Резолютивная часть объявлена 02 ноября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Хомякова Э.Г. и Чучуновой Н.С.
при участии в заседании: от истца - ТУ ФАУГИ по г. Москве - Дзарданов А.Ю., доверенность N Д-1 от 18.01.2011 г., от ответчика - ЗАО "Согласие" - Астахова М.Д., доверенность от 17.05.2011 г.,
рассмотрев 02 ноября 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Согласие" (ответчик)
на решение от 27 апреля 2011 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Александровой Г.С.
и постановление от 25 июля 2011 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Поповой Г.Н., Тихоновым А.П.,
по иску ТУ ФАУГИ по г. Москве
к ЗАО "Согласие" (ИНН 7731082548, ОГРН 1027700554958)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени, выселении и по встречному иску о признании договора аренды и дополнительного соглашения действующими, понуждении заключить дополнительное соглашение к договору
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ ФАУГИ по г. Москве) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "Согласие" (далее - ЗАО "Согласие") с иском, с учетом уточненных в порядке ст. 49 АПК РФ требований, о взыскании 4 192 638 руб. 84 коп. - пени за период с 09.04.1999 г. по 30.03.2010 г. и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: город Москва, Китайгородский проезд, д. 7 стр. 1 (2-й этаж: помещение N 73 комната N 25; помещение N 75 комната N 26; помещение N 77 комната N 27; помещение N 79 комната N 28; помещение N 81 комната N 29; помещение N 85 комната N 30; помещение N 87 комната N 31; помещение N 89 комната N 32; помещение N 91 комната N 33; помещение N 93 комнаты N 34, N 36, N 37, N 38, N 39, N 40, N 41, N 42; помещение N 160 комната N 113, N 114, N 115, N 116, N 117, N 118, N 119; помещение N 158 комната N 120, N 119а; помещение N 156 комната N 121; помещение N 154 комнаты N 122, N 123, N 124, N 125; помещение N 152 комната N 126; помещение N 150 комната N 127; помещение N 148 комната N 128; помещение N 146 комната N 129; помещение N 144 комната N 130; помещение N 142 комната N 131; помещение N 140 комната N 132, N 133; помещение N 138 комната N 134; помещение N 136 комната N 135; помещение N 134 комната N 136; помещение N 132 комната N 137; помещение N 130 комната N 138; комната N 173) общей площадью 883,7 кв. м
Требования мотивированы тем, что несмотря на прекращение договора аренды N 01-3/84 от 26.03.1999 г., нежилые помещения ответчиком освобождены не были и продолжают им использоваться. Кроме того, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство в части внесения арендных платежей.
ЗАО "Согласие" в свою очередь предъявило встречный иск о признании договора аренды N 01-3/84 от 26.03.1999 г. и дополнительного соглашения от 07.10.1999 N 01-3/418 к договору аренды действующими, понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды с условием, устанавливающим срок аренды до 31.12.2020 г.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что договор аренды N 01-3/84 от 26.03.1999 г. не был расторгнут арендодателем надлежащим образом, поэтому является действующим.
Решением от 27 апреля 2011 года Арбитражный суд города Москвы взыскал с ЗАО "Согласие" в пользу ТУ ФАУГИ по г. Москве неустойку за период с 01.04.2007 г. по 29.03.2010 г. в сумме 100 000 руб., выселил ЗАО "Согласие" из занимаемых помещений, производство по делу в части требования о взыскании 12 539 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате прекратил, в связи с отказом истца от иска в этой части, в остальной части иска отказал. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Суд первой инстанции счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами. При этом, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требований в части взыскания неустойки за период с апреля 1999 г. по 31 марта 2007 года, в связи с пропуском срока исковой давности, а размер неустойки за период с апреля 2007 года по март 2010 года был снижен, в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
В удовлетворении встречных исковых требований было отказано, в связи с отсутствием у ТУ ФАУГИ по г. Москве обязанности заключить с ЗАО "Согласие" договор аренды на новый срок.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО "Согласие", которое считает, что судами обеих инстанций при вынесении судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды обеих инстанций не обоснованно взыскали с ЗАО "Согласие" неустойку в сумме 100 000 руб., так как данная сумма несоразмерна основному долгу, поскольку задолженность по уплате арендных платежей отсутствовала. При этом, заявитель кассационной жалобы полагает, что расчет пени произведен без учета срока оплаты, предусмотренного договором, согласно которому оплата аренды производится до 10 числа оплачиваемого месяца. Кроме того, расчет пени должен осуществляться по ставке рефинансирования.
Заявитель кассационной жалобы также ссылается на то, что ЗАО "Согласие" не было уведомлено о прекращении договора аренды в установленном порядке, поскольку полученное 28.12.2009 г. ответчиком уведомление о расторжение договора аренды, подписано заместителем руководителя ТУ ФАУГИ по г. Москве, который не является лицом, имеющим право действовать от имени ТУ ФАУГИ без доверенности. При этом, Приказ Росимущества N 139 от 16.11.2009 г. не может служить подтверждением полномочий лица, подписавшего документ, так как данный приказ не согласован с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, просил судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Представитель ТУ ФАУГИ по г. Москве в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 26 марта 1999 года между Российской Федерацией в лице Министерства государственного имущества Российской Федерации (арендодатель), Министерством топлива и энергетики Российской Федерации (балансодержатель) и ЗАО "Согласие" (арендатор) заключен договор аренды N 01-3/84 сроком действия с момента подписания договора до 31 декабря 2008 года.
