Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Каббалкавтотехобслуживание" (ИНН 0711020886, ОГРН 1020700742700) - Кодзова Х.С. (директор), Солтыс Л.А. (доверенность от 29.07.2011), ответчика - индивидуального предпринимателя Дударова Хабаса Мухамедовича и его представителя Кушхова А.А. (доверенность от 30.07.2011), в отсутствие ответчиков: администрации местного самоуправления города Нальчика (ИНН 0711037382, ОГРН 1020700751169), Департамента по управлению городским имуществом администрации городского округа города Нальчика (ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, Управления архитектуры и градостроительства города Нальчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дударова Хабаса Мухамедовича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.02.2011 (судья Шокумов Ю.Ж.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2011 (судьи Джамбулатов С.И., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу N А20-3283/2007,
установил:
ОАО "Каббалкавтотехобслуживание" (далее - общество, истец) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Дударову Х.М. (далее - предприниматель), администрации местного самоуправления городского округа г. Нальчика (далее - администрация), к Департаменту по управлению городским имуществом администрации городского округа г. Нальчика (далее - департамент) о признании недействительными постановлений главы администрации от 30.05.2006 N 633 "О разрешении Дударову Х.М. оформления правоустанавливающей документации на магазин, расположенный на ул. Комарова, с закреплением земельного участка" (далее - постановление N 633), от 19.10.2007 N 1325 "О разрешении предпринимателю изготовления проектной документации на реконструкцию здания магазина на арендованной территории по улице Комарова", о признании недействительным договора от 26.09.2006 N 1239-А3 аренды земельного участка по улице Комарова в г. Нальчике (далее - договор аренды N 1239-А3), заключенного департаментом и предпринимателем, о признании за обществом права собственности на магазин, расположенный по улице Комарова, б/н в г. Нальчике.
К участию в деле, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кабардино-Балкарской Республике (в последующем заменен на правопреемника Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике) (далее - управление регистрации) и Управление архитектуры и градостроительства г. Нальчика (далее - управление архитектуры).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.03.2009 признаны недействительными постановления N 633, N 1325, в остальной части иска отказано.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2009 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.03.2009 в части отказа в удовлетворении требования общества о признании договора аренды N 1239-А3 недействительным отменено, названный договор признан недействительным. В остальной части решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.03.2009 оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.09.2009 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.03.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2009 в части отказа в удовлетворении требования о признании за обществом права собственности на здание магазина, расположенного по улице Комарова в г. Нальчике, оставлено без изменения. В остальной части судебные акты отменены, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Суд кассационной инстанции указал, что оценивая заключения эксперта, являющегося специалистом в области промышленного и гражданского строительства, суды не учли, что вопросы установления границ земельных участков, факта их наложения, а также площади и границ наложения, относятся к области геодезии и землеустройства. При проведении экспертизы специалистом не проводились натурные обследования (с производством необходимых измерений) земельных участков. Точные координаты смежных участков (а также участка наложения) в заключении не указаны, что не позволяет идентифицировать их на местности. По существу вывод эксперта о наложении земельных участков основан на сопоставлении достоверных (уточненных) сведений о координатах участка, арендуемого предпринимателем, с неактуальными данными о местоположении земельного участка, находящегося в пользовании общества. При новом рассмотрении суду следует проверить возражения ответчика об отсутствии интереса истца в оспаривании постановлений органа местного самоуправления и договора аренды N 1239-А3. Для этого необходимо установить, имеет ли место наложение земельного участка, предоставленного в аренду предпринимателю, на земельный участок (часть участка), принадлежащий обществу. Поскольку для разрешения вопроса о границах земельных участков, установления факта их наложения, а также площади и границ наложения, необходимы специальные познания, суду следует обсудить вопрос о проведении по делу землеустроительной экспертизы.
При новом рассмотрении дела по ходатайству истца назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля".
После получения экспертного заключения общество уточнило исковые требования и просило с учетом ранее заявленных требований и вступивших в силу судебных актов: признать недействительными постановление N 633, постановление N 1325, признать недействительным договор аренды N 1239-А3; признать самовольной постройкой здание магазина "Автомир", расположенное в городе Нальчик, ул. Комарова, б/н (далее - здание магазина), принадлежащее предпринимателю; обязать предпринимателя произвести за свой счет снос самовольной постройки в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу; разрешить обществу осуществить снос здание магазина со взысканием с предпринимателя необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока; аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за предпринимателем права собственности на здание магазина и запись о регистрации договора аренды N 1239-А3.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.02.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2011, суд признал недействительными постановления N 633, N 1325 как противоречащие статьям 30, 31, 32, 45 Земельного кодекса Российской Федерации, признал недействительным договор аренды N 1239-А3; признал самовольной постройкой здание магазина, обязал предпринимателя произвести за свой счет снос здания магазина в 30-дневный срок исполнения решения суда, обществу предоставил право осуществить снос здания магазина за счет собственных средств с последующим взысканием расходов с предпринимателя в случае неисполнения последним решения суда в установленный 30-дневный срок, аннулировал в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 06.12.2007 N 07-07-01/052/2007-372 о государственной регистрации договора аренды N 1239-А3, в остальной части иска отказано.
