Резолютивная часть постановления от 18 октября 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: Барбатова А.Н.
Судей: Лесненко С.Ю., Шведова А.А.
при участии
без явки представителей лиц, участвующих в деле
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Городской округ Ногликский" Сахалинской области
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011
по делу N А59-4465/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи: Яковенко И.Л., Скрипка Н.А., Култышев С.Б.
По иску Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Городской округ Ногликский" Сахалинской области
к индивидуальному предпринимателю Колодяжной Лидии Михайловне
о расторжении договора, освобождении помещения и взыскании 61 412 руб. 05 коп.
Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Городской округ Ногликский" Сахалинской области (ОГРН 1036505400249, место нахождения: 694450, Сахалинская область, Ногликский район, пгт.Ноглики, ул. Советская, 15) (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Колодяжной Лидии Михайловне (место жительства: 694450, Сахалинская область, пгт.Ноглики, ул. 15 Мая, 16-40) (далее - предприниматель) о взыскании 53 680 руб. 08 коп. основного долга по арендной плате и 7 732 руб. 42 коп. пеней за период с 01.01.2008 по 01.10.2010; о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.02.2007 N 28/07; об обязании освободить нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома по адресу: Сахалинская область, Ногликский район, пгт.Ноглики, ул. Пограничная, 19, общей площадью 16,0 кв. м и передать его по акту приема-передачи истцу.
Предъявленные требования основаны на положениях статей 309, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем условий договора аренды N 28/07 в части внесения платы за пользование нежилым помещением.
Решением суда от 03.12.2010 требования комитета удовлетворены в полном объеме со ссылкой на доказанность истцом факта ненадлежащего исполнения предпринимателем своих обязательств в рамках заключенного договора аренды нежилого помещения.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска комитету отказано. При этом суд исходил из того, что истец не вправе распоряжаться общим имуществом.
Не согласившись с указанным постановлением, комитет в кассационной жалобе просит его отменить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие фактическим обстоятельствам дела выводов об отсутствии у муниципального образования права собственности на переданное в аренду помещение, при наличии в материалах дела выписки из реестра муниципальной собственности от 01.10.2010 в отношении спорного помещения. Кроме того, считает преждевременным вывод апелляционного суда о том, что спорное помещение является техническим подвалом, предназначено для обслуживания помещений жильцов многоквартирного дома и находится в общей долевой собственности последних.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Представители участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в судебное заседание кассационной инстанции не явились.
Проверив законность обжалуемого судебного акта с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.
Как следует из материалов дела, 01.02.2007 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N 28/07, согласно которому арендодатель обязался сдать, а арендатор принять на изложенных в договоре условиях под торговую деятельность помещение в подвале жилого дома общей площадью 28 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, Ногликский район, пгт.Ноглики, ул. Пограничная, 19 сроком с 26.12.2006 по 20.12.2007, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом и иные обусловленные сделкой платежи. По акту приема - передачи от 26.12.2006 нежилое помещение передано комитетом в пользование предпринимателю.
Дополнительным соглашением от 06.07.2007 к указанному договору контрагенты внесли изменения по площади сдаваемого в аренду помещения (16 кв. м) и размера арендной платы (1 710 руб. 72 коп.).
Установлено, что по окончании срока действия договора ответчик продолжал пользоваться недвижимым имуществом, однако своевременно арендную плату за пользование таковым не перечислял, претензии комитета о погашении задолженности и освобождении помещения оставлял без удовлетворения.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения комитета с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленный иск, суд первой инстанции исходил из доказанности факта исполнения предпринимателем денежных обязательств по оплате фактического пользования спорным помещением.
Отменяя решение суда и отказывая в иске заявителю, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в помещении подвального типа, переданном в аренду по договору от 01.02.2007, имеются коммуникации, необходимые для обслуживания жилого дома, поэтому оно находится в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома и не могло передаваться в пользование третьему лицу единоличным решением комитета.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы апелляционного суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в том числе, подлежащим применению к рассматриваемому спору положениям действующего законодательства.
Так, в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник или уполномоченное им лицо вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе продавать, сдавать в аренду, дарить.
Согласно статье 215 указанного Кодекса имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. Имущество, находящееся в муниципальной собственности закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, в том числе, выписку из реестра муниципальной собственности от 01.10.2010, апелляционный суд установил, что спорный жилой дом, по ул. Пограничной, 19 в пгт.Ноглики, был отнесен в состав муниципальной собственности. Однако, как верно отмечено судом, для правильного разрешения спора принципиальное значение имел факт определения наличия или отсутствия у комитета возможности распоряжаться спорным имуществом, исходя из его предназначения, относительно обслуживания многоквартирного жилого дома.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13 и являющейся обязательной для арбитражных судов, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Таким образом, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности на эти помещения у последних не возникло.
Как установлено апелляционным судом, приватизация первой квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: Сахалинская область, Ногликский район, пгт.Ноглики, ул. Пограничная, 19, осуществлена в 1995 году. При этом комитетом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и несмотря на неоднократные указания суда, не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что на момент приватизации первой квартиры в доме спорное помещение было сформировано и предназначалось для самостоятельного использования, не в целях связанных с обслуживанием жилого дома.
В этой связи апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что комитет утратил право единоличного распоряжения подвальным помещением с момента приватизации первой квартиры, осуществленной в 1995 году, а следовательно, у него отсутствовали правовые основания для заключения с ответчиком договора аренды нежилого помещения без решения такого вопроса с остальными собственниками помещений.
Довод кассационной жалобы о наличии у муниципального образования права собственности на переданное в аренду помещение и правомерности передачи имущества в пользование ответчику подлежит отклонению как противоречащий установленным судами по делу обстоятельствам.
Не может быть принят во внимание и довод заявителя жалобы о преждевременности вывода апелляционного суда о доказанности предпринимателем назначения арендуемого им помещения как технического подвала, предназначенного для обслуживания помещений многоквартирного жилого дома, поскольку в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие нахождение в спорном помещении коммуникаций, необходимых для обслуживания жилого дома, а именно: систем отопления и холодного водоснабжения, канализации, электрощиты.
Новых доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения данного спора и опровергающих правильность выводов суда, в кассационной жалобе не приведено. Оснований для переоценки выводов суда, на что фактически направлены доводы заявителя жалобы, у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Неправильного применения норм материального права и положений процессуального законодательства апелляционным судом не допущено, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы заявителя.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011 по делу N А59-4465/2010 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.Барбатов
Судьи:
С.Ю.Лесненко
А.А.Шведов