Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Плотниковой Л.Н. и Спириденко Т.А., при участии от истца - открытого акционерного общества "Центральный рынок" (ИНН 6154061886, ОГРН 1026102578215) - Лакиза Е.И. (директор), Балута И.А. (доверенность от 12.10.2010), Мазуровой Е.А. (доверенность от 03.02.2011), Лакиза С.Е. (доверенность от 03.02.2011), ответчиков: индивидуального предпринимателя Лугового Анатолия Дмитриевича (ИНН 615400341007, ОГРНИП 304615426400220) - Лугового А.Д. (паспорт) и Камышановой А.Е. (доверенность от 29.04.2009), Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726) - Клименко Е.С. (доверенность от 28.01.2011), от третьего лица - администрации г. Таганрога - Калининой Е.Г. (доверенность от 12.01.2011), рассмотрев кассационные жалобы администрации г. Таганрога, индивидуального предпринимателя Лугового А.Д., Комитета по управлению имуществом г. Таганрога на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 по делу N А53-8213/2009 (судьи Тимченко О.Х., Галов В.В., Малыхина М.Н.), установил следующее.
ОАО "Центральный рынок" (далее - истец, рынок) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Луговому А.Д. (далее - предприниматель), Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет) о признании недействительным договора купли-продажи от 18.09.2008 N 4.538 о передаче в собственность земельного участка площадью 335 кв. м для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: г. Таганрог, пер. Гоголевский, 31в.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Таганрога (далее - администрация).
Решением от 11.09.2010 (судья Паутова Л.Н.) в иске отказано. Суд пришел к выводу о том, что рынок не представил доказательств нахождения на спорном участке зданий, строений сооружений, принадлежащих ему на праве собственности. Следовательно, истец не является лицом, заинтересованным в оспаривании договора купли-продажи земельного участка (т. 4, л.д. 60 - 66).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 решение от 11.09.2009 отменено. Апелляционный суд признал недействительным договор купли-продажи от 18.09.2008 N 4.538 о передаче в собственность предпринимателю земельного участка площадью 335 кв. м для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: г. Таганрог, пер. Гоголевский, 31в. Суд установил, что рынок является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, и имеет исключительное право на приобретение части земельного участка, занятого этими постройками. Договор купли-продажи является недействительным, поскольку заключен без учета положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и нарушает права истца (т. 6, л.д. 69 - 81).
Предприниматель обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке. По мнению заявителя, суд не учел, что площадь земельного участка, предоставленного рынку, неоднократно уменьшалась. Рынок в установленном порядке выкупил земельные участки под принадлежащими ему объектами недвижимости. Вывод суда о том, что строения, расположенные на спорном участке, не являются самостоятельными и имеют общую стену с объектами недвижимости, принадлежащими предпринимателю, не соответствует представленным в дело доказательствам. Постановление главы администрации г. Таганрога от 20.12.1995 N 3899 не содержит информации о том, что часть земельного участка предоставлена для эксплуатации строений рынка (литеры ДЕ и ДК). Рынок не оформил права на соответствующую часть спорного участка и не подтвердил в установленном порядке факт принадлежности ему каких-либо строений. Данные объекты недвижимости не принадлежат рынку на праве собственности, что подтверждается планом приватизации, а также инвентаризационной ведомостью по состоянию на 01.01.1994. Указание апелляционного суда о том, что предприниматель требовал сноса строений рынка, противоречит содержанию письма ответчика от 31.01.2009. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что в заключении эксперта содержатся противоречия, которые не были устранены в ходе его допроса. Представленные в материалы дела технические паспорта относятся к другим объектам недвижимости, принадлежащим рынку. Положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации апелляционный суд применил неверно, поскольку в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что рынок и предприниматель обладают на праве долевой собственности зданиями, расположенными на участке. В дело представлены документы, свидетельствующие о формировании и постановке на государственный кадастровый учет спорного земельного участка. Суд также не дал надлежащей оценки заключению Комитета по архитектуре и градостроительству г. Таганрога об отсутствии на участке иных, кроме принадлежащих ответчику, строений. Суд неправомерно признал недействительным договор купли-продажи от 18.09.2008 в отношении всего участка, поскольку на нем находятся также строения, зарегистрированные на праве собственности за предпринимателем. В данном случае ответчик имел право приобрести в собственность часть земельного участка площадью 242 кв. м.
