(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации города Кузнецка, г. Кузнецк, Пензенская область, Савенкова Владимира Ильича, г. Кузнецк, Пензенская область,
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009
по делу N А49-4694/2009
по заявлению индивидуального предпринимателя Прохорова Михаила Николаевича, г. Кузнецк, Пензенская область, индивидуального предпринимателя Прохоровой Натальи Андреевны, г. Кузнецк, Пензенская область к администрации города Кузнецка Пензенской области, об оспаривании разрешения на строительства, при участии третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, г. Кузнецк Пензенской области, Акционерного Коммерческого Сберегательного Банка Российской Федерации, г. Пенза, Акционерного коммерческого банка "Инвестиционный торговый банк", г. Пенза, общества с ограниченной ответственностью "Виртуальный мир", г. Кузнецк, Пензенской области, общества с ограниченной ответственностью "Сура-Моторс-Авто", г. Пенза, закрытого акционерного общества "Пенза-GSM", г. Пенза, Савенкова Владимира Ильича, г. Кузнецк Пензенской области, Тулупова Вячеслава Александровича, г. Кузнецк Пензенской области, Красикова Виктора Николаевича, г. Кузнецк Пензенской области, Воронина Михаила Юрьевича, г. Кузнецк Пензенской области, Соколовой Ольги Юрьевны, г. Кузнецк Пензенской области, Данилина Бориса Ивановича, г. Кузнецк Пензенской области, Власова Петра Николаевича, г. Кузнецк Пензенской области, Матюшиной Елены Анатольевны, г. Кузнецк Пензенской области, Чапанова Евгения Александровича, г. Кузнецк Пензенской области, Лазарева Сергея Борисовича, г. Кузнецк Пензенской области, Астаповой Юлии Борисовны, г. Кузнецк Пензенской области, Кудряшовой Веры Викторовны, г. Кузнецк Пензенской области, Костина Валерия Александровича, г. Кузнецк Пензенской области, Маренниковой Антонины Петровны, г. Кузнецк Пензенской области, Загрекова Вячеслава Николаевича, г. Кузнецк Пензенской области, Дзилихова Александра Лазаревича, г. Кузнецк Пензенской области, Вахляева Александра Александровича, г. Кузнецк Пензенской области, Иньшовой Анны Александровны, г. Кузнецк Пензенской области, Дробова Михаила Юрьевича, г. Кузнецк Пензенской области, Агапова Николая Михайловича, г. Кузнецк, Пензенской области, Никитиной Веры Петровны, г. Кузнецк Пензенской области, Агеевой Лидии Александровны, г. Кузнецк Пензенской области, Курочкиной Ольги Владимировны, г. Кузнецк Пензенской области, Маркиной Марины Геннадьевны, г. Кузнецк Пензенской области,
установил:
индивидуальные предприниматели Прохоров Михаил Николаевич и Прохорова Наталья Андреевна (далее - заявители, предприниматели, ИП Прохоров М.Н., ИП Прохорова Н.А.) обратились в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к администрации города Кузнецка Пензенской области (далее - ответчик, администрация), с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным разрешения от 16.10.2008 N RU58303000-90 на строительство торгового административного здания, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Белинского, 82.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2009 заявление предпринимателей удовлетворено: признано недействительным проверенное на соответствие Градостроительному кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации разрешение от 16.10.2008 N RU58303000-90 на строительство торгово-административного здания, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Белинского, 82, выданное администрацией г. Кузнецка Пензенской области.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2009 оставлено без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, администрация города Кузнецка и Савенков Владимир Ильич (далее - третье лицо, Савенков В.И.) обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просили решение и постановление отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В кассационной жалобе Савенков В.И. указал, что судами расширительно истолковано содержание статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), которая не требует предоставления согласия всех лиц, обладающих субъективным правом на приобретение в собственность или получение в аренду земельного участка. Суд необоснованно сослался на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также на Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 N 82-О, от 21.02.2008 N 119-О-О.
