Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Спириденко Т.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца (ответчика по встречному иску) - администрации муниципального образования Теучежский район - Джанхота И.Ю. (доверенность от 11.03.2011), от ответчика (истца по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Логистический парк Южный" - Ланге В.О. (доверенность от 01.10.2010), в отсутствие третьих лиц: закрытого акционерного общества "М-Индустрия", государственного учреждения "Управление автомобильных дорог Республики Адыгея "Адыгеяавтодор", открытого акционерного общества "Энергетики и электрификации Кубани", открытого акционерного общества "Южная телекоммуникационная компания", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Логистический парк Южный" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2010 по делу N А01-2075/2009 (судьи Малыхина М.Н., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
Администрация муниципального образования Теучежский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Логистический парк Южный" (далее - общество) о взыскании 30 421 189 рублей 81 копейки арендной платы за 2009 год, 3 768 791 рубля 60 копеек пени и расторжении договора от 07.03.2008 аренды земельного участка общей площадью 600 022 кв. м с кадастровым номером 01:06:2500002:124, расположенного в Теучежском районе Республики Адыгея вдоль автодороги "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль" км 27+150 м слева, западнее г. Адыгейска (далее - земельный участок). В обоснование иска указано на существенное нарушение условий договора, выразившихся в невнесении арендных платежей более двух раз подряд.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации администрация уточнила исковые требования в части арендной платы и просила взыскать с общества 30 665 421 рубль 74 копейки долга за период с 20 марта по 31 декабря 2009 года, 3 841 816 рублей 37 копеек пени.
Общество, ссылаясь на пункты 2, 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, предъявило встречный иск о взыскании убытков в размере 63 349 487 рублей 15 копеек и расторжении договора от 07.03.2008 аренды земельного участка по тем основаниям, что при проведении торгов и заключении договора аренды земельного участка администрация не уведомила общество об имеющихся обременениях, наличие которых повлекло невозможность использования земельного участка по назначению и причинение значительных убытков.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "М-Индустрия", ГУ "Управление автомобильных дорог Республики Адыгея "Адыгеяавтодор", ОАО "Энергетики и электрификации Кубани", ОАО "Южная телекоммуникационная компания".
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 27.05.2010 с учетом исправительного определения от 28.05.2010 (судья Хутыз С.И.), оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2010, иск администрации удовлетворен в части взыскания с общества 30 665 421 рубля 74 копеек долга по арендной плате, 1 307 114 рублей 19 копеек пени и расторжения договора аренды. В остальной части требований администрации и в удовлетворении встречного иска общества отказано. Судебные инстанции установили наличие непогашенной задолженности по арендной плате, соблюдение администрацией досудебного порядка расторжения договора. Отказ в удовлетворении встречного иска мотивирован отсутствием предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора и взыскания убытков; на момент заключения договора общество должно было знать обо всех особенностях участка, предлагаемого в аренду, что следует из акта выбора и кадастрового паспорта земельного участка, а также землеустроительного дела.
В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции от 13.10.2010 и принять новый судебный акт об отказе в иске администрации и удовлетворении встречного иска общества. В жалобе приведены следующие доводы: имеющиеся обременения (полоса отвода автомобильных дорог, охранная зона воздушной линии электропередач, санитарно-защитная зона очистных сооружений), препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению - строительство логистического центра и торгового комплекса; общество не имело возможности узнать об этих обременениях, поскольку они не были раскрыты администрацией при проведении торгов; общество узнало о наличии обременений только при оформлении и согласовании проектной документации; акт выбора земельного участка не может быть принят в качестве доказательства по делу, так как не имеет отношения к процедуре приобретения земельного участка на торгах; администрацией не соблюден досудебный порядок расторжения договора, поскольку предложения администрации об уплате долга в разумный срок и расторжении договора аренды в адрес общества не поступали; судом неправильно определен период взыскания задолженности по арендной плате.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
От других участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании представители общества и администрации повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на жалобу.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 18 января 2007 года в ходе процедуры предоставления земельного участка по заявке общества утвержден акт выбора земельного участка площадью 60 га под строительство логистического парка вдоль автодороги "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль" км 27+150 м, слева, западнее г. Адыгейска. Подготовлено землеустроительное дело N 2676, содержащее материалы межевания, выполненного в январе - феврале 2007 года по заявке общества, в том числе план участка, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта и акт сдачи межевых знаков на сохранность.
13 февраля 2007 года сформированный по результатам межевания земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 01:06:2500002:0124. Согласно кадастровому паспорту земельного участка он расположен вдоль автодороги "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль".
Впоследствии общество отказалось от аренды указанного участка, ввиду установления имеющихся ограничений для целей строительства. Отказ подтвержден материалами дела.
В соответствии с информационным сообщением в газете "Теучежские вести" от 26.01.2008 N 10 администрацией проведен открытый аукцион по продаже права аренды на земельный участок из земель "промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения" площадью 600 022 кв. м с кадастровым номером 01:06:2500002:124, расположенный в Теучежском районе Республики Адыгея вдоль автодороги "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль" км 27+150 м слева, западнее г. Адыгейска, разрешенное использование - под строительство предприятий логистического направления и торговых комплексов. В числе особых условий указано на наличие на земельном участке памятника истории и культуры Республики Адыгея - кургана.
По договору от 14.01.2008 общество внесло задаток в качестве обеспечения обязательств по оплате имущества в размере 7 390 600 рублей.
7 марта 2008 года администрация (арендодатель) и общество (победитель аукциона, арендатор) заключили договор аренды (далее - договор аренды от 07.03.2008) сроком на 49 лет с момента государственной регистрации. 20 марта 2008 года договор зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.
