Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 7 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Волкова Я.Е. и Улько Е.В, при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Орловой Елены Алексеевны (г. Новороссийск, ИНН 231517350833, ОГРНИП 306231525700036), Красиковой И.Л. (доверенность от 19.09.2011), Гофман В.Э. (доверенность от 06.04.2011), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "П.А.-Романья" (г. Новороссийск, ИНН 2315074835, ОГРН 1022302390032) - Левина Е.А. (доверенность от 01.10.2011), администрации муниципального образования город-герой Новороссийск - Ефимовой Е.Б. (доверенность от 12.01.2011), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "АРТ ВИНД" (г. Новороссийск), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Орловой Елены Алексеевны и общества с ограниченной ответственностью "П.А.-Романья" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 (судья Артамкина Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Ломизде О.Г.) по делу N А32-1183/2011, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Орлова Е.А. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "П.А.-Романья" (далее - общество), администрации муниципального образования город-герой Новороссийск (далее - администрация) о признании права собственности на оконченный строительством объект кафе, расположенный по адресу: г. Новороссийск, пр. Ленина / ул. Героев Десантников, район НГМА (далее - объект недвижимого имущества), общей площадью 505,4 кв. м, площадью технического этажа 68,4 кв. м, а также возложении обязанности на общество передать в собственность предпринимателя объект недвижимого имущества и не чинить препятствия в пользовании объектом.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "АРТ ВИНД".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что обращение предпринимателя с вещно-правовым иском при наличии прекращенных обязательственно-правовых отношений сторон является ненадлежащим способом защиты.
Не согласившись с названными судебными актами, предприниматель обжаловал их в кассационном порядке. По мнению заявителя кассационной жалобы, спорный объект недвижимости завершен строительством, что подтверждается экспертным заключением от 21.12.2010 N 127/16.1. Предприниматель указывает на то, что избранный способ защиты права является надлежащим. Суды неправильно квалифицировали договор, заключенный обществом и предпринимателем.
Общество в кассационной жалобе не оспаривает по существу принятые судебные акты, просит изменить мотивировочную часть постановления суда апелляционной инстанции от 16.08.2011, исключив из нее выводы о квалификации договора инвестирования как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами общество, участниками которого являлись Погосов Х.И. и Горина-Анагни И.А., создано 20.01.1998 решением собрания участников от 05.01.2001 генеральным директором общества назначена Орлова Е.А.
25 августа 2002 года общество в лице генерального директора (застройщик) и Орлова Е.А. (инвестор) заключили договор, согласно которому застройщик принял на себя обязательства по строительству для инвестора кафе площадью 530 кв. м по адресу: г. Новороссийск, пр. Ленина / ул. Героев Десантников, район НГМА.
Размер инвестиций Орловой Е.А. установлен в пункте 2.4 договора и составляет 2 млн рублей.
Общество 21.01.2002 (до подписания договора инвестирования) обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства. Постановлением главы администрации от 07.10.2002 N 777 утвержден акт выбора земельного участка ориентировочной площадью 0,032 га. Обществу разрешено производить проектно-изыскательские работы по размещению спорного объекта на земельном участке площадью 0,032 га в г. Новороссийске по пр. Ленина / ул. Героев Десантников, район НГМА.
Постановлением главы администрации от 20.03.2003 N 271 обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 320 кв. м. Вид использования земельного участка - под строительство кафе.
20 мая 2003 года общество и администрация подписали договор аренды N 69 указанного земельного участка. Государственная регистрация договора произведена 27.05.2003.
Дополнительным соглашением от 14.04.2004 стороны изложили в новой редакции отдельные пункты договора инвестирования, в частности, согласован срок действия договора инвестирования: "Договор вступает в силу с момента его подписания и действителен с момента заключения договора аренды земельного участка, находящегося в распоряжении администрации г. Новороссийска от 20.05.2003 N 69 на период 3 года"; размер инвестиций Орловой Е.А. увеличен до 2 005 290 рублей. Предприниматель подписал договор инвестирования и дополнительное соглашение к нему от 14.04.2004 как директор общества и как инвестор. В этом же году после получения разрешения на строительство общество начало строительство кафе.
14 марта 2006 года Погосов Х.И. в качестве единственного учредителя общества принял решение об увольнении Орловой Е.А. с должности генерального директора общества и возложил на себя исполнение его обязанностей.
17 января 2007 года Погосов Х.И. обратился с иском о признании недействительным договора инвестирования. В рамках дела N А32-1639/2007 в удовлетворении исковых требований отказано в связи с пропуском срока исковой давности.
Предприниматель расценил указанные действия общества как нарушение обязанностей по договору инвестирования.
7 июля 2007 года предприниматель направил обществу уведомление об отказе от исполнения договора инвестирования, мотивированное неисполнением обществом обязательств в установленный срок, которое общество получило 18.07.2007.
В письме от 01.08.2007 N 41 общество в лице директора Погосова Х.И. сообщило, что принимает отказ от исполнения договора и готово возвратить 1 760 290 рублей, инвестированных предпринимателем лично в соответствии с договором.
В письме от 02.12.2010 предприниматель предложил ответчику в трехдневный срок с момента получения письма произвести передачу объекта инвестору по акту приема-передачи. Ответа на указанное письмо не последовало, что явилось основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.
Предприниматель обратился в арбитражный суд, полагая, что объект недвижимого имущества является завершенным объектом строительства, и право собственности на названный объект принадлежит предпринимателю.
При рассмотрении спора суды исходили из следующего.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) признание права является одним из способов защиты права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном праве. Наличие указанных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54), разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд") и 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Кодекса, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП права за покупателем.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что строительство осуществлено на земельном участке, полученном в аренду обществом, заключенный сторонами договор не предполагал переоформления земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
В пункте 7 постановления N 54 указано, что даже если сторонами заключен договор по правилам главы 55 Кодекса, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Кодекса может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. В указанной ситуации иным товарищам надлежит предварительно использовать способ защиты, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Кодекса в отношении непосредственно земельного участка.
Суд апелляционной инстанции правомерно исходил из квалификации заключенного сторонами договора инвестирования как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Как разъяснено в пункте 5 постановления N 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Кодекса).
Если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Кодекса) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Кодекса). Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Кодекса. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Предприниматель не представил доказательств, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на спорный объект.
Поскольку кафе, возведенное в рамках заключенного сторонами договора, не введено в эксплуатацию, не зарегистрировано в ЕГРП в качестве объекта субъективного гражданского права общества, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований в удовлетворении иска.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, не могут служить основанием для отмены судебных актов, поскольку не опровергают их правильности и по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, правильно оцененных судами. В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 по делу N А32-1183/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.И.ФЕФЕЛОВА
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
Е.В.УЛЬКО