В кассационной жалобе администрация указывает, что судом не дана должная оценка и не приняты во внимание доказательства, неоспоримо подтверждающие факт пропуска заявителем срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК Российской Федерации, для обращения в суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов. Разрешение на строительство торгово-административного здания выдано в соответствии с градостроительным законодательством лицом, уполномоченным на то федеральным законодательством и муниципальными правовыми актами города Кузнецка, прав и законных интересов предпринимателей не нарушает.
Третье лицо - Иньшова А.А. просила рассмотреть кассационное жалобы без ее участия.
ИП Прохоров М.Н., ИП Прохорова Н.А. в отзыве на кассационные жалобы просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
В отзыве на кассационную жалобу акционерный коммерческий банк "Инвестиционный торговый банк" также просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения и постановления, на основании статьи 286 АПК РФ, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей администрации и Савенкова В.И. в судебном заседании, считает решение и постановление подлежащими отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании договора-купли продажи от 02.03.2004, заключенного между государственным предприятием "Завод приборов и конденсатов" и Савенковым В.И. по результатам проведения торгов Савенков В.И. приобрел в собственность здание административно-бытового корпуса N 28б общей площадью 4299,6 кв. м по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Белинского, 82, расположенное на земельном участке общей площадью 235 000 кв. м, принадлежащем продавцу на праве бессрочного пользования.
На основании договора купли-продажи от 20.07.2004 Савенков В.И. продал, а Прохоров М.Н. и Прохорова Н.А. купили в равных долях (1/2 продаваемого помещения) в собственность нежилое помещение общей площадью 89,2 кв. м, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Белинского, 82.
В результате проведения землеустроительных работ постановлением главы администрации города Кузнецка Пензенской области от 16.03.2006 N 367 утвержден проект границ земельного участка, расположенного по ул. Белинского, 82 площадью 4580 кв. м, относящегося к категории земель поселений, разрешенное использование - общественная застройка (размещение и эксплуатация нежилого здания); произведен государственный кадастровый учет земельного участка с присвоением кадастрового номера 58:31:02 02 092:0151, что подтверждается кадастровым паспортом от 31.03.2006 N 64/06-0950.
На основании постановления главы администрации города Кузнецка от 19.04.2006 N 584 между Комитетом по управлению имуществом города Кузнецка и Савенковым В.И. 19.04.2006 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 2286.
13.10.2008 Савенков В.И. (далее - застройщик) обратился в отдел архитектуры и градостроительства администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
16.10.2008 администрация выдала застройщику разрешение N RU58303000-90 на строительство торгово-административного здания, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Белинского, 82.
Считая, что разрешение на строительство является незаконным, предприниматели обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу, что оспариваемое разрешение на строительство не соответствует земельному и градостроительному законодательству.
Судебная коллегия признает, что данные выводы основаны на неправильном применении норм материального права в силу следующего.
Суды указали, что земельный участок площадью 4580 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Белинского, 82, предоставлен для размещения и эксплуатации нежилого здания постановлением главы администрации г. Кузнецка от 19.04.2006 N 584. На данном земельном участке расположено нежилое здание - административно-бытовой корпус 1984 года постройки.
Для целей эксплуатации и размещения данного объекта сформирован как объект права земельный участок площадью 4580 кв. м. Данный участок является единым и неделимым. Обременен правами доступа на него других лиц для проведения ремонтных работ при обслуживании инженерных коммуникаций, проходящих в границах участка.
При этом помещения в здании, находящемся на земельном участке по ул. Белинского, 82 г. Кузнецка Пензенской области, принадлежат заявителям и третьим лицам на праве собственности (оперативного управления), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются соответствующие записи.
