Дело N А40-88505/09-3-676
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2010 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.
судей: Петровой Е.А., Хомякова Э.Г.
при участии в заседании:
от истца Общество с ограниченной ответственностью "ПСК "ГЕОСТРОЙПРОНКТ" - Красненко П.Ю. по доверенности от 07.06.2010 г.
от ответчика Общество с ограниченной ответственностью "ХАНТ-ХОЛДИНГ" - Бобраковой Н.С. по доверенности от 07.06.2010 г., Порублевой Н.В. по доверенности от 08.09.2009 г.
рассмотрев 09 июня 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ПСК "ГЕОСТРОЙПРОНКТ"
на решение от 17 декабря 2009 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Аталиковой З.А.,
и постановление от 09 марта 2010 года N 09АП-2141/2010-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Кораблевой М.С.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПСК "ГЕОСТРОЙПРОНКТ"
к Обществу с ограниченной ответственностью "ХАНТ-ХОЛДИНГ"
о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПСК "ГЕОСТРОЙПРОНКТ" (далее ООО "ПСК "ГЕОСТРОЙПРОНКТ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ХАНТ-ХОЛДИНГ" (далее ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ", ответчик) о признании недействительным заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.03.2008 г. N 10/08-ЗА, применении последствий его недействительности в виде взыскания 9 404 232 руб. 93 коп. (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований в части применения последствий недействительности сделки).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2009 года в иске ООО "ПСК "ГЕОСТРОЙПРОНКТ" отказано.
Суд установил, оспариваемый договор аренды соответствует требованиям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, его условия позволяют определить предмет договора.
Суд пришел к выводу, что поскольку по договору передано помещение в здании по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж), это помещение прямо не соотносится с объектом, признанным самовольной постройкой решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-30172/07-63-242, которым установлено, что двухэтажная надстройка над четырехэтажным кирпичным административным зданием по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56 стр. 2 является самовольно возведенной, то отсутствуют основания для признания данного договора ничтожной сделкой в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также суд счел, что права истца оспариваемый договор не нарушает.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 марта 2010 года указанное решение оставлено без изменения.
Не согласившись с названными судебными актами, ООО "ПСК "ГЕОСТРОЙПРОНКТ" подана настоящая кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что судебные акты приняты при ошибочном толковании норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела и практики рассмотрения аналогичных дел.
Считает не основанным на доказательствах вывод суда о том, что право собственности на спорное помещение на момент заключения договора аренды принадлежало ответчику, что подтверждается свидетельствами на право собственности, поскольку из трех представленных свидетельств на право собственности ни одно из них не относится к помещению, предоставленному истцу на 6 этаже по договору аренды.
Истец полагает, что названный договор в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит все признаки незаключенного договора, так как ни суд, ни ответчик не могут определить, в какой части помещение, арендуемое по договору, признано самовольной постройкой. Суд указывает, что спорное помещение прямо не соотносится с объектом, признанным самовольной постройкой, однако ответчик утверждает, что часть помещения (примерно около 300 кв. м) относится к признанной судом самовольной постройке. Из документов, оформленных ТБТИ САО г. Москвы, следует, что после обследования 03.12.2007 г. все помещения объединены в единый комплекс с единым адресом: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 2, план всех помещений 6 этажа по данному адресу выполнен в "красных линиях", что означает возведение (переоборудование) без разрешения.
Истец указывает, что ответчик не зарегистрировал в установленном законом порядке право собственности на переданное по договору аренды помещение, это право не доказано, в связи с чем на момент заключения договора аренды ответчик не мог выступать в качестве арендодателя, в связи с чем договор аренды не соответствует требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании статьи 168 данного Кодекса является недействительным (ничтожным).
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.
Истец возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.
Суд установил, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 10/08-ЗА от 01.03.2008 г., согласно которому последний обязался предоставить первому во временное пользование нежилое помещение в здании по адресу: г, Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж) общей площадью 1060,76 кв. м.
В соответствии с пунктом 1.2. договора помещение принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается Свидетельством на право собственности N 00-02587/98, N 00-02588/98, N 00-02589/98 от 02.12.1998 г.
В соответствии с Приложением N 3 к договору был подписан акт приема - передачи, по которому данное помещение передано арендатору.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2007 г. по делу N А40-30172/07-63-242 установлено, что двухэтажная надстройка над существующим четырехэтажным кирпичным административным зданием, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Мишина, дом 56, строение 2, является самовольной постройкой; суд обязал ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" снести данную постройку.
Предметом договора аренды N 10/08-ЗА от 01.03.2008 г. является нежилое помещение в здании по адресу: г, Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж) общей площадью 1060,76 кв. м, индивидуально-определенные признаки данного помещения в договоре не указаны, документы БТИ, характеризующие предмет аренды, не представлены.
В деле имеется справка БТИ от 10.12.2009 г. (л.д. 128 т. 2), согласно которой здания, ранее учтенные по адресам: ул. Мишина, 56, стр. 2, ул. Мишина, 56, стр. 3, ул. Мишина, 56, стр. 4, ул. Мишина, 56, стр. 16, являются единым объектом недвижимости; официальным адресом данного объекта является адрес: здание по адресу: ул. Мишина, 56, стр. 2.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика на вопрос суда пояснил, что помещения, признанные самовольной постройкой, частично входят в состав помещений, переданных истцу в аренду.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает не соответствующим имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам выводы суда о том, что не подтверждено, что реконструкции было подвергнуто помещение, переданное истцу в аренду, что переданное в аренду помещение прямо не соотносится с объектом, признанным судом самовольной постройкой.
Суду следовало установить, какие конкретно помещения, признанные судом самовольной постройкой, включены в предмет договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г.
Неправомерен вывод суда о том, что права истца оспариваемый договор не нарушает, при наличии обстоятельства, что истец является стороной данного договора.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Суд не установил в соответствии с документами БТИ предмет договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г. (индивидуально-определенные признаки помещения с указанием этажей, номеров помещений, комнат), право ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" на данные помещения с подтверждением соответствующими доказательствами; известно ли было арендатору, что ему переданы в пользование самовольно построенные помещения (в случае установления этого обстоятельства) и не определил правовые последствия такой сделки с учетом пользования истцом данными помещениями.
В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться этой постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Таким образом, в случае, если предоставленные ответчиком истцу помещения являются самовольной постройкой, они не могли быть объектом гражданского оборота.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, в том числе установить конкретные помещения, являющиеся предметом договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г., право ООО "ХАНТ-ХОЛДИНГ" на данные помещения с подтверждением соответствующими доказательствами, право ответчика сдавать эти помещения в аренду и получать доход от сдачи в аренду указанных помещений.
В случае установления обстоятельства, что помещения (часть помещений), включенных в предмет договора аренды N 10/08-3А от 01.03.2008 г., являются самовольно возведенными, предлагается установить, знал ли истец (должен был знать) о названном обстоятельстве, определить правовые последствия такой сделки.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2009 года по делу N А40-88505/09-3-676 и постановление от 09 марта 2010 года N 09АП-2141/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по указанному делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Е.А.ПЕТРОВА
Э.Г.ХОМЯКОВ