Суды пришли к выводу, что постановлением N 633 земельный участок предоставлен без проведения необходимых землеустроительных работ, здание магазина расположено за пределами земельного участка, переданного предпринимателю во исполнение названного постановления и на основании договора аренды N 1239-А3, что установлено по результатам проведенной судебной экспертизы. Постановлением N 633 предпринимателю разрешено оформление правоустанавливающих документов на здание магазина, постановлением N 1325 разрешена реконструкция здания магазина, в связи с чем имеет нарушение прав общества как землепользователя. Восстановление прав истца возможно лишь путем сноса всего самовольного строения.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение от 22.02.2011 и постановление от 30.05.2011. По мнению заявителя, суды неправомерно приняли в качестве допустимого доказательства проведенную в рамках настоящего дела судебную экспертизу, поскольку ее проведение было поручено ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля", однако заключение выполнено филиалом названного лица. В судебных актах отсутствует обоснование наличия признаков недвижимости у здания магазина. Суды не учли, что здание магазина занимает 14,5% площади земельного участка истца, в связи с чем сделали необоснованный вывод о невозможности устранения допущенных нарушений без сноса всего самовольного строения.
Общество представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит жалобу оставить без удовлетворения.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили судебные акты оставить без изменения.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 3 августа 2011 года до 15 часов 30 минут 10 августа 2011 года.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, согласно государственному акту от 17.09.1980 N 208247 за правопредшественником общества - производственным объединением "Каббалкавтотехобслуживание" закреплено в бессрочное пользование 3,19 га земли в границах плана землепользования для строительства станции техобслуживания, земельный участок расположен на углу улиц Комарова и Баксанского шоссе (переименовано на ул. Мальбахова) в г. Нальчике (т. 2, л.д. 4 - 8).
Земельный участок, согласно плана землепользования, состоял из земельного участка, занятого магазином "Автосалон" (часть спорного участка) и земельного участка под станцией техобслуживания.
В результате инвентаризации земель производственному объединению "Каббалкавтотехобслуживание" (правопредшественник истца) выдано свидетельство о праве бессрочного пользования на земельный участок под зданием магазина "Автосалон" площадью 0,4429 га, что подтверждается свидетельством от 26.11.1993 N 188 (т. 2, л.д. 31, т. 5, л.д. 46, 47).
В последующем земельный участок общества сократился до 2,23 га, из которых под станцией техобслуживания 1,86 га, под магазином "Автосалон" 0,37 га. Названный земельный участок общества общей площадью 2,23 га прошел кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 07:09:000003:0008 (т. 5, л.д. 65 - 68).
Предприниматель письмом от 14.04.2006 обратился к главе администрации с заявлением о разрешении строительства магазина на улице Комарова в районе магазина "Автосалон" (т. 1, л.д. 23). Постановлением N 633 предпринимателю разрешено оформление правоустанавливающей документации на магазин "Автомир", расположенный по улице Комарова, с закреплением на праве аренды земельного участка площадью 89,8 кв. м, сроком на 7 лет, в двухмесячный срок после принятия названного постановления указано оформить в управлении архитектуры техническую документацию, изготовить проект с натуры и согласовать его в установленном порядке, обратиться в территориальный отдел N 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кабардино-Балкарской Республике для внесения изменения в земельно-учетную документацию и постановки на кадастровый учет, заключить договор аренды земельного участка с департаментом, предложено ФГУП "Ростехинвентаризация" по Кабардино-Балкарской Республике внести изменения в техническую документацию, управлению архитектуры - в кадастровую документацию (т. 1, л.д. 34).
26 сентября 2006 года на основании постановления N 633 департамент и предприниматель подписали договор аренды N 1239-А3 на срок с 26.09.2006 по 29.05.2013.
6 декабря 2007 года названный договор прошел государственную регистрацию под регистрационным номером 07-07-01/052/2007-372 (т. 4, л.д. 41, 46).
