резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2009 года
постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2009 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Т.А. Рябининой
судей Н.В. Мелихова, С.И. Шуйской
рассмотрев в судебном заседании при участии представителей сторон:
от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - Федоров Е.А., по доверенности от 10.08.2009 N 06/6432,
от ИП Макеевой Н.В. - представители не прибыли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Макеевой Натальи Владимировны на решение от 25.06.2009 (судья А.И. Гущин) Арбитражного суда Омской области и постановление от 07.09.2009 (судьи: Т.П. Семенова, М.В., М.В. Гергель, А.Н. Глухих) Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-7356/2009 по иску Главного Управления по земельным ресурсам Омской области к индивидуальному предпринимателю Макеевой Наталье Владимировне о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,
установил:
Главное Управление по земельным ресурсам Омской области (далее - истец, ГУЗР Омской области) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Макеевой Наталье Владимировне (далее - предприниматель, ответчик, Макеева Н.В.) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.05.2008.
Решением от 25.06.2009 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 07.09.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе предприниматель просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области. Предприниматель полагает, что суд апелляционной инстанции неверно применил статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации; выводы судов сделаны на основании постановления Правительства Омской области от 16.06.2006 N 73-П и Закона Омской области N 831-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области", то есть на основе норм не гражданского законодательства, тогда как в силу статьи 22 Гражданского законодательства преимущественное право реализуется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством; воля собственника земельного участка могла быть выражена путем направления предпринимателем подписанного полномочным лицом договора купли-продажи земельного участка, что не противоречит нормам гражданского законодательства; договор купли-продажи земельного участка является достаточным основанием для возникновения прав и обязанностей у сторон.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассационной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для ее удовлетворения.
Из материалов дела следует и установлено арбитражными судами, что 19.05.2008 между ГУЗР Омской области (продавец) и предпринимателем (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым покупатель, являясь арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:14 01 03:0022, местоположение которого установлено в 180 м. на северо-запад от 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: ул. 70 Лет Октября, 25 КАО города Омска, площадью 717 кв.м., имеет преимущественное право его покупки (п. 1.1 договора).
Цена земельного участка составляет 1 260 000 рублей и установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости от 16.04.2008 N 26-04/08 (пункты 2.1, 5.3 договора).
Согласно пункту 2.2 договора купли-продажи покупатель оплачивает цену земельного участка в течение 30 календарных дней с момента заключения настоящего договора.
По акту приема-передачи от 10.06.2008 земельный участок был передан предпринимателю.
Истец, полагая, что при заключении договора купли-продажи была нарушена процедура его заключения, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Признавая недействительны договор купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что данный договор был заключен с нарушением установленной законом процедуры, отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие соответствующего необходимого распорядительного акта о предоставлении участка, либо протокола о результатах аукциона.
Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, проанализировав положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец не изъявлял своей воли относительно продажи арендуемого земельного участка и его продажной цены посредством публикации в газете "Омский вестник", а также согласился с выводами суда первой инстанции о нарушении процедуры приобретения ответчиком в собственность арендуемого им земельного участка.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами арбитражных судов, при этом исходит из следующих обстоятельств и норм права.
Из условий договора купли-продажи следует, что ответчик имеет преимущественное право на покупку арендуемого им земельного участка.
При рассмотрении спора арбитражными судами установлено, что истец не изъявил своей воли относительно продажи арендуемого ответчиком земельного участка и его продажной цены посредством публикации в газете "Омский вестник" (извещении неопределенному кругу лиц (читателей) о продаже арендуемого земельного участка).
Проанализировав положения пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции сделал вывод, что право арендатора преимущественной покупки земельного участка может быть реализовано только в случае продажи земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством, то есть когда собственником доли однозначно выражена воля на ее продажу (в данном случае в газете "Омский вестник").
При этом арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, по которой он продается его собственником, и на прочих равных условиях.
Данный вывод согласуется и с Порядком предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска для целей, не связанных со строительством, утвержденного Постановлением Правительства Омской области от 16.06.2006 N 73-п "О мерах по совершенствованию регулирования земельных отношений на территории города Омска" (далее - Порядок), согласно которому существуют два порядка предоставления земельного участка в собственность в зависимости от количества поступивших заявок на выкуп земельного участка.
Согласно пункту 4 данного Порядка специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области, которым в соответствии с Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 является Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области) и который выступает стороной по договорам купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования и иным договорам в отношении земельных участков, осуществляет опубликование информации о земельных участках, предлагаемых к предоставлению в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством, в газете "Омский вестник"; заявление о предоставлении земельного участка может быть подано ГУЗР Омской области в течение одного месяца со дня опубликования информации (пункт 5).
Пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" также установлено, что специально уполномоченный орган принимает решения о предоставлении в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в собственности Омской области.
Подача такого заявления также предусмотрена и пунктом 3 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане, заинтересованные в предоставлении земельных участков в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку истец не изъявил своей воли относительно продажи арендуемого ответчиком земельного участка и его продажной цены посредством публикации в газете "Омский вестник" (извещении неопределенному кругу лиц (читателей) о продаже арендуемого земельного участка), арбитражные суды сделали правильный вывод, что ответчик в данном случае не обладает правом преимущественной покупки этого земельного участка.
Арбитражные суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили также из того, что процедура приобретения предпринимателем в собственность арендуемого им земельного участка была нарушена.
При этом суды учитывали, что в соответствии с положениями Правил процедуре непосредственного заключения договора купли-продажи земельного участка предшествует процедура обращения ответчика к истцу с соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка в собственность на основании опубликованной информации в газете "Омский вестник". Затем, в зависимости от количества поданных заявок на земельный участок, предлагаемый к предоставлению в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством, истец принимает решение о предоставлении данного земельного участка ответчику и заключает с ним договор о предоставлении этого земельного участка (в случае, если ответчик является единственным заявителем) либо принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка (в случае, если заявителей более двух лиц).
Вместе с тем, судами установлено, что ни одна из указанных в разделе 2 Порядка процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности (приложение N 2), истцом не была соблюдена при заключении договора купли-продажи с ответчиком.
Информация о земельном участке, который был продан ответчику по оспариваемому договору купли-продажи, и предложенном истцом для неопределенного круга потребителей для представления его в собственность для целей, не связанных со строительством, не была опубликована; ответчик не обращался к истцу с заявлением о предоставлении ему в собственность арендуемого земельного участка на основании того, что в отношении этого земельного участка была опубликована информация о его продаже.
Доводы предпринимателя о том, что выводы судов сделаны не на нормах гражданского законодательства, а на основании постановления Правительства Омской области, являются несостоятельными, поскольку локальным актом был утвержден Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на территории города Омска для целей, не связанных со строительством.
Таким образом, судами исследованы все обстоятельства, имеющие значения для дела, сделаны выводы в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
Выводы арбитражных судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и оснований для их переоценки кассационная инстанция в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 25.06.2009 Арбитражного суда Омской области и постановление от 07.10.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-7356/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.РЯБИНИНА
Судьи
Н.В.МЕЛИХОВ
С.И.ШУЙСКАЯ