Вопрос: Организация является заказчиком-застройщиком при строительстве жилого дома. Реализация строительства осуществляется путем привлечения участников по договорам долевого участия. Все объекты долевого строительства реализованы до ввода объекта в эксплуатацию. В соответствии с положениями п. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет". В соответствии с условиями заключаемых договоров гарантийный срок исчисляется со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено зимой (январь), при этом некоторые работы сезонного характера (благоустройство и озеленение территории) будут завершены весной, т.е. после ввода объекта в эксплуатацию.
1. Вправе ли организация для целей исчисления налога на прибыль создать резерв на возможные предстоящие расходы, связанные с исполнением гарантийных обязательств по указанным договорам, на срок 5 лет?
2. Вправе ли организация для целей исчисления налога на прибыль создать резерв на возможные предстоящие расходы, связанные с исполнением гарантийных обязательств по указанным договорам, на срок 5 лет в случае, если генеральный подрядчик, выполнявший основной объем работ, был ликвидирован (признан судом банкротом) до ввода объекта в эксплуатацию?
3. Вправе ли организация для целей исчисления налога на прибыль создать резерв на предстоящие расходы, связанные с выполнением работ по благоустройству и озеленению территории, которые не были выполнены до ввода объекта в эксплуатацию?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 29.11.10 г. N 1684 по вопросу учета в целях налогообложения прибыли застройщиком расходов на создание резерва гарантийного обслуживания и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 267 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, осуществляющие реализацию товаров (работ), вправе создавать резервы на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию, и отчисления на формирование таких резервов принимаются для целей налогообложения в порядке, предусмотренным данной статьей.
Передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не является реализацией товара (работ), и, следовательно, заказчик-застройщик не вправе создавать резервы на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
Таким образом, затраты, связанные с гарантией надлежащего качества строительства, в конечном счете несет подрядчик, даже если участник долевого строительства предъявил претензии по качеству объекта строительства заказчику-застройщику.
Пунктом 5 статьи 270 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходов, осуществленных в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств, за исключением расходов, указанных в пункте 9 статьи 258 Кодекса.
По окончании строительства при реализации части квартир, поступивших в его собственность, бывший заказчик-застройщик может создавать резервы расходов на выполнение гарантийных обязательств перед дольщиками только в той части, по которой у него реально могут возникнуть не предъявляемые подрядчику затраты на их исполнение.
В таком случае бывший заказчик-застройщик может создавать резервы на выполнение гарантийных обязательств, только если срок предоставляемой им гарантии превышает гарантийный срок, установленный договором строительного подряда, и только в части, относящейся к такому превышению.
При этом необходимо учитывать, что действующим гражданским законодательством на продавца недвижимости обязанность предоставления гарантий по строительным работам не возлагается.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин