Резолютивная часть объявлена 21 сентября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Комаровой О.И. и Хомякова Э.Г.
при участии в заседании: от истца - ДИгМ - Синицына Е.С., доверенность от 24.05.11 г. N Д-11/7507, ответчика ИП Португальского В.Р., паспорт, представитель Нихо С.И., доверенность от 27.07.2011 г.
рассмотрев 21 сентября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Португальского Владислава Ричардовича на решение от 28 марта 2011 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Ким Е.А.
и постановление от 14 июня 2011 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой И.И., Савенковым О.В.
по делу N А40-132796/10-40-813
по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)
к индивидуальному предпринимателю Португальскому Владиславу Ричардовичу (ОГРН 304770000619046)
о взыскании задолженности по арендной плате - 1 602 005 руб. 29 коп., пени - 56 748 руб. 81 коп., выселении
установил:
Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы к индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) Португальскому Владиславу Ричардовичу с иском, с учетом уточненных в порядке ст. 49 АПК РФ требований, о взыскании 1 658 754 руб. 10 коп. задолженности, в том числе 1 602 005 руб. 29 коп. - долг по арендной плате за период с 01.01.2010 г. по 29.08.2010 г., 56 748 руб. 81 коп. - пени за период с 01.04.2010 г. по 20.09.2010 г., а также истец просил выселить ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 18, общей площадью 300, 3 кв. м (помещение XIII, комнаты с N 1-31), с передачей в освобожденном виде этого помещения истцу.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 330, 610, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды N 9-527/2000 от 09.11.2000 г. в части внесения арендных платежей.
Решением от 28 марта 2011 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил полностью.
Суд первой инстанции счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами, тогда как ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей не представил.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2011 года решение изменено в части взыскания основного долга и неустойки.
Апелляционный суд взыскал с ИП Португальского В.Р. в пользу истца 1 395 259 руб. 32 коп. долга и 40 713 руб. 01 коп. - неустойки, в остальной части исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки отказал. В части выселения ИП Португальского В.Р. из нежилого помещения оставил решение без изменения.
Суд апелляционной инстанции, изменяя решения суда первой инстанции в части взыскания основного долга и неустойки, исходил из того, что в арендуемых ответчиком помещениях N 7, N 8 был установлен автоматический узел управления теплового ввода, в связи с чем, ИП Португальский В.Р. утратил возможность пользоваться этими помещениями, общей площадью 23 кв. м, соответственно задолженность по арендной плате и неустойка должна рассчитываться с площади 277, 3 кв. м.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ИП Португальского В.Р., который считает, что выводы судов обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, при вынесении судебных актов нарушены нормы процессуального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, требование в части выселения ИП из помещения, площадью 300, 3 кв. м (пом. XIII, комнаты с 1 по 31), якобы являющегося объектом аренды, не соответствует действительным условиям договора аренды от 09.11.2000 г. N 9-527/2000, в соответствии с которыми объектом аренды являлось нежилое помещение, общей площадью 317, 4 кв. м (пом. XIII, комнаты с 1 по 12). Кроме того, иск о выселении ИП Португальского В.Р. из занимаемых помещений должен рассматриваться в суде общей юрисдикции.
Заявитель кассационной жалобы также ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно не было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица ДЭЗ "Покровское-Стрешнево", являющегося стороной (балансодержатель) договора аренды N 9-527/2000 от 09.11.2000 г., и которому в силу п. 4.2.11 договора арендатор должен возвращать имущество.
Кроме того, как полагает заявитель жалобы, поскольку им было произведено улучшение арендованного имущества, неотделимого без вреда для имущества (переустройство помещений), он в соответствии со ст. 359 ГК РФ имеет право удерживать это имущество до возмещения ДИгМ стоимости неотделимых улучшений.
Помимо этого, заявитель жалобы указывает, что он добросовестно вносил арендные платежи по ставке арендной платы, установленной с 2009 года, и никакой задолженности у него не имеется, а истец ввел суд в заблуждение, произведя расчет со ссылкой на дополнительное соглашении от 25.01.2010 г., не прошедшего государственную регистрацию, и соответственно, являющегося незаключенным.
Заявитель кассационной жалобы также считает, что судами необоснованно не было учтено постановление ФАС МО N КГ-А40/4044-11 от 16.05.2011, в соответствии с которым, расчет арендной платы должен производиться по ставке, определенной по результатам торгов, а именно 200 руб. 79 коп. за 1 кв. м используемой площади.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Представитель ДИгМ в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Представлен отзыв на кассационную жалобу, содержащий доводы о том, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным, а кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 09 ноября 2000 года между ДИгМ (арендодатель), ДЕЗ МО "Покровское-Стрешнево" (балансодержатель) и ИП Португальским В.Р. (арендатор) был заключен договор N 9-527/200 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы.
По условиям названного договора истец передал ответчику по акту приема-передачи от 01 ноября 2000 года по временное пользование нежилое помещение общей площадью 317,4 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Свободы, д. 18 для под спортивно-оздоровительный центр (п. 1.1 договора аренды).
Договор аренды был заключен сроком с 01 ноября 2000 года по 29 августа 2010 года и прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу пункта 5.1 договора аренды, за указанное в разделе 1 договора аренды нежилое помещение арендатором ежеквартально с оплатой не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5-го числа каждого месяца при помесячной оплате) вносится арендная плата без НДС на счет казначейства в размере, установленном расчете годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения), являющимися неотъемлемой частью договора аренды.
Дополнительным соглашением от 25.01.2010 г. были внесены изменения в договор аренды недвижимого имущества N 09-00527/00 от 09.11.2000 г., в части условий оплаты аренды помещения.
Величина арендной платы на период с 01.01.2010 г. по 31.12.2010 г. была установлена в размере 280 694 руб. 57 коп., включая НДС, в месяц, или 3 368 334 руб. 78 коп., с учетом НДС в год (п. 2 дополнительного соглашения).
Судами обеих инстанций установлено, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательство по внесению арендных платежей по названному договору аренды, в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность за период с 01.01.2010 г. по 29.08.2010 г.
Между тем, судом апелляционной инстанции было установлено, что в результате произведенной ответчиком перепланировки площадь арендуемого ответчиком помещения уменьшилась до 300,3 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 04 марта 2010 года.
Кроме того, 23.12.2009 г. при осуществлении капитального ремонта дома по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 18 в помещениях N 7 и N 8 цокольного этажа, арендуемых ответчиком, был установлен автоматический узел управления теплового ввода, что подтверждается актом гидравлических испытаний автоматизированного узла управления системы отопления от 02.10.2009 г., проектом комплексного капитального ремонта дома 18 по ул. Свобода, актом от 23.12.2009 г., а также письмами ДИгМ от 03.08.2009 г., Управы района Покровское-Стрешнево города Москвы от 27.11.2009 г., а также ГУП ДЕЗ района "Покровское-Стрешнево" от 19.10.2009 г., от 15.12.2009 г., актом осмотра от 08.09.2010 г., в связи с чем, ИП Португальский В.Р. фактически утратил возможность пользоваться помещениями общей площадью 23 кв. м
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции на основании норм статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал обоснованный вывод о правомерности требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате за использование ответчиком нежилых помещений, общей площадью 277,3 кв. м, в сумме 1 395 259 руб. 32 коп.
Согласно пункту 6.1 договора аренды, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.
В связи с нарушением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции обосновано взыскали с него неустойку за период с 01.04.2010 г. по 20.09.2010 г. в сумме 40 713 руб. 01 коп.
Как установлено судами обеих инстанций, уведомлением N 00-10/001510 от 25.05.2010 г. ДИгМ известил ответчика о прекращении договора аренды N 09-00527/2000 от 09.11.2000 г. по истечении срока его действия 29.08.2010 г. и предложил ему к указанной дате освободить арендуемое помещение, сдав его по акту приема-передачи.
Данное уведомление было получено ответчиком 31 мая 2010 года, однако арендованные помещения им освобождены не были.
Установив, что договор аренды прекратил свое действие суд правильно на основании норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование истца о выселении ИП Португальского В.Р. и обязал ответчика передать помещение в освобожденном виде истцу, поскольку прекращение обязательств по договору аренды порождает обязанность ответчика освободить занимаемые помещения.
