Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Столярова А.А., Семеновой З.Г.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - управление) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу N А07-2789/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Смалюк Инна Александровна и ее представитель - Аминова А.М. (доверенность от 31.10.2011 N 34).
Управление обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Смалюк И.А. о взыскании 1 019 540 руб. 05 коп. задолженности по договору аренды, в том числе 910 911 руб. 05 коп. основного долга по арендной плате, 108 629 руб. пени; о расторжении договора о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 05.12.2005 N 122/05 и выселении предпринимателя из арендуемых объектов федерального недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, 322, общей площадью 90,3 кв. м (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.02.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное учреждение "Камское государственное бассейновое управление водных путей и судоходства" (далее - учреждение).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2011 (судья Хомутова С.И.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Смалюк И.А. в пользу управления взыскано 910 911 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате, 40 000 руб. пени. Требования о расторжении договора о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 05.12.2005 N 122/05 и выселении предпринимателя из занимаемого объекта федерального имущества общей площадью 90,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, 322, оставлены без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 с учетом определения от 22.07.2011 (судьи Соколова И.Ю., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда в части взыскания 1 019 540 руб. 05 коп. задолженности по договору аренды, в том числе 910 911 руб. 05 коп. основного долга по арендной плате за период с 01.05.2009 по 28.02.2011, 108 629 руб. пени за период с 01.05.2009 по 28.02.2011 отменено. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказано.
В кассационной жалобе управление просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции п. 1 ст. 432, ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1, 2 ст. 117, ч. 1 ст. 118 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что договор аренды от 05.12.2005 N 122/05 является заключенным, поскольку сторонами согласованы все его существенные условия. Управление считает основанным на неправильном толковании норм права вывод суда апелляционной инстанции о недействительности указанного договора ввиду того, что данный договор в нарушение п. 3, 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1, 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" был заключен без проведения конкурса.
Как установлено судами, между управлением (арендодатель), филиалом учреждения (балансодержатель) и предпринимателем Смалюк И.А. (арендатор) подписан договор о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 05.12.2005 N 122/05, по условиям которого арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты федерального недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, 322, общей площадью 90,3 кв. м, для использования в целях бытового обслуживания населения (л. д. 17 - 24).
В соответствии с п. 1.1 названного договора характеристика объекта приведена в техническом паспорте от 19.04.2005 N 1447.
Договор вступает в силу с момента заключения и действует по 10.12.2010. Действие договора распространяется на взаимоотношения сторон с 28.12.2005 в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1.3 договора аренды).
В силу п. 2.1, 2.3 договора размер арендной платы за пользование объектами определяется в расчете, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата ежемесячно до 10 числа текущего месяца перечисляется платежным поручением по реквизитам и в сумме, указанной в п. 2.1 договора.
Согласно расчетам годовой арендной платы с 28.12.2005 ответчику была установлена ежегодная арендная плата за помещение площадью 49,3 кв. м в размере 14 507 руб. 64 коп.; за помещение площадью 41 кв. м - 4 942 руб. 36 коп. (л. д. 26 - 29); с 01.05.2009 ежегодная арендная плата за помещение площадью 49,3 кв. м установлена в размере 376 257 руб. 60 коп.; за помещение площадью 41 кв. м - 173 676 руб. (л. д. 30, 31).
В соответствии с п. 3.3.13 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнения к нему, а также налог на добавленную стоимость и иные налоги.
Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,03% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.
В силу п. 5.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение осуществляется по соглашению сторон, вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Указанный объект передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 28.12.2005 (л. д. 25).
Встроенно-пристроенные нежилые помещения на 1 этаже и в подвале 5-тиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, 322, общей площадью 750,7 кв. м, внесены в реестр федерального имущества (выписка из реестра федерального имущества от 11.01.2011 N 2/2; л. д. 66).
Претензиями от 16.06.2009, 07.05.2010, 23.11.2010 управление уведомило предпринимателя Смалюк И.А. о возникшей задолженности по арендной плате. Данные уведомления были получены ответчиком (л. д. 11 - 15).
Управление, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, являющейся основанием для досрочного расторжения договора аренды, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал договор о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 05.12.2005 N 122/05 заключенным. Установив отсутствие в материалах дела доказательств внесения арендной платы за пользование земельным участком, проверив и признав верным произведенный истцом расчет задолженности ответчика по арендной плате, суд первой инстанции удовлетворил требования о взыскании основного долга в заявленном размере. Проверив произведенный истцом расчет пени, суд первой инстанции признал его верным и удовлетворил требование о взыскании с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы. Руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для снижения размера подлежащей взысканию договорной неустойки. Установив несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, суд первой инстанции на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил без рассмотрения требования о расторжении договора и выселении ответчика из арендуемых объектов федерального недвижимого имущества.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в нарушение п. 3, 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1, 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" договор аренды от 05.12.2005 N 122/05 заключен без проведения конкурса и является недействительным. Отметив, что у ответчика не возникло обязательств, вытекающих из названного договора, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в указанной части.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Руководствуясь положениями п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно переданного по договору аренды от 05.12.2005 N 122/05 имущества.
Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что договор аренды заключен на срок более одного года и зарегистрирован в установленном законом порядке, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что оснований квалифицировать договор аренды как незаключенный не имеется.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Пунктами 3, 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Согласно п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.1998 N 774-р утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, определяющее порядок проведения торгов, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.
Из содержания названных норм права следует, что передача в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, возможна на основании проведения конкурса.
Установив, что рассматриваемый договор аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, заключен сторонами без проведения торгов, суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что в соответствии со ст. 168, п. 3, 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1, 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" договор аренды от 05.12.2005 N 122/05 является недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, учитывая, что у ответчика не возникло обязательств, вытекающих из названного договора аренды, обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени. Данное обстоятельство не лишает собственника имущества права на взыскание платы за пользование им на основании положений гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере, подлежащем установлению в соответствии с действующим законодательством, определяющим порядок внесения платы за пользование федеральным имуществом.
С учетом изложенного отклоняются доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды от 05.12.2005 N 122/05 является заключенным, а также о соблюдении порядка заключения договора, предусмотренного п. 3, 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1, 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу N А07-2789/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Председательствующий
СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.
Судьи
СТОЛЯРОВ А.А.
СЕМЕНОВА З.Г.