Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Маликовой Э.М., Смирнова А.Ю.,
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - регистрационная служба), закрытого акционерного общества "Эдэм" (далее - общество "Эдэм") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.08.2008 по делу N А76-7813/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2008 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие предприниматели:
регистрационной службы - Нескоблева Е.В. (доверенность от 01.02.2008);
общества "Эдэм" - Сидоров А.В., директор (паспорт серии 75 05 N 648276 выдан 25.10.2005), Никонов К.В. (доверенность от 24.06.2008), Семенов Н.С. (доверенность от 01.01.2009);
администрации Миасского городского округа (далее - администрация) - Гнатюк С.Н. (доверенность от 29.12.2008 N 3240-1), Буданов О.Г. (доверенность от 31.12.2008 N 3258).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к регистрационной службе и обществу "Эдэм" с заявлением о признании незаконными действий регистрационной службы по регистрации права собственности общества "Эдэм" на комплекс зданий, сооружений и сетей - платную стоянку в Северной части г. Миасс (район банно-оздоровительного комплекса) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) и обязании регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав запись N 74-74-34/055/2007-282 о праве собственности общества "Эдэм" на комплекс зданий, сооружений, сетей в составе: здание мастерской с баром и проходной общей площадью 92,9 кв. м, этажность: 1, литеры 1А1, 1а1; сооружение - площадка для машин, площадь по наружному обмеру 2228,2 кв. м, литера II; сооружение - забор протяженностью 131,05 м, высота 1,65 м, литера 3; сооружение - забор протяженностью 69,81 м, высота 1,25 м, литера 4; сооружение - ворота протяженностью 3,49 м, высота 3,0 м, литера 5; сооружение - воздушная сеть уличного освещения протяженностью 67,59 м, высота опор 3,9 м, литера 6Л1; сооружение - воздушная сеть уличного освещения протяженностью 67,59 м, высота опор 3,9 м, литера 6Л2; сооружение - воздушная сеть уличного освещения протяженностью 36,6 м, высота опор 3,9 м, литера 6Л3; сооружение - воздушная сеть уличного освещения протяженностью 21,7 м, высота опор 3,9 м, литера 6Л4, расположенный по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Миасс, в Северной части (район банно-оздоровительного комплекса). Инвентарный номер объекта 16695 (с учетом уточненных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.08.2008 (судья Васильева Т.Н.) требования заявителя удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2008 (судьи Баканов В.В., Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, регистрационная служба просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что спорный объект недвижимости создан в установленном законом порядке, постановлением главы администрации г. Миасс от 06.12.1996 N 800 утвержден акт ввода в эксплуатацию спорного объекта. По мнению регистрационной службы, все необходимые документы для подтверждения факта создания спорного объекта были представлены, а истребование дополнительных документов в силу п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается. Заявитель полагает, что отсутствие в выписке из технического описания спорного объекта от 03.10.2007 года ввода в эксплуатацию здания мастерской с баром и проходной не является препятствием для идентификации объекта, поскольку Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрено внесение данных о годе ввода в эксплуатацию составных частей сложной вещи.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Эдэм" просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 170, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что земельный участок предоставлялся ему для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, что подтверждается составленным и утвержденным главой администрации г. Миасса актом выбора земельного участка. По мнению заявителя, администрацией не представлено доказательств нарушения ее прав и законных интересов, а требования администрации по существу направлены на оспаривание оснований возникновения права собственности у общества "Эдэм" на спорное имущество. Заявитель ссылается на то, что основанием для государственной регистрации права явились правоустанавливающие документы: акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 25.11.1996 и постановление главы администрации г. Миасса от 06.12.1996 N 800 об утверждении данного акта. По мнению общества "Эдэм", истребование регистрационной службой дополнительных документов для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущества противоречило бы п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, ссылаясь на то, что невозможно идентифицировать объект, который указан в акте приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта от 25.11.1996, и объект, на который зарегистрировано право общества "Эдэм", а также на то, что в результате незаконных действий регистрационной службы администрация лишена права распоряжаться земельным участком под спорным объектом недвижимости в соответствии с видами его разрешенного использования и предоставить данный участок инвесторам для строительства объектов социальной инфраструктуры города.
Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно акту от 16.05.1995 комиссия по выбору земельного участка под организацию платной автомобильной стоянки пришла к заключению о возможности размещения платной автомобильной стоянки в районе банно-прачечного комплекса в северной части г. Миасса, на земельном участке примерно 0,2 га (т. 1, л. д. 128, 129).
Администрацией г. Миасса 06.03.1996 издано постановление "О разрешении акционерному обществу закрытого типа "Эдэм" проектирования платной автомобильной стоянки в районе банного комплекса в Северной части г. Миасса", которым утвержден акт комиссии по выбору земельного участка под организацию платной автомобильной стоянки от 16.05.1996, а также на акционерное общество закрытого типа "Эдэм" возложена обязанность получить архитектурно-планировочное задание на проектирование платной стоянки легковых автомобилей в Управлении архитектуры и градостроительства г. Миасса, разработать проект для представления его Градостроительному совету в Управление архитектуры и градостроительства г. Миасса, зарезервировать земельный участок площадью 0,2 га на период проектирования в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Миасса (т. 1, л. д. 130).
В постановлении администрации г. Миасса от 06.06.1996 N 358-10 "Об отводе обществу "Эдем" земельного участка под организацию автостоянки легкового автотранспорта в Северном районе г. Миасса" указано на отведение в аренду сроком на 5 лет земельного участка площадью 0,237 га под организацию автомобильной стоянки легкового транспорта в районе банно-оздоровительного комплекса в Северной части города Миасса (т. 1, л. д. 12).
На основании постановления администрации г. Миасса от 06.06.1996 N 358-10 администрацией г. Миасса и обществом "Эдэм" подписан договор аренды от 02.09.1996 N 975 земельного участка площадью 2370 кв. м для организации автостоянки на 5 лет (т. 1, л. д. 13), срок действия которого неоднократно продлевался (т. 1, л. д. 15, 16, 18).
На основании постановления главы г. Миасса от 03.07.2003 N 499-12 между муниципальным образованием "Город Миасс" и обществом "Эдэм" заключен договор аренды от 15.06.2003 N 3951 земельного участка площадью 2370,00 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу, для размещения автостоянки легкового транспорта) на срок с 01.06.2003 по 01.05.2008 (т. 1, л. д. 124 - 127).
Названный договор зарегистрирован регистрационной службой 05.02.2007.
Постановлением администрации г. Миасса от 06.12.1996 N 800 утвержден акт госкомиссии по приемке в эксплуатацию платной стоянки площадью 0,237 га от 25.11.1996 (т. 1, л. д. 9 - 11).
Общество "Эдэм" 30.07.2007 обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на комплекс зданий, сооружений и сетей - платная стоянка (т. 1, л. д. 36, 37).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.10.2007 за обществом "Эдэм" зарегистрировано право собственности на комплекс зданий, сооружений и сетей - платная стоянка в указанном составе в составе: здание мастерской с баром и проходной общей площадью 92,9 кв. м, этажность: 1, литеры 1А1, 1а1; сооружение - площадка для машин, площадь по наружному обмеру 2228,2 кв. м, литера И; сооружение - забор протяженностью 131,05 м, высота 1,65 м, литера 3; сооружение - забор протяженностью 69,81 м, высота 1,25 м, литера 4; сооружение - ворота протяженностью 3,49 м, высота 3,0 м, литера 5; сооружение - воздушная сеть уличного освещения протяженностью 67,59 м, высота опор 3,9 м, литера 6Л1; сооружение - воздушная сеть уличного освещения протяженностью 67,59 м, высота опор 3,9 м, литера 6Л2; сооружение - воздушная сеть уличного освещения протяженностью 36,6 м, высота опор 3,9 м, литера 6Л3; сооружение - воздушная сеть уличного освещения протяженностью 21,7 м, высота опор 3,9 м, литера 6Л4, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, в Северной части (район банно-оздоровительного комплекса) (т. 1, л. д. 8).
Общество "Эдэм" 14.11.2007 обратилось в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка под спорным объектом недвижимости в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку заявление о выкупе земельного участка не было рассмотрено, 29.04.2008 общество "Эдэм" повторно обратилось в администрацию, приложив к заявлению свидетельство о государственной регистрации права от 08.10.2007 на спорный объект - платная стоянка (т. 1, л. д. 90).
