(извлечение)
Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 января 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Устиновой Марины Константиновны
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010
и кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Научно-производственная фирма "Авангард-Ф"
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010
по делу N А57-3488/2009
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Белопольское" к закрытому акционерному обществу "Научно-производственная фирма "Авангард-ф", администрации г. Саратова о признании ничтожным договора аренды от 30.08.2002 N 1446, соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1, при участии третьих лиц - Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова, Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова, Щепетова Александра Петровича,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Белопольское" (далее - истец, ООО "Белопольское") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Научно-производственная фирма "Авангард-Ф" (далее - ЗАО "НПФ "Авангард-Ф"), администрации г. Саратова (далее - администрация) о признании ничтожным договора аренды от 30.08.2002 N 1466, соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1, признании недействительными постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 и постановления администрации г. Саратова от 15.02.2006 N 20А-28.
Определением суда от 10.03.2009 требования о признании ничтожными договора аренды от 30.08.2002 N 1466, соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1 выделены в отдельное производство по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с присвоением делу N А57-3488/2009.
Определениями суда от 16.12.2009, от 24.02.2010 к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова, Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с истечением срока исковой давности.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечен Щепетов Александр Петрович.
Постановлением от 19.08.2010 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил, признал ничтожными договор аренды от 30.08.2002 N 1466, соглашение к договору аренды от 25.11.2004 N 1. Также суд взыскал с ЗАО "НПФ "Авангард-Ф" в пользу ООО "Белопольское" расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб., с администрации г. Саратова в пользу ООО "Белопольское" - расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, закрытое акционерное общество "Научно-производственная фирма "Авангард-Ф" (далее - ЗАО "НПФ "Авангард-ф") обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 оставить без изменения, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Также в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа обратилась Устинова Марина Константиновна с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010.
Жалоба мотивирована тем, что судебные акты приняты о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.
В адрес суда поступила телеграмма от третьего лица по настоящему делу - Щепетова А.П. с ходатайством об отложении рассмотрения кассационных жалоб в связи с болезнью.
Судебной коллегией ходатайство отклонено, как необоснованное и не подтвержденное надлежащими доказательствами.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает кассационные жалобы без участия представителей администрации г. Саратова, третьих лиц и Устиновой М.К., надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 24.12.2010 до 13 часов 45 минут, до 27.12.2010 до 9 часов.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание представителей ООО "Белопольское" и ЗАО "НПФ "Авангард-ф", проверив законность принятого по делу постановления апелляционной инстанции в порядке, установленном статьями 274 - 287 АПК РФ, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы ЗАО "НПФ "Авангард-ф".
Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.08.2002 между администрацией г. Саратова и ЗАО "НПФ "Авангард-Ф" подписан договор аренды земельного участка N 1466 с кадастровым номером 64:48:01 03 47:05 площадью 958 кв. м по ул. Московской, д. 4 сроком на 15 лет. Договор зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 15.10.2002.
Кроме того, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, судом установлено, что арендуемый земельный участок является земельным участком, занятым жилищным фондом.
Основанием для заключения оспариваемого договора аренды послужило постановление мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 о предоставлении ЗАО "НПФ "Авангард-Ф" в аренду сроком на 15 лет земельного участка площадью 0,0958 га для проектирования и строительства 6 этажного жилого дома с административными помещениями и встроено-пристроенной подземной стоянкой автомобилей по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 4.
Постановлением администрации г. Саратова от 17.05.2004 N 109А-81 в постановление от 09.07.2001 N 508-50 внесены изменения - во всем тексте постановления слова "6 этажного жилого дома с административными помещениями и встроено-пристроенной подземной стоянкой автомобилей" заменены на слова "6-7 этажного жилого дома с офисными помещениями и встроенной подземной теплой стоянкой легковых автомобилей". В связи с этим, соглашением от 25.11.2004 N 1 в договор аренды внесены соответствующие изменения.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, сделка как правомерное действие должна соответствовать требованиям федеральных законов и иных нормативных правовых актов. В противном случае она является ничтожной, что означает недействительность сделки в силу того, что она совершена в нарушение норм действующего законодательства.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 также было предусмотрено, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на момент принятия постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 и заключения оспариваемого договора в жилом доме N 4 по ул. Московской г. Саратова находилось приватизированное помещение (нежилое помещение площадью 76,1 кв. м).
Данный факт подтверждается договором купли-продажи нежилого помещения от 20.12.2000, согласно которому Аркадакская Л.С. приобрела в собственность нежилое помещение площадью 76,1 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Московская, 4. Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за Аркадакской Л.С. 26.12.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АА N 042538.
В последующем право собственности на указанное нежилое помещение перешло от Аркадакской Л.С. по договору купли-продажи от 16.06.2008 ЗАО "Промагроальянс" (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АБ N 937782 от 04.07.2008), у которого данное нежилое помещение было приобретено ООО "Белопольское" по договору купли-продажи от 26.12.2008.
Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за ООО "Белопольское" 20.01.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АВ N 198185.
Таким образом, в настоящее время ООО "Белопольское" является собственником нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу ул. Московская, д. 4, обладает правами собственника, в связи с переходом права по сделке.
Согласно части 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.
В числе основных правовых принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ).
Таким образом, правом на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора обладают лица, владеющие на праве собственности или хозяйственного ведения объектами недвижимого имущества, расположенными на данном неделимом земельном участке.
Как правильно указано судом апелляционной инстанции, из материалов дела следует, что на момент принятия постановления от 09.07.2001 N 508-50 на спорном земельном участке находились помещения, принадлежащие физическим лицам, которые имели право пользоваться им, а также исключительное право на его приватизацию и приобретение права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод ЗАО "НПФ "Авангард-ф" об отсутствии у истца права на земельный участок в связи с тем, что жилой дом, в котором расположены принадлежащее ООО "Белопольское" нежилые помещения, разрушен и признан аварийным.
