Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Токмаковой А.Н.,
судей Гавриленко О.Л., Первухина В.М.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "АФ Банк" (ИНН 0274061157, ОГРН 1020280000014; далее - истец, общество, банк) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2011 по делу N А07-21050/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Вдовина Елена Валерьевна (паспорт; ИНН 027503922575, ОГРН 304027508600162; далее - истец, предприниматель) и представитель общества - Могилевский Г.А. (доверенность от 31.12.2010 N 10/1).
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании с общества арендной платы за июль 2009 года по договору аренды от 01.06.2007 N 31-05/6 в сумме 395 400 руб.
Решением суда от 17.02.2011 (судья Салиева Л.В.) иск удовлетворен.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 (судьи Соколова И.Ю., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Ответчик считает, что оснований для взыскания арендной платы за июль 2009 года не имеется в связи с прекращением договорных отношений между арендодателем и арендатором. Названное обстоятельство, по мнению банка, исключает возможность использования нежилого помещения, которое было освобождено до 01.08.2009.
По мнению ответчика, действия арендодателя, связанные с принятием помещения по акту приема-передачи, являются недобросовестными и не соответствуют ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. О намерении предпринимателя расторгнуть договор аренды нежилого помещения свидетельствуют ее действия по размещению объявления о сдаче помещения в аренду и поиску новых арендаторов. Полагает, что суды неверно применили нормы процессуального права, оценив названные действия в качестве недопустимых и недостоверных доказательств совершения истцом конклюдентных действий по расторжению договора аренды.
Общество также ссылается на отсутствие преюдициального значения судебных актов по делу N А07-25356/2009, поскольку в рамках указанного дела суды оценивали иные обстоятельства, нежели заявленные по настоящему делу. Полагает, что вопрос о прекращении действия договора аренды подлежит оценке в рамках настоящего дела.
Кроме того, в кассационной жалобе ответчик указывает, что уплата арендных платежей за указанный месяц должна быть осуществлена за счет гарантийного платежа, внесенного в 2007 году.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Как следует из материалов дела, 01.06.2007 между банком (арендатор) и предпринимателем (арендодатель) оформлен договор N 31-05/6 аренды нежилого помещения на 1-м этаже в 5-тиэтажном административном здании (корпус N 5) общей площадью 263,6 кв. м, номера на поэтажном плане с 29 по 38, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Гоголя, д. 60/1.
Срок действия договора определен с 01.06.2007 по 01.06.2012.
Государственная регистрация договора аренды произведена 21.12.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за N 02-04-011225/2007-552.
Помещение передано арендатору 01.06.2007 в состоянии, соответствующем условиям договора, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилых помещений.
Согласно разделу 3 договора арендная плата установлена сторонами в размере 395 400 руб. в месяц и не включает в себя плату за коммунальные услуги и плату за пользование земельным участком, которые арендатор оплачивает по отдельным договорам, заключаемым между арендатором и организациями, обслуживающими объект.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, по принципу предоплаты, не позднее 15 числа текущего месяца за следующий месяц.
В п. 3.1.2. договора стороны установили обязанность арендатора в целях обеспечения своих обязательств по договору внести гарантийный (авансовый) платеж в размере месячной арендной платы, из суммы которого арендодатель вправе удовлетворить свои требования при возникновении задолженности арендатора по исполнению денежных обязательств.
Согласно п. 3.1.2.1. договора сумма гарантийного платежа является обеспечением обязательств арендатора по надлежащему исполнению им денежных обязательств по возмещению убытков, ущерба, нанесенного помещению, зданию по вине арендатора, уплаты договорной неустойки, штрафных санкций по договору. При отсутствии задолженности по денежным обязательствам гарантийный платеж засчитывается в счет арендной платы при окончательных расчетах за последний месяц аренды, предшествующий прекращению или расторжению договора (п. 3.1.2.3 договора).
В п. 2.2.11 договора согласовано условие об обязанности арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 2 (два) месяца о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта - сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом его износа в соответствии с действующими нормативами.
Согласно п. 2.2.12. договора арендатор обязан в срок не более 14 дней по истечении срока действия договора, а также при досрочном прекращении его действия передать арендуемые объекты со всеми изменениями и неотделимыми улучшениями арендодателю по акту приема-передачи.
В п. 5.1 сторонами предусмотрено, что договор может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон путем заключения соглашения о расторжении договора, подписанного всеми сторонами.
В соответствии с п. 5.2 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении указанных в этом пункте обстоятельств.
Общество 07.05.2009 направило в адрес предпринимателя уведомление (исх. N 5.1./9/48), в котором указало, что в соответствии с п. 2.2.11 договора арендатор уведомляет арендодателя о расторжении договора аренды от 01.06.2007 N 31-05/6 с 01.08.2009.
Уведомление получено истцом 03.06.2009, о чем свидетельствует копия почтового уведомления.
Сопроводительным письмом от 22.07.2009 исх. N 5.1./9/108 арендатором в адрес арендодателя направлен проект соглашения о расторжении договора и акты приема-передачи (возврата) помещений с просьбой вернуть указанные документы в подписанном виде в срок до 27.07.2009.
Арендатор 27.07.2009 направил в адрес арендодателя телеграмму с уведомлением, в которой приглашал предпринимателя принять участие в переговорах по вопросу о расторжении договора аренды.
Общество 23.11.2010 направило в адрес истца повторное уведомление (исх. N 5.1.9/188) с предложением о расторжении договора аренды ввиду невозможности использования помещения в качестве банковского офиса, поскольку арендодателем размещено объявление о сдаче указанного помещения в аренду, которое не способствует формированию доверия клиентов к банку.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых по договору аренды обязательств в части внесения платы за июль 2009 года, истец обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 данной статьи, то есть по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Согласно положениям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-25356/2009 установлено, что договор аренды от 01.06.2007 N 31-05/6 не содержит положений, предусматривающих право арендатора на односторонний отказ от договора, а потому не может быть признан расторгнутым на основании волеизъявления арендатора.
Довод о том, что указанные судебные акты не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, отклоняется как несостоятельный.
По общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, суды установили, что срок действия договора аренды не истек. Соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто. Сведений о досрочном расторжении договора, заключенного на определенный срок, по решению суда не имеется. Документы, подтверждающие возврат арендованного помещения арендодателю, отсутствуют.
Доказательства внесения платы за пользование помещением в июле 2009 года не представлены.
При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворены обоснованно.
Довод банка о совершении предпринимателем конклюдентных действий, свидетельствующих о согласии на прекращение договорных отношений, рассмотрен судами и отклонен как не относящийся к рассмотрению данного дела.
Ссылка на то, что действия предпринимателя необходимо квалифицировать как злоупотребление им своими правами со ссылкой на ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Довод о том, что в счет задолженности по арендной плате за июль 2009 года подлежит зачету уплаченный арендатором 20.06.2007 гарантийный платеж в сумме 395 400 руб. (п. 3.1.2.3. договора), обоснованно не принят судами, поскольку согласно условиям договора отнесение гарантийного платежа на последний месяц аренды допускается при прекращении действия либо расторжении договора аренды.
Ссылка общества на то, что арендованные помещения были освобождены им до прекращения договора аренды, также отклонен судами.
Согласно п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2011 по делу N А07-21050/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "АФ Банк" - без удовлетворения.
Председательствующий
ТОКМАКОВА А.Н.
Судьи
ГАВРИЛЕНКО О.Л.
ПЕРВУХИН В.М.