(извлечение)
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2009
по делу N А55-15012/2009
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ибица", г. Самара, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным решения, обязании совершить определенные действия; с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "ЛОТС-1", г. Самара, министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области г. Самара,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ибица" (далее - заявитель, общество, ООО "Ибица") обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрирующий орган) с заявлением (с учетом изменения требований) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29.06.2009, заключенному между ООО "Ибица" и обществом с ограниченной ответственностью "ЛОТС-1" (далее - ООО "ЛОТС-1"), изложенного в сообщении от 11.08.2009 N 01/168/2009-512, и обязании произвести государственную регистрацию договора передачи прав и обязанностей.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2009 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2009 указанное решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, регистрирующий орган и министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в своих кассационных жалобах просят их отменить как несоответствующие нормам права, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению заявителей кассационных жалоб, вывод судов противоречит положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Проверив законность принятых по делу судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит правовых оснований к их отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.04.2008 между ООО "ЛОТС-1" и министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области заключен договор аренды N 228 земельного участка площадью 7215,60 кв. м, с кадастровым номером 63:01:02 42 001:0013, расположенного по адресу: ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе г. Самары. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области (л. д. 28 - 37).
Дополнительным соглашением от 14.07.2008 N 1 к договору аренды от 18.04.2008 N 228 срок действия договора продлен до 20.10.2009 (л. д. 39 - 40).
29 июня 2009 г. между ООО "ЛОТС-1" и заявителем был заключен договор передачи прав и обязанностей по указанному выше договору аренды от 18.04.2008 N 228 (перенаем), согласно которому права и обязанности Арендатора перешли к заявителю (л. д. 44 - 45).
29 июня 2009 г. заявитель и ООО "ЛОТС-1" обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей (перенайма).
Регистрирующим органом 06.07.2009 государственная регистрация договора перенайма была приостановлена (л. д. 49 - 51).
Сообщением от 11.08.2009 N 01/168/2009-512 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л. д. 83 - 85).
Основанием для отказа в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды послужило то, что представленный на регистрацию договор является безвозмездным, что противоречит пункту 1 статьи 575 ГК РФ и то, что на государственную регистрацию не представлено согласие собственника - министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Самарской области на заключение договора передачи прав и обязанностей.
Не согласившись с отказом регистрирующего органа, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что договор аренды земельного участка N 228 не содержит условия об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, поэтому отказ регистрирующего органа в регистрации договора передачи прав и обязанностей по указанному договору является незаконным и противоречит требованиям статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пункту 5 статьи 22 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
В результате анализа материалов дела, характера заявленных требований, судебная коллегия соглашается с выводом судов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Суды пришли к правильному выводу о том, что в силу положений пункта 2 статьи 607, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, пункта 5 статьи 22 ЗК РФ для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам достаточно уведомления об этом арендодателя либо собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Судом установлено, что во исполнение условий договора аренды арендатор уведомил министерство о заключении договора перенайма.
Ссылка регистрирующего органа на положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ правомерна отклонена судами, поскольку требования о получении арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, данная норма не содержит.
При этом в пункте 5 статьи 22 названного Кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Исходя из системного толкования пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.
Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
В соответствии с пунктом 15 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. При указанных обстоятельствах регистрирующий орган неправомерно отказал в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 228.
Довод заявителей кассационных жалоб о необходимости применения при рассмотрении данного дела положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ отклоняется судебной коллегией, поскольку земельные правоотношения регулируются ЗК РФ.
Иные доводы кассационных жалоб фактически сводятся к неправильному толкованию норм права, что в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Принятые по делу судебные акты являются законными и не подлежат отмене.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 19.10.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2009 по делу N А55-15012/2009 оставить без изменений, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.