Суды пришли к выводу, что земельный участок площадью 4580 кв. м по ул. Белинского г. Кузнецка не свободен от прав третьих лиц - собственников помещений здания N 82, расположенного на этом участке. Собственники нежилых помещений названного здания обладают исключительным правом на приватизацию в общую долевую собственность земельного участка, занятого непосредственно этим зданием и необходимым для его обслуживания.
На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности. Распоряжение имуществом, в отношении которого допускается только существование общей собственности, может осуществляться лишь по соглашению всех ее участников.
Поскольку на земельном участке площадью 4580 кв. м по ул. Белинского г. Кузнецка, в отношении которого выдано оспариваемое разрешение на строительство, находится здание N 82, помещения в котором принадлежат нескольким собственниками (тридцати лицам), то обязательным условием приобретения каждым из них права на землю является их совместное обращение в уполномоченный орган. Установление такого условия направлено на защиту прав и интересов собственников имущества, расположенного на неделимом земельном участке.
Отсутствие согласия всех собственников иных помещений, расположенных в здании по ул. Белинского, 82 г. Кузнецка, на строительство нового объекта недвижимости на земельном участке, являющемся неделимым и предоставленным для эксплуатации данного здания явилось основанием для признания оспариваемого разрешения на строительство недействительным.
При этом судами не применены следующие нормы права, что привело к вынесению незаконных судебных актов.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Часть 7 названной статьи в числе прочих документов, которые требуются для получения разрешения на строительство, называет и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (пункт 6).
По смыслу данной нормы такое согласие должно предоставляться только при обращении за разрешением на реконструкцию уже существующего объекта капитального строительства и лишь тогда, когда застройщик не является единственным правообладателем этого объекта.
Согласие на строительство нового объекта от собственника отдельно стоящего здания, которое находится в непосредственной близости места его предполагаемого размещения, не входит в перечень документов, представляемых застройщиком в орган, уполномоченный выдавать разрешение на строительство. Следовательно, необходимость получения такого согласия на стадии выдачи разрешения на строительство действующим законодательством не предусмотрена.
Арбитражными судами не было принято во внимание, что данная норма ГрК РФ устанавливает специальное требование к составу документации, представляемой для получения разрешения на реконструкцию, в то время как оспариваемое заявителем разрешение было выдано на строительство нового объекта.
Ошибочные выводы о необходимости получения согласия других собственников на стадии выдачи разрешения на строительство не позволили судам дать полную оценку всем обстоятельствам по делу.
Арбитражные суды, давая оценку доказательствам, представленным в обоснование заявленного требования, не проверили с учетом разработанной проектной документации на объект доводы о нарушении предстоящим строительством его прав и законных интересов.
При рассмотрении заявленного требования судами должным образом не исследовался вопрос о том, как и в какой форме строительство указанного выше объекта может повлиять на состояние и технические параметры принадлежащего заявителям здания, требуется ли для этого внесение в него каких-либо конструктивных изменений.
Кроме того, в кассационной жалобе Савенков В.И, указал, на то что Кузнецкий отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, занимает помещение по адресу: г. Кузнецк Пензенской области, ул. Белинского, 82 на праве оперативного управления.
При таких обстоятельствах судами не применен абзац второй части 3 статьи 36 ЗК РФ, согласно которому в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
В силу пункта 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.
Из материалов дела, следует, что Савенков В.И., являясь собственником помещений в здании, самостоятельно заключил договор аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение которого отменено.
В силу части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции является нарушение либо неправильное применение норм материального права.
В соответствии с частью 2 статьи 288 АПК РФ неправильным применением норм материального права являются неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона.
Так как, фактические обстоятельства, имеющие значение для данного дела, установлены судом без их полного и всестороннего исследования и правовой оценки, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает принятый по делу судебный акт подлежащим отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение.
Суду при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное, выполнить требования о всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств.
Учитывая изложенное, коллегия считает, что кассационные жалобы подлежат удовлетворению, обжалуемые судебные акты - отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 по делу N А49-4694/2009 отменить, кассационные жалобы - удовлетворить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.