Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 1 апреля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Улько Е.В. и Фефеловой И.И. в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью коммерческо-производственной компании "Славия" (ИНН 2635037060, ОГРН 1022601974933), ответчиков: администрации города Ставрополя, общества с ограниченной ответственностью "Элитстрой" в лице временного управляющего Попова Виктора Александровича, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью коммерческо-производственной компании "Славия" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.09.2010 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 (судьи Луговая Ю.Б., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу N А63-3394/2010, установил следующее.
ООО КПК "Славия" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Ставрополя (далее - администрация), ООО "Элитстрой", Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на следующие объекты незавершенного строительства, расположенные:
- на земельном участке по адресу: г. Ставрополь, ул. Южной Заставы, 26, площадью 993 кв. м, кадастровый номер 26:12:031002:60, площадь застройки 278,4 м, 4% готовности, инвентарный номер 07:401:002:000027100, кадастровый номер 26:12:031002:0060:07:401:002:000027100:А:20000;
- на земельном участке по адресу: г. Ставрополь, ул. Южной Заставы, 21, площадью 1338 кв. м, кадастровый номер 26:12:031002:59, площадь застройки 242,4 кв. м, 10% готовности, инвентарный номер 07:401:002:000027080 кадастровый номер 26:12:031002:0059:07:401:002:000027080:А:20000;
- на земельном участке по адресу: г. Ставрополь, ул. Южной Заставы, 22, площадью 1338,0 кв. м, кадастровый номер 26:12:031002:58, площадь застройки 284,5 м, 10% готовности, инвентарный номер 07:401:002:000027090, кадастровый номер 26:12:031002:0058:07:401:002:000027090:А:20000 (уточненные исковые требования).
Требования обоснованы статьями 218, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Определением суда от 11.05.2010 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.09.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды установили, что спорные объекты являются самовольными строениями. Общество не обладает титульным правом на использование земельных участков, расположенных под спорными объектами недвижимости, не доказало, что сохранение построек не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что исключает возможность признания права собственности в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса.
В кассационной жалобе общество просит решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы: суды не учли, что строительство спорных объектов недвижимости осуществлялось в рамках договора о совместной деятельности; признак самовольности строительства отсутствует, поскольку объект возведен на отведенном для этих целей земельном участке; факт нахождения земельного участка в аренде сам по себе не является основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку; отсутствие регистрации договора аренды земельных участков, на которых осуществлялось строительство, не является в совокупности с другими обстоятельствами признаком самовольного характера строительства.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просила обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, указав при этом, что право аренды на спорные земельные участки зарегистрировано не было, в связи с чем у общества не возникло.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы города
Ставрополя от 16.07.2001 N 3776 ООО "Элитстрой" в краткосрочную аренду сроком на три года предоставлены три земельных участка общей площадью 3669 кв. м в квартале 204 для строительства индивидуальных жилых домов, в том числе по улице Южная Застава, 21 площадью 1338 кв. м; по улице Южной Заставы, 22 площадью 1338 кв. м; по улице Южной Заставы, 26 площадью 993 кв. м.
На основании указанного постановления администрацией города Ставрополя с ООО "Элитстрой" заключены договоры аренды названных земельных участков от 08.08.2001 N 1203, 1204, 1205 в редакции дополнительных соглашений от 14.04.2004. Срок аренды договоров установлен на три года (с 16.07.2004 по 15.07.2007). Государственная регистрация договоров аренды в установленном законом порядке не производилась.
Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя ООО "Элитсрой" выданы разрешения на строительство N 1022601931901- 2/68С", 1022601931901- "2/69С", 1022601931901- "2/70С " без даты выдачи - сроком действия до 01.02.2010.
ООО КПК "Славия" (инвестор) и ООО "Элитстрой" (застройщик) 09.01.2007 заключили договор инвестирования строительства двухэтажных с мансардным этажом жилых домов, расположенных в городе Ставрополе по улице Южной Заставы N 21, 22, 26, по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях строительства трех двухэтажных жилых домов, расположенных в городе Ставрополе по улице Южной Заставы N 21, 22, 26.
Соглашением от 03.12.2008 стороны расторгли указанный договор инвестирования.
ООО "Элитстрой" и истец 28.01.2009 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого ООО "Элитстрой" передало истцу в собственность по акту приема-передачи не завершенные строительством жилые дома по адресу: г. Ставрополь, ул. Южной Заставы, 21, 22, 26 и все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на имущество.
Истец, полагая, что право собственности на не завершенные строительством спорные объекты возникло у него в силу статьи 218 Кодекса, обратился с иском в суд.
Согласно пункту 1 статьи 218 Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьей 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота. Следовательно, иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе ему необходимо представить доказательства того, что в создании объекта не участвовали другие лица и при его создании соблюдены требования действующего законодательства.
Пунктами 1, 2, 3 статьи 222 Кодекса предусмотрено, что строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой, и лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В качестве документов, подтверждающих право на земельные участки, на которых осуществлялось строительство, истец представил договоры аренды от 08.08.2001 N 1203, 1204, 1205 в редакции дополнительных соглашений от 14.04.2004. Вместе с тем судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что названные договоры являются незаключенными, поскольку не зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 651 Кодекса).
Исходя из названных законодательных норм и установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о строительстве спорных объектов на земельных участках, не принадлежащих истцу (обществу) на каком-либо праве, суды обоснованно признали спорные постройки самовольными и отказали в признании на них права собственности на основании статьи 218 Кодекса. Данный вывод судов соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24.02.2011 N ВАС-993/11.
Как верно указали суды, предъявление иска в соответствии со статьей 218 Кодекса не должно подменять административно-публичный порядок возникновения права собственности посредством государственной регистрации на судебный.
Довод заявителя жалобы о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества фактически являлся договором о распределении результатов инвестиционного договора, несостоятелен в силу статей 431, 549 Кодекса.
Иные доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому кассационным судом не принимаются. Пределы полномочий кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств и исследованию новых доказательств.
Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
Поскольку при подаче кассационной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, судебные расходы по результатам рассмотрения жалобы следует отнести на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.09.2010 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу N А63-3394/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью коммерческо-производственной компании "Славия" в доход федерального бюджета 2 тыс. рублей государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Судьи
Е.В.УЛЬКО
И.И.ФЕФЕЛОВА