В кассационных жалобах администрация и комитет просят отменить апелляционное постановление как принятое с нарушением норм материального права, а также указывают на несоответствие сделанных судом выводов представленным в дело доказательствам. По мнению заявителей, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что гаражи (литера ДК) и мастерская по ремонту весов (литера ДЕ) расположены на земельном участке по адресу: г. Таганрог, пер. Гоголевский, 29а, тогда как спорному участку присвоен иной адрес (г. Таганрог, пер. Гоголевский, 31в). Рынок не подтвердил своего права на аренду земельного участка площадью 93 кв. м. Совокупная площадь застройки строений истца (литеры ДК и ДЕ) составляет 104 кв. м, что не соответствует площади земельного участка, предназначенного для эксплуатации зданий предпринимателя (литеры АД и АД1). Согласно архивным данным на 1933, 1947, 1954 годы при проведении инвентаризации рынка строения под литерами ДЕ и ДК отсутствовали. Заключение эксперта содержит противоречия, которые апелляционный суд не устранил. Вывод суда о нарушении порядка приобретения в собственность спорного земельного участка противоречит представленным в дело доказательствам, поскольку на момент заключения договора купли-продажи отсутствовали сведения об иных правообладателях (заключение Комитета по архитектуре и градостроительству г. Таганрога, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
В отзыве рынок указывает на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда от 10.11.2010.
В заседании представители администрации, комитета, предпринимателя и рынка поддержали доводы кассационных жалоб и отзыва на них.
Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Таганрога от 20.12.1995 N 3899 утвержден проект границ земельного участка N РО:58:1:165:28 площадью 335 кв. м, расположенного по пер. Гоголевскому - Центральный рынок. Земельный участок площадью 242 кв. м (N РО:58:1:165:28/1) предоставлен АООТ "Торговый Дом "Таганрог" (правопредшественник - ОАО "Торговый Дом "Таганрог") для эксплуатации магазина N 27, без закрепления границ участка на местности в соответствии с долями на строения, указанными в техническом паспорте БТИ. Пунктом 3.2 постановления подтверждено ранее предоставленное МП "Центральный рынок" право долгосрочной аренды земельного участка площадью 93 кв. м (N РО: 58:1:165:28/2), предназначенного для эксплуатации конторы рынка и капитальных гаражей согласно постановлению главы администрации от 07.10.1994 N 2847 (т. 2, л.д. 12, 13; т. 3, л.д. 57 - 58).
Администрация (арендодатель) и АООТ "Торговый дом "Таганрог" (арендатор) 01.03.1996 заключили договор N 2839 аренды земельного участка общей площадью 242 кв. м, предназначенного для эксплуатации магазина. В соответствии с приложением N 1 к договору земельный участок N РО:58:1:165:28/1 площадью 242 кв. м, расположенный по пер. Гоголевскому - Центральный рынок, предоставлен АООТ "Торговый дом "Таганрог" без закрепления границ на местности для эксплуатации магазина N 27. Земельный участок N РО:58:1:165:28/2 площадью 93 кв. м, расположенный по пер. Гоголевскому - Центральный рынок, предоставлен МП "Центральный рынок" без закрепления границ на местности для эксплуатации конторы рынка и капитальных гаражей (т. 1, л.д. 15 - 18).
В 2003 году земельный участок площадью 335 кв. м прошел государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 61:58:0001165:28 (т. 4, л.д. 141 - 145).
По договору купли-продажи от 29.11.2007 N 07-29/11 Луговой А.Д. приобрел в собственность у ОАО "Торговый Дом "Таганрог" следующее недвижимое имущество: магазин литера АД (1 этаж), помещения N 2 - 4, 2а, 2б, 6 - 9; литера АД1 (1 этаж), помещение N 10, общей площадью 187 кв. м, расположенное по адресу: г. Таганрог, пер. Гоголевский, 31в. В соответствии с пунктом 1.3 договора отчуждаемый объект расположен на земельном участке общей площадью 242 кв. м (часть земельного участка площадью 335 кв. м), расположенном по адресу: г. Таганрог, пер. Гоголевский, 31в (кадастровый номер 61:58:01165:0028). Одновременно с передачей права собственности на объект к покупателю переходит право пользования земельным участком, необходимым для использования приобретаемого магазина (т. 1, л.д. 92 - 94).
На основании постановления мэра г. Таганрога от 05.02.2008 N 455 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок (кадастровый номер 61:58:01165:0028) площадью 335 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, пер. Гоголевский, 31в (т. 1, л.д. 95 - 101).
18 сентября 2008 года комитет (продавец) и Луговой А.Д. (покупатель) заключили договор N 4.538 купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 61:58:0001165:28) площадью 335 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, пер. Гоголевский, 31в (т. 1, л.д. 85 - 91).
На основании плана приватизации МП "Центральный рынок" от 29.12.1995 рынку на праве собственности принадлежат гаражи (литера ДК) площадью 53,7 кв. м и мастерская по ремонту весов (литера ДЕ) площадью 34,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Таганрог, пер. Гоголевский, 29а (т. 2, л.д. 1 - 12, 159 - 163). Изложенное подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.07.2007 серии 61 АГ N 705291, 705292 (т. 1, л.д. 20, 21).