19 октября 2007 года администрацией принято постановление N 1325, которым предпринимателю разрешено изготовление проектной документации на реконструкцию здания на территории по ул. Комарова, 129, площадью 89,8 кв. м, арендованной сроком до 30.05.2013, с благоустройством прилегающей территории. Пунктом 2 названного постановления предпринимателю предписано в двухмесячный срок оформить в управлении архитектуры техническую документацию; выполнить условия архитектурно-планировочного задания, при разработке проекта выполнить цветовое решение фасадов здания магазина в соответствии с современными архитектурными требованиями и согласовать его с главным архитектором г. Нальчика; площадь благоустраиваемой территории и используемые для благоустройства материалы согласовать с главным архитектором г. Нальчика; оформить в МУ "Объединение жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства" паспорт согласования и размещения рекламы, по окончании реконструкции получить в управлении архитектуры разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 106).
Общество, ссылаясь на указанные обстоятельства, считая, что его право как землепользователя нарушено, обратилось в суд с иском.
Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, если полагают, что ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Суды, установив с использованием данных заключения судебной экспертизы отсутствие наложения предоставленного предпринимателю земельного участка на земельный участок общества удовлетворили требования о признании недействительными постановлений N 633 и 1325, договора аренды N 1239-А3, не учли положения статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указания суда кассационной инстанции, согласно которым соответствующие требования общества подлежат удовлетворению в случае, если последнее докажет, что постановлениями N 633 и 1325, а также договором аренды N 1239-А3 нарушаются его права. Вместе с тем согласно результатам судебной экспертизе наложение земельных участков не имеет места, доказательства нарушения прав общества иным образом в связи с принятием оспариваемых постановления и договора не представлены. Суд первой инстанции указал, что в договоре аренды указан кадастровый номер 07:09:012001:0050 участка, не имеющего наложения на участок истца, однако в судебном акте не отражено, каким образом названное обстоятельство нарушает права последнего.
В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
Аналогичные требования к постановлению суда апелляционной инстанции содержатся в пункте 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В нарушение названных норм права суды обеих инстанций не указали доказательства, на которых основаны их выводы о невозможности устранения допущенных нарушений без сноса всего самовольного строения.
Суды не приняли во внимание такие факторы, как конструкция здания, его площадь, находящаяся на чужом участке, и т.д., при решении вопроса о том, подлежит ли сносу весь объект недвижимого имущества.
Если здание является единым неделимым объектом, то постройка, даже частично расположенная на чужом земельном участке, подлежит сносу.
Если на чужом земельном участке расположен лишь конструктивный элемент здания (например, пристройка), снос которого технически возможен без уничтожения всего объекта недвижимого имущества, то сносу подлежит не здание целиком, а лишь его конструктивный элемент.
В силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судами не исследован вопрос о том, реализовано ли обществом право на переоформление земельного участка, не обоснован вывод о нахождении части земельного участка площадью 18 кв. м на праве бессрочного пользования у общества, при этом согласно содержанию обжалуемых судебных актов обществом приобретена в собственность часть земельного участка, а другая часть принадлежит на праве бессрочного пользования, однако Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность установления в отношении одного объекта права - земельного участка одновременно двух вещных прав.
В соответствии с пунктом 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Таким образом, для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки необходимо наличие таких условий как право истца в отношении соответствующего земельного участка, а также доказанность факта нарушения прав истца в связи с сохранением этой постройки. В данном случае судам следует учесть, что собственник, иной законный владелец на основании статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в связи с чем необходимо также исследовать вопрос о том, не препятствует ли спорное строение обществу в осуществлении полномочий в отношении принадлежащего ему имущества.
Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии у спорного строения признаков объекта недвижимости, несостоятельны, факт наличия таких признаков установлен решением от 11.03.2009 и постановлением от 12.05.2009, оставленными в соответствующих частях в силе постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.09.2009.
То обстоятельство, что судебная экспертиза выполнена филиалом юридического лица, с учетом отсутствия нарушений, способных повлиять на правильность, достоверность выводов эксперта, не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
При новом рассмотрении суду надлежит исследовать вопрос о праве истца на соответствующую часть земельного участка, наличии препятствий в использовании имущества в связи с возведением спорного самовольного строения, а также о возможности восстановления прав истца путем сноса части этого строения.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.02.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2011 по делу N А20-3283/2007 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.АВАРЯСКИН
Судьи
О.Л.РАССКАЗОВ
А.В.САДОВНИКОВ