На момент заключения договора аренды на спорном земельном участке находилось приватизированное помещение, собственник которого имел исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него.
Таким образом, в настоящее время ООО "Белопольское", обладает правами землепользователя в связи с наличием титула собственника объекта недвижимости, приобретенное им по договору купли-продажи недвижимости.
В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования у лица права собственности на объект недвижимости является государственная регистрация этого права.
Основания государственной регистрации права собственности ООО "Белопольское" не оспорены и в судебном порядке недействительными не признаны.
Зарегистрированное право собственности ООО "Белопольское" на объект недвижимости в установленном законом порядке не прекращено.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исключительность предоставляемого статьей 36 ЗК РФ права следует понимать в том смысле, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости. При этом закон не устанавливает срок для реализации указанного исключительного права.
Данная позиция подтверждена Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О.
Таким образом, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии у администрации г. Саратова оснований для принятия постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 о предоставлении ЗАО "НПФ "Авангард-Ф" в аренду вышеуказанного земельного участка, а также заключения согласно данному постановлению договора аренды с ЗАО "НПФ "Авангард-Ф".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-3326/2009 было установлено, что постановление от 09.07.2001 N 508-50, издание которого повлекло оформление земельного участка в аренду ЗАО "НПФ "Авангард-Ф", противоречит вышеуказанным нормам земельного законодательства и нарушает безусловное право ООО "Белопольское" (истца по настоящему делу) на приватизацию земельного участка, расположенного под принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью. В связи с чем, постановление от 09.07.2001 N 508-50 было признано недействительным.
Согласно части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Статьей 13 ГК РФ предусмотрено, что в случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, учитывая признание недействительным постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 о предоставлении ЗАО "НПФ "Авангард-Ф" в аренду сроком на 15 лет спорного земельного участка, как нарушающим права истца по настоящему делу, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о признании ничтожными договора аренды от 30.08.2002 N 1466 и соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1.
Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен довод ответчиков о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Указанное правило применяется и при рассмотрении иска о признании недействительной ничтожной сделки (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В обоснование довода о применении срока исковой давности ЗАО "НПФ "Авангард-ф" сослалось на то обстоятельство, что сделка была заключена в 2002 году, исполнение сделки началось с момента подписания договора, о чем свидетельствует, в частности, пункт 1.1 договора, а также оплата арендатором во исполнение договора аренды земельного участка арендных платежей.
Между тем, согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как следует из пункта 1.1 договора аренды, целевое использование земельного участка - проектирование и строительство 6-7 этажного жилого дома с офисными помещениями и встроенной подземной стоянкой легковых автомобилей.
Таким образом, из условий договора усматривается, что конечной целью предоставления земельного участка является строительство 6-7 этажного жилого дома с офисными помещениями и встроенной подземной стоянкой легковых автомобилей.
Согласно пункту 1.4 договора арендодатель гарантирует, что участок не обременен правами третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать.
Однако, как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, земельный участок обременен правами третьих лиц, на указанном земельном участке расположен объект недвижимости и хозяйственные постройки. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически участок не передавался и не мог использоваться ЗАО "НПФ "Авангард-Ф" в соответствии с договором аренды.
Таким образом, как правильно указано судом апелляционной инстанции, сам факт подписания договора не свидетельствует о начале исполнения сделки аренды и о фактической передаче в аренду спорного земельного участка.
Доводы заявителя кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств.
Согласно статье 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Судом кассационной инстанции не могут быть приняты дополнительные доказательства, которые не были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции.
Вывод суда апелляционной инстанции о возможности применения к спорным правоотношениям положений статьи 208 ГК РФ не привел к принятию незаконного судебного акта, поскольку, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что срок исковой давности по требованию о признании ничтожными договора аренды от 30.08.2002 N 1466, соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1 не пропущен.
При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления апелляционной инстанции судебная коллегия не находит, так как суд правильно применил нормы материального и процессуального права.
Доводы ЗАО "НПФ "Авангард-ф", изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта.
При рассмотрении кассационной жалобы Устиновой М.К. на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по настоящему делу судом кассационной инстанции установлено следующее.
В своей кассационной жалобе Устинова Марина Константиновна ссылается на то, что указанные судебные акты затрагивают ее права и законные интересы, поскольку она является собственником помещений, расположенных в жилом доме N 4 по ул. Московской г. Саратова (квартиры N 1 и N 2).
В силу статьи 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.
По смыслу указанной статьи для возникновения права на обжалование судебных актов у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо, чтобы оспариваемые судебные акты не просто затрагивали права и обязанности этих лиц, а были приняты непосредственно о правах и обязанностях этих лиц.
В связи с этим, учитывая, что Устинова М.К. не представила доказательств того, что оспариваемые судебные акты приняты непосредственно о правах и обязанностях последней, производство по кассационной жалобе Устиновой М.К. подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Кроме того, будучи исполнительным органом (генеральным директором) ответчика по настоящему делу, Устинова М.К. знала о наличии спора по настоящему делу, между тем, требований о привлечении ее к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, не заявляла, правом, предоставленным статьей 51 АПК РФ, не воспользовалась.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационной жалобе в размере 2000 руб., уплаченная Устиновой М.К. по чеку-ордеру от 19.10.2010, подлежит возврату из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 282, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
производство по кассационной жалобе Устиновой Марины Константиновны на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А57-3488/2009 прекратить.
Выдать Устиновой Марине Константиновне справку на возврат государственной пошлины в размере 2000 руб., уплаченной при подаче кассационной жалобы по чеку-ордеру от 19.10.2010.
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А57-3488/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Научно-производственная фирма "Авангард-ф" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.