Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 5 февраля 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строитель 4" Куадроса А.М. (доверенность от 23.10.2008), Новицкого М.В. (доверенность от 21.05.2007), от общества с ограниченной ответственностью "Большой проспект" Емурановой Н.В. (доверенность от 28.11.2008), рассмотрев 29.01.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строитель 4" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2008 по делу N А56-48775/2007 (судьи Барканова Я.В., Горшелев В.В., Шестакова М.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Большой проспект" (далее - ООО "Большой проспект") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель 4" (далее - ООО "Строитель 4") о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений от 07.02.2007 N 25/01/07/к и 25/01/07/д, применении последствий недействительности названных договоров путем взыскания с ответчика выплаченной арендной платы и коммунальных платежей, стоимости неотделимых улучшений, расходов на юридические услуги и на государственную регистрацию сделки, всего в размере 16 356 163 руб. 91 коп.
Определением от 11.06.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Денэм Холл" (далее - ООО "Денэм Холл").
Решением от 04.07.2008 в удовлетворении исковых требованиях отказано.
Постановлением от 30.10.2008 суд апелляционной инстанции решение от 04.07.2008 отменил, договоры аренды от 07.02.2007 N 25/01/07/к и 25/01/07/д признал недействительными, взыскал с ООО "Строитель 4" в пользу ООО "Большой проспект" 14 212 540 руб. 62 коп. и в федеральный бюджет 2 143 623 руб. 29 коп., в остальной части иска отказал.
В кассационной жалобе ООО "Строитель 4" просит отменить постановление от 30.10.2008 в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению подателя жалобы, апелляционная инстанция, вынося постановление, неправильно применила положения статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в отношении договора аренды от 07.02.2007 N 25/01/07/д, поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор является незаключенным.
ООО "Строитель 4" указывает, что, заключая оспариваемые договоры аренды нежилых помещений, ООО "Большой проспект" знало о наличии обременений в отношении арендуемых помещений, но это не мешало арендатору свободно владеть и пользоваться арендуемым имуществом.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Большой проспект" просит оставить обжалуемое постановление без изменения как законное и обоснованное.
В судебном заседании представители ООО "Строитель 4" поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель ООО "Большой проспект", ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.
ООО "Денэм Холл" о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между ООО "Строитель 4" (арендодатель) и ООО "Большой проспект" (арендатор) 07.02.2007 заключены два договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 78:16273:2001:29, общей площадью 1215,3 кв.м, расположенного на двух этажах здания по адресу: Санкт-Петербург, Павловск, улица Звериницкая, дом 23, литера А, предоставленного для использования под предприятия розничной торговли и общественного питания - договор аренды N 25/01/07/к на 11 месяцев и договор аренды N 25/01/07/д на 5 лет.
Пунктом 2.1 договора аренды N 25/01/07/к установлено, что договор считается заключенным и действует в течение одиннадцати месяцев с момента его подписания. Согласно пункту 6.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока либо досрочно в момент государственной регистрации договора аренды N 25/01/07/д.
В договорах аренды сведения об обременении арендуемых помещений отсутствуют.
Договор N 25/01/07/д был представлен на государственную регистрацию. Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС) в письме от 31.08.2007 N 78-78-06/015/2007-177 сообщило о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что в представленном на регистрацию договоре отсутствуют сведения о наличии ипотеки в отношении арендуемого помещения, зарегистрированной в пользу третьего лица на основании договора залога недвижимого имущества от 20.12.2005 N 20/12-2з. В дальнейшем в связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, УФРС отказало в государственной регистрации договора аренды N 25/01/07/д.
Письмом от 16.11.2007 ООО "Строитель 4" сообщило ООО "Большой проспект" о том, что договор аренды N 25/01/07/д является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации. Ответчик уведомил истца об отказе производить государственную регистрацию договора N 25/01/07/д и заявил об отказе от дальнейшего исполнения названного договора в связи с систематическими просрочками арендных платежей.
ООО "Большой проспект", ссылаясь на положения статьи 179 ГК РФ, обратилось в суд с иском о признании договоров аренды недействительными как заключенных под влиянием обмана, который, по мнению истца, заключался в том, что арендатор не был поставлен в известность о наличии залога в отношении передаваемого в аренду имущества.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что наличие залога имущества не препятствует заключению договора его аренды и не влияет на права арендатора по использованию арендуемого имущества. Кроме того, суд указал, что согласно статье 613 ГК РФ неисполнение арендодателем обязанности предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, дает арендатору право требовать у арендодателя уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Апелляционная инстанция удовлетворила исковые требования ООО "Большой проспект", признав, что договоры аренды были заключены под влиянием обмана, выразившегося в сокрытии от истца факта обременения арендуемого имущества залогом, с целью получения ответчиком неосновательного обогащения в виде неотделимых улучшений арендуемого помещения.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление апелляционного суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений об обременении залогом передаваемого в аренду имущества прямо предусмотрены в законе. При этом установленные законом последствия не влияют на юридическую силу договора аренды. Следовательно, сокрытие от арендатора такой информации не может квалифицироваться как его обман в смысле статьи 179 ГК РФ, влекущий недействительность договора аренды.
В материалах дела имеется письмо ООО "Большой проспект" от 05.03.2007 N 23 (л.д. 18, т. 1), направленное в адрес ООО "Строитель 4", из которого следует, что арендатор по меньшей мере 05.03.2007 знал о наличии залога в отношении арендуемых помещений. Несмотря на это, ООО "Большой проспект" после указанного дня вплоть до ноября 2007 года осуществляло ремонт арендуемых помещений, затрачивая значительные денежные средства на их улучшение.
Таким образом, поведение ООО "Большой проспект" свидетельствует о том, что наличие залога не воспринималось истцом как обстоятельство, влияющее на его решение вступить в договорные правоотношения с ответчиком по поводу использования указанных помещений на условиях аренды.
При таких обстоятельствах нельзя признать, что истец, подписывая с ответчиком спорные договоры и совершая в последующем действия по исполнению одного из них, действовал под влиянием обмана.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда принято с нарушением норм материального права. Суд первой инстанции, принимая решение от 04.07.2008, правильно применил к спорным правоотношениям нормы материального права, подлежащие применению, нарушения норм процессуального права не допущены, поэтому решение подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2008 по делу N А56-48775/2007 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2008 оставить в силе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Большой проспект" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строитель 4" 1000 рублей судебных расходов по кассационной жалобе.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
И.В.СЕРГЕЕВА