования под жилье и склады сроком на 10 лет. Согласно пункту 1.2 договора арендные платежи выплачиваются арендатором путем выполнения за свои и своих партнеров по совместной деятельности ремонта помещений с целью приведения их в соответствие со СНиП и поставки материалов по отдельному договору. Согласно пункту 3 договора арендатор выплачивает арендодателю за фактически переданные в арендную эксплуатацию части помещения МРОТ за 1 кв. м в год. Засчитываемая в арендную плату стоимость материалов и ремонта определяется, исходя из рыночных цен и установленных расценок на дату получения счетов-фактур на сумму аренды.
Согласно пункту 4 в случае расторжения договора арендодателем, либо вышестоящим органом управления, арендатор обязан освободить помещения после оплаты ему (его партнерам, правопреемникам) стоимости материалов и работ по п. 1.2, 3 договора в ценах на дату расторжения.
Согласно пункту 5.2 договора при прекращении его действия арендатор обязан освободить помещения только после оплаты ему разницы между суммой арендной платы и суммой стоимости материалов и работ по пунктам 1.2, 3 договора в ценах на дату обращения.
В связи с фактическим прекращением арендных отношений истец считает, что ему причинены убытки в сумме 12 908 826 руб. на день подачи иска, подтверждаемые актами и накладными на передачу стройматериалов.
В связи с наличием спора в отношении обязательств сторон по договору решением Арбитражного суда Калининградской области по делу N А21-4518/03-С от 10.03.2006 г. спорный договор аренды был признан недействующим. После этого часть спорных помещений была передана в июне 2006 г. представителем собственника Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области в безвозмездное пользование ФГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный университет культуры и искусств" по договору N 658-БП на срок до 01.09.2011 г.
Постановлением апелляционной инстанции от 14.07.2006 г. указанный договор аренды признан действующим. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.11.2006 г. по делу N А21-6074/2004 техникум был обязан передать ООО "Вальде" в пользование арендуемые помещения, а также прекратить нарушение прав общества пользования арендуемыми помещениями. По указанному делу исполнительное производство истцом не возбуждалось.
Таким образом, по мнению апелляционной инстанции, истец в настоящее время правомерно заявил требование о расторжении договора аренды от 03.10.1991 г. на основании ч. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора другой стороной, поскольку спорные помещения используются другим лицом.
В силу п. 5 ст. 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Кроме того, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Юридически инициатором расторжения договора аренды является истец, заявив данное требование в суд, в связи с чем его ссылка на п. 4 договора аренды в обоснование возмещения затрат является несостоятельной, так как данный пункт предусматривает случай расторжения договора по инициативе арендодателя.
Возмещение убытков в заявленном размере истцом в соответствии с п. 5.2 договора не доказано, поскольку сам размер арендной платы сторонами точно не определен, как и не определен порядок компенсации затрат на производство ремонта помещений и проведения согласований для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы.
В договоре аренды при его заключении предусматривалась обязанность общества производить ремонтные работы. При заключении договора истец знал о состоянии передаваемого в аренду имущества под жилье. Нежилые помещения не представлялось использовать без проведения ремонтных работ.
Согласно ст. 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае неотделимых улучшений арендованного имущества арендатором за свой счет, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ.
Взыскание с ответчиков затрат на материалы и произведенные работы не может быть в данном случае отнесено к убыткам в силу п. 2 ст. 15 ГК РФ. В материалах дела отсутствует акт приема-передачи имущества от арендатора к арендодателю, что не позволяет установить в каком состоянии было возвращено имущество, которым истец пользовался более 10 лет.
Кроме того, из представленных истцом и приобщенных к материалам дела доказательств явствует, что стоимость ремонтно-строительных работ по первому варианту расчета составила 9 360 098 руб., по второму - 15 203 400 руб. Доказательства фактически понесенных расходов согласно ст. 68 АПК РФ истцом не представлены. Акты выполненных работ за N 1-6 подтверждают объем самих работ в период с 1991 по 1999 г., когда истец пользовался помещениями, а не их фактическую стоимость на день их проведения.
В 2006 г. при передаче помещений университету ГП "Калининградгражданпроект" проведено определение технического состояния конструкций здания. Согласно указанному заключению износ здания составил 70%, что требует капитального ремонта. Такой ремонт произведен ответчиком самостоятельно путем заключения договоров подряда. Общий размер затрат, понесенных ФГОУ СПС "Советский кинотехникум" на восстановительный ремонт арендуемых ООО "Вальде" помещений 2, 3 этажа составил согласно сметам 1 029 636 руб. и 1 540 480 руб.
В связи с вышеизложенным исковые требования о взыскании убытков в заявленном размере являются несостоятельными по праву и размеру в силу требований статьи 15 ГК РФ.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.02.2008 г. по делу N А21-2740/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
МЕЛЬНИКОВА Н.А.
Судьи
ПОЛУБЕХИНА Н.С.
СТАРОВОЙТОВА О.Р.