№ Ф04-4781/2008(10526-А46-38) от 25.08.2008

ЗАО "Городской центр недвижимости" (далее - ЗАО "ГЦН") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к ОАО "Банк Уралсиб" об изменении договора аренды от 09.06.99 N 119-12/868, действующего с учетом дополнительного соглашения от 25.08.2003 N 2, а именно: в пункте 3.1. слова "1320 (одна тысяча триста двадцать) долларов США в месяц (без учета НДС)" заменить словами: "408 300,35 руб. (четыреста восемь тысяч триста рублей тридцать пять копеек) в месяц (без учета НДС)".
В правовое обоснование истец указал статьи 450-453, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковые требования мотивированы существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку рыночная цена за пользование аналогичным имуществом возросла настолько, что баланс интересов сторон договора существенно нарушен.
Решением от 07.12.2007 (судья Ч.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 29.04.2008 (судьи С., З., Г.) решение оставлено без изменения.

В порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом произведена замена истца ЗАО "ГЦН" его правопреемником ЗАО "Основа Холдинг", в связи с прекращением 12.12.2007 деятельности ЗАО "ГЦН" путем присоединения к ЗАО "Основа Холдинг".
С принятыми судебными актами не согласен истец - ЗАО "Основа Холдинг", так как, по его мнению, они вынесены с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В кассационной жалобе просит решение и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает, что статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивает причины существенного изменения обстоятельств только обстоятельствами форс-мажорного характера.

Полагает, что проведение арендной платы в соответствии с рыночной ценой не повлияет на оценку неотделимых улучшении, произведенных арендатором.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ОАО "АКЭиЭ "Омскэнерго" (арендодатель) и ОАО АКБ "Автобанк" (арендатор) заключили договора аренды от 09.06.99 N 119-12/868 со сроком действия до 30.05.2009.
Судом установлено, что арендатор переименован в ОАО АКБ "Автобанк-Никойл", которое реорганизовано путем присоединения к ОАО "Банк Уралсиб".

На основании указанного договора с учетом дополнительных соглашений от 22.09.2000 N 1 и от 25.08.2003 N 2 арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения, находящиеся на первом этаже площадью 392,4 кв.м, на втором этаже площадью 414,8 кв.м, объекта непроизводственного назначения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, д. 74, корпус 2, литеры Б, Б1 для использования под филиал банка.
По условиям пункта 3.1. договора арендная плата за помещения, которую обязан вносить арендатор, состоит из двух частей: денежная часть арендной платы устанавливается из расчета 1 325 долларов США в месяц, в качестве оплаты второй части арендной платы на арендатора возлагается обязанность выполнить ремонтные и отделочные работы и произвести неотделимые улучшения помещения на сумму 4 731 960 руб., что ежемесячно составляет 39 433 руб. При этом все расчеты производятся в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату, предшествующую платежу.

Дополнительным соглашением от 25.08.2003 N 2 стороны указанного договора изменили условия по арендной плате, установив денежную часть из расчета 1 320 долларов США в месяц, не денежную часть из ежемесячного расчета 116 444,65 руб.

Впоследствии арендованные ответчиком нежилые помещения приобретены по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19.10.2005 N 28 ЗАО "ГЦН".
Новый собственник письмом от 21.03.2007 предложил ответчику заключить дополнительное соглашение, предусматривающее увеличение размера арендной платы (денежной части) до 408 300,35 руб. в месяц.

ОАО "Банк Уралсиб" письмом от 27.04.2007 N 1-20/333 отказалось от подписания указанного документа, что и послужило основанием для обращения с настоящим иском.
Изменения цены после заключения договора допускаются в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации право аренды следует за арендуемым имуществом, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды.
Основанием для изменения договора, закрепленным в пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
По требованию заинтересованной стороны судом допускается изменение договора лишь при одновременном наличии следующих четырех условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В рассматриваемом случае условие о причинах изменения обстоятельств отсутствует, так как в момент приобретения имущества истец знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях, в том числе и по размеру арендной платы. Продажа имущества, обремененного правами третьих лиц (ответчика), состоялась с согласия покупателя (истца) принять такое имущество, как того требует статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, правовых оснований для внесения изменений в спорный договор в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имелось.

Доводы кассационной жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств дела, которым дана оценка судом первой инстанции и апелляционным судом. Правовые основания для переоценки обстоятельств у суда кассационной инстанции отсутствуют, так как статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены пределы рассмотрения дела в кассационной инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судом не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены решения от 07.12.2007 Арбитражного суда Омской области и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2008 по делу N А46-8731/2007 в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
решение от 07.12.2007 Арбитражного суда Омской области и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2008 по делу N А46-8731/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Основа Холдинг" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.