Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., рассмотрев 27.07.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 27.12.2010 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 (судьи Моисеева И.Н., Елагина О.К., Митрофанов О.В.) по делу N А13-79/2010,
установил:
Индивидуальный предприниматель Молканов Олег Юрьевич, место нахождения: г. Вологда, Козленская ул., д. 35, кв. 309, ОГРН ИП 304352509100231, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации города Вологды, место нахождения: г. Вологда, Каменный мост, д. 4 (далее - Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений N 1, 2, 4 - 7 и 9 площадью 71,1 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Вологда, ул. Солодунова, д. 56, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемых помещений, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и просил изложить пункт 2.1 договора и график платежей (приложение N 2 к договору) в предложенной им редакции.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западный центр юридических услуг", место нахождения: г. Вологда, Зосимовская ул., д. 3, ОГРН 1073525017565 (далее - Общество), индивидуальные предприниматели Купецков Андрей Евгеньевич, адрес регистрации: г. Вологда, ул. Прокатова, д. 8, оф. 4, ОГРН ИП 306352529800081, и Жирнов Игорь Николаевич, адрес регистрации: г. Вологда, Ленинградская ул., д. 136, кв. 117.
Решением от 27.12.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.03.2011, иск удовлетворен. На Администрацию возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем Молкановым О.Ю. договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена имущества установлена с учетом его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и составляет 1 780 000 руб. с учетом НДС (1 508 474 руб. 58 коп. без НДС). Уплата сумм НДС осуществляется покупателем самостоятельно на расчетный счет соответствующего уровня бюджета в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ". Текст приложения N 2 изложен в редакции суда.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в иске отказать.
По мнению подателя жалобы, Администрация не является стороной, обязанной заключить договор купли-продажи; отчет Купецкова А.Е. от 28.08.2009 N 120/08/09, выполненный по заказу Администрации (далее - отчет N 120/08/09), соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, предприниматель Молканов О.Ю. по договору от 04.04.2003 N 7/2 арендует нежилые помещения N 1, 2, 4 - 7 и 9 площадью 71,1 кв.м, расположенные по адресу: г. Вологда, ул. Солодунова, д. 56.
Постановлением главы города Вологды от 24.09.2009 N 5010 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Вологда, ул. Солодунова, д. 56" предпринимателю Молканову О.Ю. предоставлено преимущественное право на приобретение указанных нежилых помещений и заключение договора купли-продажи данных объектов недвижимости по цене, определенной на основании отчета N 120/08/09 в размере 2 360 000 руб. (с учетом НДС).
Администрация направила арендатору проект договора купли-продажи помещений, согласно пункту 2.1 которого цена спорного имущества составляет 2 360 000 руб. (с учетом НДС).
В соответствии с пунктом 2.2 проекта договора покупателю предоставляется рассрочка оплаты на 7 лет. Покупатель в счет оплаты имущества ежемесячно до десятого числа каждого месяца вносит платежи, рассчитанные равными долями на весь период действия рассрочки, включая проценты, в соответствии с прилагаемым к проекту графиком.
Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Истец не согласился с предложенной ответчиком редакцией договора.
В соответствии редакцией договора предпринимателя Молканова О.Ю. рыночная стоимость объекта, которая определена на основании отчета об оценке от 02.11.2009 N 02-1/11, выполненного Обществом (далее - отчет N 02-1/11), составляет 1 861 484 руб. (с учетом НДС).
Письмом от 23.11.2009 N 7-2/10408 Администрация отклонила редакцию договора истца и предложила предпринимателю Молканову О.Ю. заключить договор купли-продажи в первоначальной редакции.
Ссылаясь на отсутствие соглашения по существенным условиям договора, предприниматель Молканов О.Ю. в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды установили стоимость выкупаемого имущества в размере 1 780 000 руб. (с учетом НДС) на основании независимой судебной экспертизы.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
По заданию Администрации эксперт Купецков А.Е. составил отчет N 120/08/09, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов определена в размере 2 360 000 руб. (с учетом НДС).
Не согласившись с величиной рыночной стоимости помещений, определенной оценщиком по заявке Администрации, предприниматель заказал проведение оценки Обществу, согласно отчету N 02-1/11 которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 02.11.2009 составила 1 861 484 руб. (с учетом НДС).
Принимая во внимание наличие двух отчетов, суд первой инстанции в целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета N 120/08/09 Закону N 135-ФЗ назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" Шестакову Андрею Леонидовичу.
Исследовав заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о необходимости разрешить ряд вопросов и на основании части 1 статьи 87 АПК РФ назначил дополнительную судебную экспертизу, проведение которой поручил тому же эксперту.
Согласно заключению эксперта Шестакова А.Ю. от 24.05.2010 N 120410-ЭОША-560 с учетом дополнительного заключения от 22.10.2010 N 120410-ЭОША-560Доп рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 20.08.2009 составляет 1 780 000 руб. (с учетом НДС).
Как указано в заключении от 24.05.2010 N 120410-ЭОША-560, отчет N 120/08/09 не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (ФСО), допускает неоднозначное толкование, а также содержит ошибки и недочеты, влияющие на достоверность рыночной стоимости имущества.
Проанализировав отчеты оценщиков, суды пришли к выводу о том, что отчет N 120/08/09 содержит ряд недостатков и не может быть признан достоверным и рекомендуемым для совершения сделки.
При исследовании отчета от 24.05.2010 N 120410-ЭОША-560 с учетом дополнительного заключения от 22.10.2010 N 120410-ЭОША-560Доп суды установили, что он выполнен с соблюдением федеральных стандартов оценки и определенная им рыночная стоимость является достоверной.
Суды также учли сопоставимость рыночной стоимости спорного объекта, определенной в представленном предпринимателем Молкановым О.Ю. отчете N 02-1/11 (1 861 484 руб. с учетом НДС), с ценой, установленной в ходе проведения судебной экспертизы.
Таким образом, оценив с соблюдением статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, суды признали величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с отчетом от 24.05.2010 N 120410-ЭОША-560 и дополнительным заключением от 22.10.2010 N 120410-ЭОША-560Доп обоснованной и посчитали, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене 1 780 000 руб. с учетом НДС (1 508 474 руб. 58 коп. без НДС).
Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами предыдущих инстанций, а также соответствия их выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).
Довод жалобы о том, что Администрация не является стороной, обязанной заключить договор купли-продажи, основан на неверном толковании норм права. Ссылка Администрации на соответствие отчета N 120/08/09 требованиям Закона N 135-ФЗ направлен на переоценку выводов судов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия кассационной инстанции.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 27.12.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 по делу N А13-79/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Т.И.САПОТКИНА