Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.
при участии представителя
от истца: Зырянова К.В. (доверенность от 18.02.2011)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2010,
принятое судьей Малых Е.Г., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010,
принятое судьями Ольковой Т.М., Караваевой А.В., Лысовой Т.В.,
по делу N А28-7564/2010
по иску общества с ограниченной ответственностью "Заречный кирпичный завод"
к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова
о признании отказа от исполнения договора ничтожной сделкой и признании договора аренды земельного участка действующим,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области,
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Заречный кирпичный завод" (далее - ООО "Заречный кирпичный завод", Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - Управление) о признании отказа от исполнения договора, оформленного уведомлением от 28.04.2009 N 3876, ничтожной сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, то есть признании договора аренды от 11.01.2006 N 22 (регистрационный номер 43-43-01/451/2005-169) действующим.
Исковые требования основаны на пункте 2 статьи 610 и статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 1, 8 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы необоснованным одностороннем отказом от исполнения договора аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Служба регистрации).
Арбитражный суд Кировской области решением от 14.10.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.12.2010, удовлетворил исковые требования и признал недействительным отказ Управления, оформленный уведомлением от 28.04.2009 N 3876, а договор аренды от 28.11.2005 N 22 действующим. Руководствуясь пунктом 3 статьи 450, пунктом 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, суд посчитал, что Управление направило в адрес истца немотивированный отказ от исполнения договора аренды земельного участка, поскольку нормы земельного законодательства предусматривают специальный правовой режим земель, предоставленных под строительство, и особый порядок прекращения таких договоров аренды.
Не согласившись с данными судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с нарушением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Основные доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. Суды неправильно истолковали статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается в соответствии с гражданским законодательством, а потому отказ Управления соответствует положениям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает самостоятельное основание прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, посредством отказа от договора. Следовательно, судебные акты должны были содержать выводы лишь о наличии полномочий лица, подписавшего уведомление и о надлежащем уведомлении истца о расторжении договора. Суды необоснованно применили статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации, указав на необоснованность отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства и в продлении договора, в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Служба регистрации отзывом на кассационную жалобу поддержала доводы Управления и просила рассмотреть ее в отсутствие своего представителя.
Управление отзывом на жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить ее без удовлетворения, при этом извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и заслушав полномочного представителя истца, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, распоряжением администрации Порошинского сельского округа Первомайского района города Кирова от 25.11.2005 N 128 Обществу предоставлен в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером 43:40:003611:0363 площадью 40240 квадратных метров в д. Богородская, для размещения объекта (группы малоэтажных жилых домов).
Администрация Порошинского сельского округа Первомайского района города Кирова (арендодатель) и ООО "Заречный кирпичный завод" (арендатор) заключили договор аренды с гражданами и юридическими лицами на земли не сельскохозяйственного назначения от 28.11.2005 N 22, по которому арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:003611:0363.
В пункте 4.1 договора аренды стороны предусмотрели, что расторжение договора допускается в случаях несоблюдения требований, определенных в пункте 3.1 договора, по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законодательством.
Договор аренды от 28.11.2005 N 22 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2006 за номером 43-43-01/451/2005-169.
Администрация города Кирова выдала Обществу разрешение на строительство от 20.03.2007 N RU43306000-041 сроком действия до 30.03.2009, которое впоследствии было продлено до 30.03.2010.
Письмом от 23.01.2009 ООО "Заречный кирпичный завод" обратилось в Управление с заявлением о переоформлении договора аренды от 28.11.2005 N 22 на новый срок. В ответ Управление письмом без номера и даты уведомило истца о возобновлении договора аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.
Письмом от 28.04.2009 N 386 Управление уведомило Общество об отказе от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:003611:0363 по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления.
Уведомление направлено по месту государственной регистрации ООО "Заречный кирпичный завод": 610018, город Киров, п. Б. Субботиха, пер. Дорожный и получено представителем истца 05.05.2009.
Письмом от 02.09.2009 N 8348 Управление уведомило службу регистрации о расторжении договора аренды (регистрационный номер 43-43-01/451/2005-169 от 11.01.2006) на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Служба регистрации письмом от 06.07.2010 N 14/050/2010-206 уведомила Управление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о правах на спорный земельный участок.
Общество посчитало, что отказ Управления от договора аренды является незаконным и нарушает права арендатора, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены окружным судом в полном объеме и признаны несостоятельными в силу следующего.
Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления по заявлению застройщика. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (пункты 19 и 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что Обществу предоставлен в аренду земельный участок для строительства группы малоэтажных жилых домов, также у него имеется разрешение на строительство сроком действия до 30.03.2010. Общество приступило к освоению земельного участка, за ним зарегистрировано право собственности на объект не завершенный строительством (жилой дом степенью готовности 8 процентов) и имеются кадастровые паспорта еще на три объекта не завершенных строительством, расположенные на спорном земельном участке.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что при наличии действующего разрешения на строительство у Управления отсутствовало право на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с вышеуказанным доводы кассационной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов судов обоих инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе судом не рассматривался, поскольку Управление освобождено от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 14.10.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу N А28-7564/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Судьи
В.Ю.ПАВЛОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