(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственная ассоциация домостроительства",
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.03.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009
по делу N А55-14988/2008
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственная ассоциация домостроительства" к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о понуждении заключить договор аренды земельного участка,
при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства",
установил:
ООО "Производственная ассоциация домостроительства" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее Министерство) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
В обоснование своего требования истец указал, что постановлением Главы г. Самары от 30.12.2003 г. N 1454 было предварительно согласовано место размещения жилого дома на земельном участке площадью 3.392 кв. м. по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова/ул. Бр.Коростылевых и разрешено проектирование на этом земельном участке. Постановлением Главы г. Самары от 31.03.2005 г. N 376 часть указанного участка площадью 1183,7 кв. м. была передана истцу в аренду и заключен соответствующий договор аренды. Остальная часть земельного участка была занята 4 ветхими жилыми домами. Во исполнение постановления главы города Самары от 31.03.2005 N 376 силами ООО "Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства" из указанных домов были отселены 11 семей, в настоящее время домовладение на участке отсутствует.
ООО "Производственная ассоциация домостроительства" и ООО "Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства" был подготовлен проект 16-этажного двухсекционного дома, который должен быть построен на земельном участке площадью 3.392 кв. м., получены технические условия, выкуплены мощности для инженерного обеспечения, заключены подрядные договора на строительство дома. Сумма затрат составила более 19,7 млн. руб.
11.06.2008 г. истец в адрес Министерства направил на согласование проект договора аренды земельного участка площадью 3.392 кв. м., расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова/ул. Бр.Коростылевых, однако Министерством данный проект рассмотрен в срок не был.
17.07.2008 г. истцом в адрес Министерства был направлен повторно аналогичный проект договора, однако Министерство письмом от 30.07.2008 г. в заключении договора - отказало.
Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявлением истец в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои исковые требования и просил суд обязать Министерство заключить договор аренды земельного участка площадью 3392 кв. м., расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова/ул. Бр.Коростылевых с ООО "Производственная ассоциация домостроительства".
24.12.2008 истцом в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд было направлено уточненное исковое заявление, содержащее аналогичное уточненное требование.
Заявлением от 14.01.2009 года истец в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вновь уточнил исковые требования и руководствуясь статьями 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, 29, 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации просил обязать Министерство заключить с ООО "Производственная ассоциация домостроительства" договор аренды земельного участка площадью 2208,3 кв. м., являющегося частью земельного участка общей площадью 3392 кв. м., расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова/ул. Бр.Коростылевых, предоставленного ООО "Производственная ассоциация домостроительства" постановлениями Главы г. Самары от 30.12.2003 г. N 1454 и от 12.07.2004 г. N 1495 для строительства жилого дома.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.01.2009 уточнения иска приняты в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кроме того судом принят частичный отказ истца от иска (в части требования об обязании ответчика произвести кадастровый учет земельного участка и выдать кадастровый план) и производство по делу в этой части - прекращено.
Заявлением истец вновь в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои исковые требования и просил суд обязать Министерство принять решение о предоставлении ООО "Производственная ассоциация домостроительства" земельного участка площадью 2208,3 кв. м., являющегося частью земельного участка общей площадью 3392 кв. м., расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова/ул. Бр.Коростылевых, для строительства жилого дома и заключить договор аренды земельного участка площадью 2208,3 кв. м., расположенного по тому же адресу. Уточнение иска принято судом первой инстанции.
В соответствии с требованиями статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Арбитражного суда Самарской области от 20.01.2009 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ООО "Самарская инвестиционная межрегиональная ассоциация капитального строительства".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.03.2009 в удовлетворении иска отказано. Суд указал, что не подготовлен и составлен кадастровый план земельного участка, с указанием его части, истребуемой для сдачи в аренду. Кроме того, суд первой инстанции указал, что срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта истек, распорядительного акта о предоставлении земельного участка для строительства - не имеется. Помимо этого судом указано, что истцом не представлены надлежащие доказательства незаконного бездействия органа государственной власти.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009 данное решение суда оставлено без изменения.
Апелляционный суд указал на отсутствие решения о предоставлении земельного участка площадью 3392,00 кв. м для строительства и отсутствие его кадастрового учета.
В кассационной жалобе ООО "Производственная ассоциация домостроительства" просит состоявшиеся судебные акты отменить в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что судом не применены правила статьи 21 Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утративших силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с применением Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", и ошибочно применен пункт 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, заявитель кассационной жалобы ссылался на положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что поскольку земельный участок площадью 1183,70 кв. м является частью земельного участка площадью 3392,00 кв. м, то увеличение арендуемой площади путем заключения самостоятельного договора на земельный участок площадью 2208,30 кв. м, не противоречит пунктам 3.1 и 3.17 "Регламента взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области и других участников отношений в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для строительства", утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 28.08.2009 до 9 часов 40 минут.
Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия находит, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Постановлением Главы города Самары от 30.12.2003 г. N 1454 утвержден и предварительно согласован ООО "Производственная ассоциация домостроительства" земельный участок для строительства жилого дома с встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом, расположенный по адресу: ул. Чкалова/ул. Бр.Коростылевых в Ленинском районе г. Самары. Место размещения дома согласовано на земельном участке площадью 3392,0 кв. м. по указанному выше адресу. Истцу разрешено проектирование дома сроком на 1 год. ООО "Производственная ассоциация домостроительства" предписано предусмотреть в проектно-сметной документации снос малоценных жилых домов, нежилых зданий и хозяйственно-бытовых построек, расположенных на земельном участке, предварительно согласованном для проектирования, за счет собственных средств, а также предусмотреть компенсацию собственникам объектов недвижимости, подлежащих сносу. Срок действия постановления определен в один год.
