Резолютивная часть постановления объявлена 5 июля 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мещерина А.И. и Спириденко Т.А., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Дружба" (ИНН 2334001335, ОГРН 1022303977365) - Монастырского О.В. (доверенность от 12.01.2010), от ответчика - индивидуального предпринимателя Гуденко Александра Анатольевича (ИНН 233404147376, ОГРНИП 310236314100031) - Алимова С.Г. (доверенность от 21.10.2010), Гуденко А.А. (паспорт), в отсутствие ответчика - федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю (ИНН 2310056695, ОГРН 1022301598945), третьего лица - Каневского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Дружба" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2010 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-25546/2010, установил следующее.
ОАО "Дружба" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Гуденко А.А. (далее - предприниматель), ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю (далее - учреждение) и просило:
- прекратить право собственности предпринимателя на земельный участок площадью 31 377 кв. м с кадастровым номером 23:11:0106000:1051, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское, в границах обособленного участка N 23:11:0106000:724 ЗАО "Дружба", секция 14, контур 61, северная часть, участок N 7;
- прекратить право собственности предпринимателя на земельный участок площадью 37 323 кв. м с кадастровым номером 23:11:0106000:1055, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское, в границах обособленного участка N 23:11:0106000:725 ЗАО "Дружба", секция 14, контур 61, северная часть, участок N 1;
- восстановить право общей долевой собственности предпринимателя Гуденко А.А. (доля 687/253345) на земельный участок площадью 25 334 500 кв. м с кадастровым номером 23:11:0106000:759, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское, в границах ЗАО "Дружба".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю:
- прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи от 26.04.2010 N 23-23-27/003/2010-830 и от 26.04.2010 N 23-23-27/003/2010-831 о регистрации права собственности предпринимателя Гуденко А.А. на земельные участки с кадастровым номером 23:11:0106000:1051 площадью 31 377 кв. м, с кадастровым номером 23:11:0106000:1055 площадью 37 323 кв. м; восстановить в ЕГРП запись о регистрации права собственности предпринимателя на долю 687/253345 в праве на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0106000:759 площадью 25 334 500 кв. м.
Обязать Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю:
- снять с государственного кадастрового учета земельные участки площадью 31 377 кв. м и 37 323 кв. м (кадастровые номера 23:11:0106000:1051, 23:11:0106000:10550, аннулировать записи о постановке их на кадастровый учет;
- восстановить в государственном кадастре недвижимости земельный участок с кадастровым номером 23:11:0106000:759 в границах до изменения, произошедшего в результате осуществления выдела оспариваемых земельных участков предпринимателя (уточненные требования).
Требования мотивированы тем, что образование спорных земельных участков, постановка их на государственный кадастровый учет совершены органом кадастрового учета без письменного согласия арендатора земельного участка, из которого новые участки выделены в счет земельных долей предпринимателя, в то время как действующее законодательство не предусматривает распространения действия договора аренды земельного участка, из которого производится выдел, на вновь образованные в результате участки.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Каневской отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба).
Решением от 25.12.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых осуществляется выдел участка в счет земельных долей одного из собственников, к числу документов, необходимых для осуществления кадастрового учета, не отнесено. Суд расценил, как согласие арендатора исходного земельного участка на выдел из него новых участков в счет земельных долей, участие 16.08.2009 в собрании собственности земли представителей ОАО "Дружба" Нурмухамедова В.Е. и Мосьпан С.Н., подписание ими протокола собрания, утвердившего решение долевых собственников о местоположении земель, предназначенных для выделения участков в счет долей. Суд первой инстанции указал, что требования истца о прекращении права собственности предпринимателя, в совокупности с требованиями о снятии его земельных участков с государственного кадастрового учета и восстановлении в государственном кадастре недвижимости разделенного по решению долевых собственников участка с кадастровым номером 23:11:0106000:759, являются ненадлежащим способом защиты прав арендатора.