По условиям названного договора истец передал ответчику по временное пользование нежилые помещения общей площадью 1084 кв. м, расположенные по адресу: город Москва, Китайгородский проезд, д. 7 (2-й этаж: помещение N 73 комната N 25; помещение N 75 комната N 26; помещение N 77 комната N 27; помещение N 79 комната N 28; помещение N 81 комната N 29; помещение N 85 комната N 30; помещение N 87 комната N 31; помещение N 89 комната N 32; помещение N 91 комната N 33; помещение N 93 комнаты N 34, N 36, N 37, N 38, N 39, N 40, N 41, N 42; помещение N 160 комната N 113, N 114, N 115, N 116, N 117, N 118, N 119; помещение N 158 комната N 120, N 119а; помещение N 156 комната N 121; помещение N 154 комнаты N 122, N 123, N 124, N 125; помещение N 152 комната N 126; помещение N 150 комната N 127; помещение N 148 комната N 128; помещение N 146 комната N 129; помещение N 144 комната N 130; помещение N 142 комната N 131; помещение N 140 комната N 132, N 133; помещение N 138 комната N 134; помещение N 136 комната N 135; помещение N 134 комната N 136; помещение N 132 комната N 137; помещение N 130 комната N 138; комната N 173) для размещения сотрудников (под офис).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Впоследствии, дополнительным соглашением N 01-3/418 от 07 октября 1999 года стороны внесли изменения в договор аренды N 01-3/84 от 26.03.1999 г., в части площади арендуемых помещений, которая стала составлять 883,7 кв. м, и размера арендных платежей.
Как установили суды обеих инстанций, после истечения срока действия договора 31 декабря 2008 года, арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещения при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В то же время, согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Между тем, 15 декабря 2009 года ТУ ФАУГИ по г. Москвы было направлено ответчику уведомление о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления и с требованием о возврате арендованного имущества.
Данное уведомление было получено ЗАО "Согласие" 28 декабря 2009 года, однако арендованные помещения арендодателю возвращены не были.
Таким образом, истец предупредил ответчика о прекращении обязательств по договору, порядок отказа от договора аренды, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации был соблюден.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем, согласно акту проверки фактического использования недвижимого имущества от 04.02.2010 г. спорные нежилые помещения ответчиком освобождены не были и продолжают им использоваться.
Установив, что договор аренды прекратил свое действие суды обеих инстанций правильно на основании норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили требование истца о выселении ЗАО "Согласие" и обязали ответчика передать помещения в освобожденном виде истцу, поскольку прекращение обязательств по договору аренды порождает обязанность арендатора освободить занимаемые помещения.
Доводы кассационной жалобы о том, что ЗАО "Согласие" не было уведомлено о прекращении договора аренды в установленном порядке, ввиду подписания уведомления о расторжение договора неуполномоченным лицом, а также о не согласовании приказа Росимущества N 139 от 16.11.2009 г. с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, заявлялись в судах первой и апелляционной инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем, отклоняются как несостоятельные направленные на переоценку, имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ.
Как установлено судами обеих инстанций, полномочия лица, подписавшего уведомление от 15.12.2009 о расторжении договора аренды подтверждены приказом ФАУГИ N 139 от 16.11.2009 г. "О распределении обязанностей между руководителями Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве в г. Москве и его заместителями", в соответствии с которым заместитель руководителя территориального управления наделен правом на подписание претензий и уведомлений об отказе или прекращении договоров аренды от имени Территориального управления ФАУГИ по г. Москве.
Более того, предъявление ТУ ФАУГИ в г. Москве настоящего иска о выселении ответчика из занимаемых помещений со ссылкой на расторжение договорных отношений, само по себе подтверждает это обстоятельство.
Судами обеих инстанций также установлено, что ЗАО "Согласие" не исполняло надлежащим образом обязательство по внесению арендных платежей по названному договору аренды.
Согласно пункту 4.2.2 договора аренды, в случае невнесения ответчиком платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с нарушением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, суды обосновано взыскали с него неустойку за период с 01 апреля 2007 года по 29 марта 2010 года в сумме 100 000 руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы о необоснованности взыскания с ЗАО "Согласие" неустойки в сумме 100 000 руб., рассчитанной без учета предусмотренного условиями договора срока оплаты арендных платежей и ставки рефинансирования, также отклоняются как несостоятельные направленные на переоценку, имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу ст. 286 АПК РФ.
При этом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, ответчиком посредством предоставления собственного контррасчета правильность представленного истцом расчета не опровергнута.
Отказывая в удовлетворении встречных требований ЗАО "Согласие" суды обеих инстанций, исходя из положений абзаца 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно указали на отсутствие у ЗАО "Согласие" установленных законом и иными правовыми актами оснований для понуждения ТУ ФАУГИ в г. Москве к заключению договора аренды.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 апреля 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 года по делу N А40-36983/10-40-315 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий - судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
Э.Г.ХОМЯКОВ
Н.С.ЧУЧУНОВА