Вопрос: ЗАО является инвестором и заказчиком-застройщиком (далее - Компания) по строительству административного здания (далее - Объект), предназначенного для дальнейшей сдачи в аренду. Строительство ведется с 2004 года. В апреле 2008 года было получено разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию (далее - Разрешение).
В период с апреля по октябрь 2008 года продолжались работы по достройке Объекта, а именно по внутренней отделке и ремонту, необходимые для доведения Объекта до состояния, пригодного к эксплуатации и дальнейшей сдачи в аренду. Следует отметить, что в упомянутый период в силу отсутствия прав собственности на Объект, Компания не заключала договоры аренды недвижимого имущества и не получала доходов от сдачи Объекта в аренду или каких-либо иных доходов, связанных с Объектом.
Документы на государственную регистрацию права собственности были поданы 21 октября 2008 года. Этой же датой был оформлен Акт приемки законченного строительством Объекта приемочной комиссией (КС-14) и первичная учетная документация, а именно Акт о приеме-передаче здания (сооружения) ОС-1a.
Пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Министерства финансов РФ от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания), предусмотрено, что к бухгалтерскому учету в качестве основных средств допускается принимать те объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются и по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче (ОС-1а), а документы переданы на государственную регистрацию.
В соответствии с вышеупомянутым положением, по нашему мнению, в случае отсутствия одного из перечисленных критериев у налогоплательщика отсутствуют основания для постановки объекта недвижимого имущества на бухгалтерский учет в качестве основного средства.
До подачи документов на государственную регистрацию прав собственности Объект фактически не эксплуатировался по причине ведущихся работ по его достройке и внутренней отделке и отсутствия каких-либо договорных отношений для его сдачи в аренду с целью получения соответствующего дохода.
В период с апреля по октябрь 2008 года, в течение которого продолжались ремонтные работы по достройке Объекта, Компания не оформляла первичную документацию по учету основных средств (ОС-1а), необходимую для постановки Объекта на бухгалтерский учет, и, соответственно, не подавала документов на государственную регистрацию прав собственности на него.
В связи с вышеизложенным мы полагаем, что согласно требованиям п. 52 Методических указаний до 21 октября 2008 года у ЗАО отсутствовали основания для постановки Объекта на бухгалтерский учет в качестве основного средства.
Следовательно, до 21 октября 2008 года стоимость Объекта не подлежала включению в налоговую базу ЗАО по налогу на имущество.
Просим Вас подтвердить правомерность изложенной выше позиции.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ЗАО от 17.02.2009 и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 23.03.2005 N 45н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются пo существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьей 378 Налогового кодекса.
В соответствии со статьей 375 Налогового кодекса при определении налоговой базы по налогу на имущество организаций имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.
Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, установлено, что актив принимается к бухгалтерскому учету при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 4 ПБУ 6/01.
Пунктами 7 и 8 ПБУ 6/01 определено, что основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. При этом установлено, что фактическими затратами на сооружение и изготовление основных средств являются суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда, а также иные затраты, непосредственно связанные с сооружением и изготовлением объекта строительства.
Планом счетов и Инструкцией по его применению, утвержденных приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, предусмотрено, что счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" предназначен для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые, в частности, будут впоследствии приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. К ним относятся также и затраты предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство, осуществляемое подрядным или хозяйственным способом. При этом установлено, что сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в дебет соответствующих счетов по учету основных средств.
Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее - Положение), установлено, что при строительстве объектов застройщик ведет учет затрат нарастающим итогом с начала строительства, в разрезе отчетных периодов до ввода объектов в действие или полного производства соответствующих работ и затрат. При этом инвентарная стоимость зданий и сооружений складывается из затрат на строительные работы и приходящихся на них прочих капитальных затрат (пункты 2.2. и 5.1.1. Положения).
Пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2003 N 91н, предусмотрено, что допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.
С.В. Разгулин