Постановлением апелляционного суда от 28.03.2011 решение оставлено без изменения. Апелляционная инстанция признала, что предпринимателем не нарушены требования закона при выделе земельных участков в счет его доли в праве общей долевой собственности на исходный участок. Согласившись с выводом суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что гражданско-правовая ответственность одного из арендодателей, ненадежаще исполнившего в отношении истца обязанности по договору аренды земельного участка, ограничена правом арендатора на взыскание убытков и договорных неустоек.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального права. Податель жалобы полагает, что кадастровая палата при постановке на кадастровый учет земельных участков предпринимателя неправомерно не учла письменные возражения арендатора, нарушив пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 части 2 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Выводы судов об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права истец считает необоснованными, поскольку возврат предмета аренды арендатору, как законному владельцу земли, возможен посредством восстановления первоначального участка в границах, определенных договором. По мнению общества суды не усмотрели существа заявленного требования, поскольку не проверили законность действий регистрационной службы при государственной регистрации права собственности ответчика на вновь образованные участки.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Предприниматель просит оставить судебные акты без изменения, полагая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Ответчик считает, что право на распоряжение своей собственностью в виде доли в общем имуществе реализовал правомерно, с согласия остальных долевых собственников. Доводы подателя жалобы о том, что требовалось согласие арендатора на распоряжение земельной долей при выделе ее в натуре, предприниматель считает несостоятельными. Земельные участки, выделенные при разделе общего имущества, ответчик использует самостоятельно. Судебный спор с обществом по поводу ненадлежащего исполнения предпринимателем договора аренды арбитражным судом не рассматривался.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (арендодатели) и ОАО "Дружба" (арендатор) 27.05.2009 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:0759 площадью 25 334 500 кв. м (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения) для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/пос. Новодеревянковское, в границах ЗАО "Дружба". Срок действия договора установлен до 31.12.2014 (пункт 5.2 договора). Государственная регистрация сделки произведена 13.08.2009.
Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:11:0106000:0759 сформирован за счет принадлежащих участникам долевой собственности 253 345 земельных долей. От имени группы лиц-арендодателей договор аренды с обществом заключен лицом, действовавшим на основании доверенности, выданной предпринимателем, являвшимся одним из участников долевой собственности на предмет аренды.
Решением собрания участников долевой собственности от 16.08.2009 утверждено местонахождением частей земельных участков долевой собственности с кадастровыми номерами 23:11:0106000:724 и 23:11:0106000:725 (площадью 787 076 кв. м и 357 924 кв. м соответственно), в границах которых в первоочередном порядке подлежат выделению участки в счет земельных долей отдельных участников (выписка из протокола от 16.08.2009 N 1).
Общее собрание уполномочило на оформление документации, необходимой для регистрации прав на землю, от имени собственников долей общество, в том числе на согласование границ участков со смежными землепользователями (т. 1, л.д. 79 - 82).
На утвержденной собранием территории предприниматель в счет своих земельных долей сформировал два обособленных земельных участка. ГУП "Каневский земельный центр" выполнило кадастровые работы, изготовило межевые планы, на основании которых Территориальным отделом по Каневскому и Ленинградскому районам Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю 27 февраля 2010 года поставлен на кадастровый учет выделенный из общей собственности земельный участок с кадастровым номером 23:11:0106000:1051 площадью 31 377 кв. м, 03 марта 2010 года - земельный участок с кадастровым номером 23:11:0106000:1055 площадью 37 323 кв. м.
Право собственности на выделенные земельные участки зарегистрировано за предпринимателем, что подтверждается представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 60, 61).
Полагая, что образование земельных участков, их кадастровый учет и последующая регистрация права собственности предпринимателя противоречат надлежаще оформленному договору аренды изначального земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с иском об оспаривании зарегистрированного права.
Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса).
В силу статьи 11.5 Земельного кодекса правовым последствием выдела земельного участка в случае выдела доли ил долей из из участка, находящегося в долевой собственности, является образование одного или нескольких участков; сохранение участка, из которого осуществлен выдел, в измененных границах (измененный участок); возникновение у выделившегося участника долевой собственности права собственности на образуемый участок и утрата им права долевой собственности на измененный участок; изменение размера долей оставшихся участников долевой собственности в праве долевой собственности на оставшийся после выдела участок. Особенности выдела земельного участка в счет долей предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 данного Закона.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 рассматриваемого Закона. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).
Из материалов дела не усматривается нарушение прав остальных участников долевой собственности изначального земельного участка либо их несогласие с выделом участков предпринимателю.
В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых или измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, законодательно определен как порядок выдела земельных участков в счет земельных долей собственников, так и правовые последствия такого выдела, защита (при выделе участков в счет долей) прав землепользователей (включая арендаторов), использующих изменяемый земельный участок не на праве собственности.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что последствием нарушения условий договора аренды по вине арендодателя является возмещение потерпевшему убытков.
Общие правовые последствия неисполнения арендодателем договора аренды земельного участка предусмотрены статьями 57 (часть 1 пункт 4), 62 Земельного кодекса, статьями 15, 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нормами гражданского и земельного законодательства либо иными федеральными законами не предусмотрено право арендатора аннулировать право собственности арендодателя либо ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом (статьи 252, 254 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах вывод судов о том, что арендатор избрал ненадлежащий способ защиты своего права, оспаривая действия регистрирующих органов, результаты кадастрового учета и право собственности одного из арендодателей, является правильным.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не установил.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 по делу N А32-25546/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
Т.А.СПИРИДЕНКО