Таким образом, сформированный по заявке общества земельный участок с кадастровым номером 01:06:2500002:0124 впоследствии явился предметом торгов и был предоставлен обществу в аренду по результатам аукциона.
По условиям договора аренды от 07.03.2008 арендатор обязан в срок не позднее 10 числа начала каждого квартала вносить арендную плату за пользование земельным участком путем перечисления соответствующей суммы платежным поручением на счет бюджета муниципального образования Теучежский район. Размер арендной платы составляет 39 170 180 рублей в год или 9 792 545 рублей за один квартал.
Поскольку арендная плата более чем за три квартала 2009 года, составившая 30 665 421 рубль 74 копейки, не была внесена арендатором в сроки, установленные договором аренды от 07.03.2008, администрация предложила обществу исполнить обязательство по уплате арендной платы и пени, а также расторгнуть договора аренды.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд.
Общество, ссылаясь на невозможность использования участка для целей строительства логистического предприятия и сокрытие администрацией информации об обременении спорного земельного участка, предъявило встречный иск.
При разрешении спора суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 612 Кодекса предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правильно установили, что материалами землеустроительного дела, выполненного по заявке общества, актом выбора земельного участка, бизнес-планом общества, заявлением на имя главы администрации подтверждается, что общество заведомо испрашивало земельный участок, расположенный вдоль автодороги "Энем-Адыгейск-Бжедугхабль" и примыкающий к участку федеральной трассы М-4 "Дон" и не могло не знать об ограничениях использования земельных участков, расположенных в полосе отвода автомобильных дорог, поскольку данные ограничения установлены нормативно (статьи 25, 26 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", постановление Правительства Российской Федерации от 01.12.1998 N 1420 "Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования", постановление Правительства Российской Федерации от 14.04.2007 N 233 "О порядке установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог", постановление Правительства Российской Федерации от 02.09.2009 N 717 "О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса"). В землеустроительном деле содержится схема планировочной организации земельного участка, согласно которой воздушная высоковольтная линия электропередач проходит по участку вдоль указанной автодороги. Из акта выбора земельного участка следует, что он граничит с землями г. Адыгейска (территория очистных сооружений). Указанными документами подтверждено наличие на участке телефонного кабеля.
В представленной обществом копии заключения Государственной инспекции по охране памятников истории и культуры от 30.01.2007 (то есть за год до заключения договора аренды), выданного по заявке общества, указано на наличие трех курганов на территории земельного участка площадью 60 га под размещение логистического парка и величину охранных зон.
При таких обстоятельствах, суды обоснованно сделали вывод о том, что обстоятельства, указанные обществом в качестве недостатков и обременений спорного земельного участка как объекта аренды, должны были быть известны ему на момент заключения договора. Поэтому арендодатель не несет ответственности за эти недостатки, и основания, предусмотренные статьей 612 Кодекса для расторжения договора аренды земельного участка от 07.03.2008 и взыскания убытков, отсутствуют.
Довод общества о том, что акт выбора спорного земельного от 18.01.2007 не относим к последующим торгам, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции с указанием на то, что для разрешения данного спора значение имеет фактическая осведомленность арендатора, а не получение информации из конкретного источника; при разрешении данного спора учету подлежит как фактическая, так и должная информированность арендатора о недостатках (свойствах) арендуемого имущества, препятствующих его использованию по назначению. Будучи информированным о препятствиях в использовании для целей строительства земельного участка в 2007 году, общество не проявило разумность и осмотрительность и не предприняло каких-либо действий в 2008 году в целях установления того, устранены ли указанные препятствия.
Согласно частям 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Кодекса).
Статьей 619 Кодекса предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Это же условие содержится и в пункте 4.1.5 заключенного сторонами договора аренды от 07.03.2008.
Доказательства внесения арендной платы за три квартала 2009 года общество не представило.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В материалы дела представлено письмо администрации от 13.10.2009 N 01-3-848 в адрес общества с указанием размера задолженности по арендной плате, предложением в срок до 30 октября 2009 года расторгнуть договор аренды. Корреспонденция направлена по юридическому адресу общества и возвращена в связи с отсутствием адресата. Иск подан 20 ноября 2009 года. Администрация документально подтвердила направление корреспонденции по всем известным адресам общества, включая адрес учредителя (ЗАО "М-Индустрия"). Из представленной в материалы дела переписки следует, что сторонами обсуждался вопроса о погашении задолженности по арендной плате.
Таким образом, апелляционный суд обоснованно сделал вывод о соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора и отклонил соответствующий довод общества.
Поскольку арендная плата не внесена ответчиком более чем за три квартала при ежеквартальном начислении согласно пункту 3.5 договора, требование администрации о расторжении договора удовлетворено правомерно (пункт 2 статьи 450, статья 619 Кодекса).
Несостоятелен довод общества о неправильном определении периода подлежащей взысканию арендной платы. При взыскании арендной платы, суды установили, что за первый год аренды земельного участка с момента его фактического получения (пункт 3.5 договора), то есть с 20 марта 2008 года по 19 марта 2009 года обществом полностью уплачена арендная плата в размере 39 170 180 рублей, установленном договором. Как указано в мотивировочной части решения, задолженность общества определена из расчета арендной платы, установленной договором за период с 20 марта по 31 декабря 2009 года. Это соответствует принятым судом уточнениям исковых требований, имеющимся в материалах дела. Последующее ошибочное указание на период взыскания 20 марта по 5 ноября 2009 года может быть исправлено в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения и постановления апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали правильную правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2010 по делу N А01-2075/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.СПИРИДЕНКО
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН