Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2009 года. Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя П.
на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009
по делу N А73-10913/2006 Арбитражного суда Хабаровского края
по иску индивидуального предпринимателя П.
к обществу с ограниченной ответственностью "Илион"
о взыскании 5 986 043 руб. 98 коп.
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Илион"
к индивидуальному предпринимателю П.
о взыскании 110 195 руб. 69 коп.
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю, Министерство имущественных отношений Хабаровского края, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Чернореченская квартирно-эксплуатационная часть
Индивидуальный предприниматель П. обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Илион" (с учетом уточнений) 434 641 руб. 26 коп. основного долга и 663 108 руб. пени.
ООО "Илион" обратилось со встречным иском о взыскании с ИП П. 107 577 руб. 99 коп. неосновательного обогащения.
Решением суда от 07.04.2008 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.12.2008, решение от 07.04.2008 отменено, дело принято к рассмотрению по правилам суда первой инстанции со ссылкой на часть 5 статьи 270 АПК РФ.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП П. отказано, встречный иск ООО "Илион" удовлетворен: с ИП П. взыскано 107 577 руб. 99 коп. неосновательного обогащения за март 2006 года.
Отклоняя первоначальный иск, суд признал незаключенным условие договора аренды об увеличении арендных платежей по мотиву отсутствия государственной регистрации такого изменения.
Удовлетворение встречных требований произведено судом со ссылкой на излишнее перечисление ответчиком арендных платежей против установленных договором.
Правильность постановления от 26.01.2009 проверяется судом кассационной инстанции в порядке статей 274, 284 АПК РФ по жалобе ИП П., считающего его незаконным и подлежащим отмене с принятием нового решения об удовлетворении первоначального иска, а в удовлетворении встречного отказать.
Заявитель полагает, что по изложенным основаниям увеличение размера арендной платы, рассчитанной истцом, как новым арендодателем, являлось правомерным и соглашение об этом сторон с его регистрацией в данном случае не требовалось.
Также он указал на ряд доводов истца, не исследованных судом в нарушение действующего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
ООО "Илион" доводы кассационной жалобы отклонило по озвученным в судебном заседании мотивам.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю кассационную жалобу поддержало по изложенным мотивам.
Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав пояснения сторон, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу безосновательной.
Между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (собственник), Чернореченской КЭЧ (балансодержатель) и ООО "Илион" (арендатор) заключался договор от 04.02.2002 N 5581 о передаче в аренду нежилого помещения общей площадью (с учетом дополнительного соглашения) 1 328,9 кв.м, расположенного в г.Хабаровске, Большой Аэродром, ДОС-51, для использования под торговый комплекс на срок до 05.02.2007.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2005.
Начиная с января 2006 года, новым собственником данного имущества стал ИП П., согласно свидетельству от 24.01.2006 N 27АБ0119410, который приобрел его обремененное арендой.
Уведомлением от 31.01.2006 истец сообщил арендатору об увеличении арендной платы из расчета 3 000 руб. за 1 кв.м, и письмом (предупреждение) от 12.04.2006 N 76 просил погасить образовавшуюся в связи с этим задолженность.
Неперечисление ответчиком арендных платежей по новой ставке послужило основанием для предъявления ИП П. первоначальных требований. Излишняя оплата аренды имущества стала причиной предъявления ООО "Илион" своих требований к предпринимателю в порядке статьи 1102 ГК РФ.
Рассматривая данные иски, арбитражный суд второй инстанции правильно сослался на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
Пунктом 3.1 договора аренды N 5581 предусмотрен размер арендной платы (расчет, приложение N 2): 2 957,84 у.е. в месяц, 35 494,08 у.е. в год (без НДС), что в рублевом эквиваленте составляет 46 585,98 руб. в месяц.
В пункте 3.2.3 договора содержится условие об обязанности арендатора принять новый порядок исчисления арендной платы в случае его установления законодательством Российской Федерации или Хабаровского края.
Вместе с тем, как обоснованно указал суд, из буквального содержания этого условия следует наличие обязательства арендатора к принятию иного порядка исчисления арендных платежей, но оно не освобождает стороны от внесения в договор необходимых изменений.
Обязательность государственной регистрации такого изменения существенного условия о размере арендной платы, как и сам договор, обусловлена положениями статей 452, 453, 654 ГК РФ, разъяснениями пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ это условие будет считаться действующим только с момента его регистрации.
В связи с тем, что изменение (увеличение) с января 2006 года размера арендной платы стороны не зарегистрировали, то рассчитанный истцом основной долг 434 641 руб. 26 коп. и пеня 663 103 руб. взысканию не подлежали.
Как установлено судом, в соответствии с условиями договора аренды от 04.02.2002 арендная плата за март 2006 года должна составлять 54 971 руб. 46 коп.
Так как ООО "Илион" в счет выполнения данных платежей перечислено 162 549 руб. 45 коп., то излишне уплаченные предпринимателю 107 577 руб. 99 коп. судом обоснованно квалифицированы как неосновательное обогащение последнего, и произведено взыскание по правилам статей 1102, 1103 ГК РФ.
Доводы истца о необходимости, в данном случае, применения положений пункта 4 статьи 1109 ГК РФ и отказе во встречном иске отклонены судом правомерно.
ИП П. не доказано, что ответчик знал об отсутствии изменений в договоре, либо перечислении спорной суммы с целью благотворительности.
Таким образом, обжалуемое постановление от 26.01.2009 является законным и обоснованным, поэтому отмене либо изменению, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2009 по делу N А73-10913/2006 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.