30.12.2003 г. истцом получено архитектурно-планировочное задание на строительство на данном участке жилого дома с встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом.
Постановлением Главы города Самары от 12.07.2004 г. N 1495 в постановление N 1454 были внесены изменения в части увеличения срока проектирования. Срок проектирования определен в три года, срок действия постановления - три года.
Постановлением Главы города Самары от 31.03.2005 г. N 376 утвержден проект границ земельного участка площадью 1183,70 кв. м., расположенного по адресу: ул. Чкалова/ул. Бр.Коростылевых в Ленинском районе города Самары. Указанный земельный участок предоставлен ООО "Производственная ассоциация домостроительства" в аренду без права выкупа для строительства жилого дома со встроенными жилыми помещениями и подземным паркингом. ООО "Производственная ассоциация домостроительства" предписано произвести снос малоценных жилых домов, нежилых зданий и хозяйственно-бытовых построек, расположенных на земельном участке площадью 3392,0 кв. м., предварительно согласованном для проектирования, за счет собственных средств, а также произвести отселение жителей из домов, подлежащих сносу.
Договором от 06.09.2006 г. Комитет по управлению имуществом города Самара передал в аренду ООО "Производственная ассоциация домостроительства" земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:05 16 003:0008, находящийся по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова/ул. Бр.Коростылевых, площадью 1183,70 кв. м. под строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом. Срок действия договора с 31.03.2005 г. по 30.03.2008 г. Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении ФРС по Самарской области 02.05.2007 г.
В соответствии с проектом границ земельного участка на пересечении улиц Чкалова и Братьев Коростылевых в Ленинском районе города Самары, подготовленным Управлением Главного архитектора Департамента строительства и архитектуры города Самары по заказу ООО "Производственная ассоциация домостроительства" определены границы земельного участка, предоставляемого в аренду для строительства жилого дома на пересечении ул. Чкалова/Бр.Коростылевых, при этом определены границы земельного участка площадью 1183,7 кв. м., а также границы земельного участка площадью 3392,00 кв. м.
Истец (с учетом изменений своих исковых требований) просил суд обязать Министерство принять решение о предоставлении ООО "Производственная ассоциация домостроительства" земельного участка площадью 2208,3 кв. м., являющегося частью земельного участка общей площадью 3392 кв. м., расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова/ул. Бр.Коростылевых, для строительства жилого дома и заключить договор аренды земельного участка площадью 2208,3 кв. м.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции и апелляционный суд исходили из положений пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации и пришли к выводу, что поскольку решение о предоставлении ООО "Производственная ассоциация домостроительства" земельного участка для строительства площадью 3392,00 кв. м не принималось, то отсутствуют и основания для удовлетворения иска.
Коллегия считает, что выводы суда сделаны без учета положений части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым правоустанавливающий документ на земельный участок подлежит предоставлению в уполномоченный орган при подаче застройщиком заявления о выдаче разрешения на строительство.
Правоотношения по предоставлению земельного участка между сторонами возникли с момента первоначального обращения истца, чему свидетельство постановление главы города Самары от 31.03.2005 N 376 "Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Производственная ассоциация домостроительства" в аренду земельного участка для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом, расположенного по адресу: улица Чкалова/улица Братьев Коростелевых в Ленинском районе города Самары", в связи с чем суду следовало уточнить, какая площадь земельного участка указана истцом в заявлении, явившимся основанием для принятия решения о предоставлении истцу в аренду части земельного участка в 2005 году и дать оценку пункту 6.3 и пункту 6.4 постановления главы города Самары от 31.03.2005 N 376 и установить, когда общество выполнило эти условия, предусмотренные этим постановлением и применимы ли к нему правила абзаца 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Так, в соответствии с положениями абз. 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Как установлено судами и соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам, постановление от 30.12.2003 года N 1454 об утверждении акта выбора земельных участков и о согласовании предварительного места размещения объектов жилищного строительства принято главой администрации города Самары в срок, предусмотренный пунктом 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, - до 01.10.2005 года.
Пунктом 3 постановления главы города Самары от 12.07.2004 N 1495 ООО "Производственная ассоциация домостроительства" разрешено проектирование жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на земельном участке площадью 3392,0 кв. м. Срок действия этого постановления определен в три года.
Это обстоятельство установлено решением Ленинского районного суда города Самара от 13.11.2007.
Поскольку осуществление прав юридического лица не должно ставиться в зависимость от того, что муниципальный орган не рассмотрел документы, представленные юридическим лицом, суду, исходя из принципа баланса частных и публичных интересов, следовало установить, когда было подано истцом первое заявление о предоставлении в аренду земельного участка площадью 3392,00 кв. м.
Отсутствие этих сведений в судебных актах не позволяет кассационной инстанции оценить довод кассационной жалобы о не применении судом положений статьи 21 Федерального закона N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившим силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом не проверен довод истца о неосновательном уклонении ответчика от заключения договора аренды земельного участка.
В кассационной жалобе заявитель ссылается на наличие обширной переписки сторон по поводу возникших правоотношений, которая судом не оценивалась.
При таких данных коллегия считает, что обжалуемые судебные акты приняты по недостаточно исследованным материалам дела и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражным суд Самарской области.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 12.03.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2009 по делу N А55-14988/2008 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.