Согласно постановлению администрации от 25.09.2007 N 1090-18 земельный участок ориентировочной площадью 4,98 га из земель населенных пунктов (градостроительная зона 01 27 04 Б-1) зарезервирован для муниципальных нужд (т. 1, л. д. 85, 86).
Администрация, ссылаясь на то, что государственная регистрация на спорный объект произведена с нарушением ст. 17, 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 6 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службой от 08.06.2007 N 113, а также нарушает общественные интересы, так как наличие зарегистрированного права возлагает на администрацию обязанность продать земельный участок под объектом недвижимости в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что лишает администрацию права на распоряжение данным земельным участком для строительства объектов инфраструктуры города, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
В обоснование заявленных требований администрация указала, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества произведена в отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельного участка для возведения капитального строения, у общества "Эдэм" отсутствует разрешение на строительство. Приемочная комиссия приняла в эксплуатацию быстровозводимое сооружение - платную автомобильную стоянку площадью 0,237 га, являющуюся объектом малой архитектуры. В акте госприемки здание мастерской с баром и проходной, а также какие-либо сооружения отсутствуют. Кроме того, администрация ссылается на то, что в п. 1.3 договора аренды от 15.07.2003 N 3951 указано, что объектов недвижимого имущества на данном земельном участке не имеется.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.
Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: противоречие действий по осуществлению государственной регистрации права собственности общества "Эдэм" на спорный объект закону и нарушение данной регистрацией прав и законных интересов заявителя.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ст. 18 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как установлено судами и следует из материалов дела, основанием для государственной регистрации права собственности общества "Эдэм" на спорный объект послужил акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 25.11.1996, утвержденный постановлением главы администрации г. Миасса от 06.12.1996 N 800. Обществом "Эдэм" на государственную регистрацию также представлены выписка из технического паспорта, выданного Миасским филиалом ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области от 19.04.2007 по состоянию на 24.01.2006 (т. 1, л. д. 43 - 45) и выписка из технического паспорта, выданного Миасским филиалом ОГУП "Обл. ЦТИ" по Челябинской области от 03.10.2007 по состоянию на 24.01.2006 (т. 1, л. д. 64 - 66).
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что п. 1.4 Строительных норм и правил 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (далее - СНиП 3.01.04-87), утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84, положения которых применялись на дату утверждения акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 25.11.1996, предусмотрено, что подготовленные к эксплуатации объекты, законченные строительством, заказчик (застройщик) должен предъявлять к приемке государственным приемочным комиссиям. Согласно пункту 4.24 СНиП 3.01.04-87 приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами, составленными по форме, приведенной в обязательном приложении N 5.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные на государственную регистрацию документы, пришли к выводу о том, что акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 25.11.1996 не содержит в полном объеме сведений, указанных в данном приложении, а именно: сведений о решении (приказе, постановлении), на основании которого произведено строительство, разрешении на производство строительно-монтажных работ, сведений об исходных данных для проектирования, об утверждении проектно-сметной документации, сметной стоимости, а также о кратких технических характеристиках объекта; выписка из технического паспорта от 19.04.2007 не содержит указание на здание мастерской с баром и проходной как входящее в состав спорного объекта недвижимости, а выписка из технического паспорта от 03.10.2007 содержит такое указание, но без сведений о годе ввода здания в эксплуатацию.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что документы, послужившие основанием для государственной регистрации права, не подтверждают создание объекта недвижимости в порядке, предусмотренном законодательством, и не позволяют однозначно определить тождество и состав объекта, принятого по акту государственной приемочной комиссии от 25.11.1996, и объекта, государственная регистрация права на который произведена.
При таких обстоятельствах выводы судов, признавших действия регистрационной службы незаконными, соответствуют материалам дела и не противоречат действующему законодательству.
Доводы заявителей о том, что не допускается истребование дополнительных документов при осуществлении государственной регистрации права собственности на созданный объект, а также о том, что не требуется представления разрешения на строительство и проектно-сметной документации, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, по существу направлены на переоценку доказательств, исследованных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суде кассационной инстанции не допускается.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.08.2008 по делу N А76-7813/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, закрытого акционерного общества "Эдэм" - без удовлетворения.
Председательствующий
МЫНДРЯ Д.И.
Судьи
МАЛИКОВА Э.М.
СМИРНОВ А.Ю.