В связи с реконструкцией магазина N 27 (пер. Гоголевский, 31в) предприниматель предложил рынку освободить спорный земельный участок (т. 1, л.д. 34).
Рынок, полагая, что при совершении договора купли-продажи от 18.09.2008 N 4.538 нарушено его право на приобретение в собственность части земельного участка, обратился с иском в арбитражный суд.
В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.
Согласно абзацу 2 названного пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
В соответствии с заключением судебного эксперта от 10.06.2010 N 1208/10-3 строения (литеры ДЕ, ДК), используемые рынком в качестве весовой и складских помещений, расположенные на земельном участке по адресу: г. Таганрог, пер. Гоголевский, 31в, являются пристройками, возведенными со стороны тыльной стены магазина (литера АД), имеют самостоятельные фундаменты наружных стен и не имеют самостоятельных стен (в том числе фундамента под ними) в месте примыкания к магазину (литера АД). Фактически помещения N 1, 2, 3 гаража (литера ДК) и помещение N 10 котельной (литера АД1) расположены в единой пристройке, примыкающей к тыльной стене магазина (литера АД), где помещение котельной N 10 (литера АД1) является крайним правым помещением данной пристройки (ориентация пристройки принята относительно ее стены, имеющей входы). Пристройка с расположенными в ней помещениями N 1, 2, 3 гаража (литера ДК) и помещением котельной N 10 (литера АД1) находится в границах земельного участка с кадастровым номером 61:58:01165:28, а помещения (литера ДК) и помещение (литера АД1) не имеют между собой внутреннего сообщения и на момент осмотра обладают самостоятельным (различным) функциональным назначением (т. 5, л.д. 78 - 96).
Оценив представленные в материалы дела доказательства (техническую документацию зданий, договор от 01.03.1996 N 2839 аренды земельного участка, постановление администрации г. Таганрога от 20.12.1995 N 3899, постановление администрации г. Таганрога от 16.03.2001 N 883, землеустроительную документацию) в совокупности с экспертным заключением и пояснениями эксперта (т. 6, л.д. 63 - 67), суд апелляционной инстанции установил, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности рынку.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следует судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу положений статьи 36 Земельного кодекса, статей 552, 553 Гражданского кодекса Российской Федерации и правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов сделки, нарушающие предусмотренное законом субъективное исключительное право, ничтожны.
Истец, являясь собственником строений (гаражи (литера ДК) и мастерская по ремонту весов (литера ДЕ)), имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка в той части, которая необходима для использования данных объектов недвижимости (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса). Передача всего земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001165:28 в собственность предпринимателя нарушает права рынка и противоречит положениям статьи 36 Земельного кодекса, в связи с чем вывод апелляционного суда о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 18.09.2008 N 4.538 являются правомерным.
Доводы кассационных жалоб о том, что гаражи (литера ДК) и мастерская по ремонту весов (литера ДЕ) не находятся на спорном земельном участке, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и опровергаются представленными в материалы дела доказательствами. Указанные строения рынка расположены вне границ земельных участков, предоставленных истцу на праве собственности (т. 1, л.д. 62 - 79). Отсутствие у истца договора аренды соответствующей части земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001165:28 не прекращает принадлежащее ему исключительное право.
Пояснения ответчиков об отсутствии у рынка права собственности на объекты, расположенные на части спорного участка, не подтверждены документально и опровергаются представленными в дело доказательствами.
Ссылку заявителей на отсутствие оснований для признания недействительным договора купли-продажи в отношении всего участка надлежит отклонить, как противоречащую положениям пунктов 3, 3.1, 3.2 постановления главы администрации г. Таганрога от 20.12.1995 N 3899. Доказательства, подтверждающие возможность раздела спорного земельного участка, а также совершения сделки без включения в ее предмет недействительной части, в деле отсутствуют.
Довод заявителей о различных адресных ориентирах строений рынка и предпринимателя рассмотрен апелляционным судом и получил верную правовую оценку.
Иные доводы кассационных жалоб не влияют на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта и по существу сводятся к оспариванию выводов суда апелляционной инстанции, сделанных на основе установленных им фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, которые в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат переоценке в суде кассационной инстанции.
Нормы права при разрешении спора применены судом апелляционной инстанции правильно, нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены постановления апелляционного суда отсутствуют.
Расходы по уплате государственной пошлине по кассационной жалобе в сумме 2 тыс. рублей относятся на предпринимателя (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 по делу N А53-8213/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Т.А.СПИРИДЕНКО