Довод кассационной жалобы о том, что иск о выселении ответчика из занимаемых помещений должен рассматриваться в суде общей юрисдикции, поскольку такой спор относится к жилищным правоотношениям и неподведомственен арбитражному суду, отклоняется как несостоятельный, так как в данном случае вопрос о выселении ответчика связан с обязательственными отношениями, возникшими из договора аренды, заключенного для осуществления предпринимательской деятельности (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ, ст. ст. 27, 28 АПК РФ).
Довод кассационной жалобы о том, что предмет иска в части выселения ответчика из помещения, площадью 300,3 кв. м (пом. XIII, комнаты с 1 по 31), не соответствует действительным существенным условиям договора аренды от 09.11.2000 г. N 9-527/2000, в соответствии с которым объектом аренды являлось нежилое помещение, общей площадью 317,4 кв. м (пом. XIII, комнаты с 1 по 12), отклоняется как несостоятельный направленный на переоценку имеющихся в деле доказательств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ.
Апелляционным судом на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и представленных документов было установлено, что в результате произведенной ответчиком перепланировки площадь арендуемого ответчиком помещения уменьшилась до 300,3 кв. м. В то же время, о том, что нежилое помещение XIII, комнаты с 1 по 12, площадью 317, 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 18, сданное в аренду ответчику в 2000 году, и нежилое помещение XIII, комнаты с 1 по 31, общей площадью 303,3 кв. м являются одним и тем же объектом, свидетельствует также справка Северо-Западного ТБТИ от 23.12.2009 г.
Довод кассационной жалобы о непривлечении судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица ДЭЗ "Покровское-Стрешнево", являющегося стороной (балансодержатель) договора аренды N 9-527/2000 от 09.11.2000 г., также отклоняется как несостоятельный, в связи со следующим.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодателем по договору аренды N 9-527/2000 от 09.11.2000 г. является ДИгМ, и он же передавал арендатору помещения согласно акту приема передачи нежилого помещения от 01.11.2000 г.
Таким образом, обязательства по внесению арендной платы и возврату арендованного имущества ИП Португальский В.Р. несет перед ДИгМ.
Между тем, несмотря на то, что ДЭЗ "Покровское-Стрешнево" выступает по договору балансодержателем, нахождение арендованного помещения на балансе ДЭЗ "Покровское-Стрешнево", не означает, что у него возникло обязательственное или вещное право.
Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Довод кассационной жалобы о том, что ИП Португальскиий в соответствии со ст. 359 ГК РФ имеет право удерживать арендованное помещение до возмещения ДИгМ стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, отклоняется как несостоятельный.
В соответствии с пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Между тем, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В данном случае, по окончании срока аренды ответчик не освободил арендованное помещение, чем нарушил требование статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Таким образом, удержание имущества ответчиком является незаконным, в связи с чем удержание его по правилам статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Доводы кассационной жалобы о том, что судами не было учтено постановление ФАС МО N КГ-А40/4044-11 от 16.05.2011, а также о необоснованности произведенных истцом расчетов арендной платы по ставке, установленной дополнительным соглашением от 25.01.2010 г., не прошедшего государственную регистрацию, и соответственно, являющегося незаключенным, отклоняются как несостоятельные направленные на переоценку, имеющихся в деле доказательств, что недопустимо в силу ст. 286 АПК РФ.
В кассационной инстанции, в силу предоставленных ей процессуальным законодательством полномочий и установленных пределов, вопрос оценки доказательств относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций.
При этом, судом апелляционной инстанции правильно был произведен расчет задолженности, пени, исходя из фактически используемой ответчиком площади.
Кроме того, имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2010 г. по делу N А40-58935/10-91-477, оставленное в силе постановлением ФАС МО N КГ-А40/4044-11 от 16.05.2011 г., в соответствии с которым ИП Португальскому В.Р. было отказано в признании недействительным дополнительного соглашения от 25.01.2010 г., установившего арендную плату за период с 01.01.2010 года в размере 8 993 руб. 45 коп. за 1 кв. м в год (ст. 16 АПК РФ).
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемое постановление принято при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2011 года по делу N А40-132796/10-40-813 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий-судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Э.Г.ХОМЯКОВ