Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Хомякова Э.Г.
судей Волкова С.В., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца - Военчер Д.А., дов. от 23.06.2011 г.
от ответчика - не явился, извещен
рассмотрев 26.01.2012 в судебном заседании кассационную жалобу
истца ООО "Плотекс"
на решение от 05.08.2011
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Лиловой О.Г.,
на постановление от 13.10.2011
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.,
по иску ООО "Плотекс" (ОГРН 1037700241370)
к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании незаконным отказа от договора
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Плотекс" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка от 02.09.2004 N М-09-511791, оформленного письменным уведомлением от 10.05.11 N 33-ИТ9-377/11-(0), ссылаясь на ст. ст. 279, 281 ГК РФ, ст. ст. 49, 55, 63 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 15 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.08.2011 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судами нарушены нормы материального и процессуального права.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу, просил ее удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, жалоба рассмотрена в его отсутствие в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции на основании п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 288 АПК РФ приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов и принятия нового судебного акта об удовлетворении иска, в связи с несоответствием выводов судов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций и имеющимся в деле доказательствам, неприменением судами закона, подлежащего применению к спорным гражданско-правовым отношениям.
Как следует из материалов дела, 02.09.2004 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка N М-09-511791, предметом которого является земельный участок (кадастровый N 77-09-04011-091), площадью 643 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Петровско-Разумовский проезд, вл. 24, корп. 17, предоставляемый в аренду для благоустройства прилегающей территории к административному зданию.
Договор заключен сроком до 05.07.2009 и прошел государственную регистрацию 12.10.2004.
10.05.2011 ответчиком в адрес истца было направлено уведомление N 33-ИТ9-377/11-(0) о прекращении договора аренды земельного участка N М-09-511791 от 02.09.2004 со ссылкой на ст. 610 ГК РФ, которое было получено ответчиком 14.05.2011.
Полагая, что данный отказ Департамента земельных ресурсов г. Москвы от договора аренды является неправомерным, действия ответчика нарушают порядок изъятия земельных участков, препятствуют истцу в строительстве административного здания, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суды пришли к выводу, что спорный отказ от договора является реализацией арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка, предусмотренного ст. 610 ГК РФ и не нарушает прав арендатора, поскольку целью предоставления земельного участка являлось благоустройство прилегающей к административному зданию территории.
Между тем, с такими выводами судов согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права в связи со следующим.
Распоряжением префекта САО г. Москвы от 31.08.2001 г. N 4615 (т. 1 л.д. 16 - 17) ООО "Плотекс" был предоставлен земельный участок в аренду сроком на 49 лет для строительства и последующей эксплуатации административного здания площадью 0,1 га, а прилегающий земельный участок площадью 0,07 га был предусмотрен под благоустройство.
При этом была установлена оплата на право заключения договора аренды, которая была оплачена истцом.
Между Московским земельным комитетом и истцом был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка от 22.11.2001 сроком на 49 лет (т. 1 л.д. 20 - 31).
Распоряжением Правительства Москвы N 1858-РП от 17.10.2003 (т. 1 л.д. 32 - 33) было принято решение об изъятии у ООО "Плотекс" земельного участка для нужд г. Москвы с целью строительства на нем торгового комплекса, с подбором другого (компенсационного) земельного участка в целях дальнейшей реализации инвестиционного проекта.
Согласно выписки из протокола окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию в Северном административном округе Москвы от 27.07.2004 N 23 (т. 1 л.д. 36) истцу был предоставлен земельный участок во вл. 24 кор. 17 по Петровско-Разумовскому проезду взамен изымаемого во вл. 2 по Театральной аллее.
При этом была установлена оплата на право заключения договора аренды, которая была оплачена истцом.
Во исполнение Распоряжения Правительства Москвы N 1858-РП от 17.10.2003, на основании Распоряжения Префекта САО г. Москвы N 6625 от 16.08.2004 (т. 1 л.д. 34 - 35) между истцом и ответчиком были заключены договоры аренды двух компенсационных земельных участков: площадью 0,1693 га для проектирования, строительства и последующей эксплуатации административного здания - договор N М-09-027311 от 31.08.2004 сроком на 49 лет по адресу г. Москва, Петровско-Разумовский проезд, вл. 24, корп. 17, а также спорного участка площадью 0,0643 га под благоустройство территории прилегающей к административному зданию - договор N М-09-511791 от 02.09.2004 года сроком на 5 лет.
После окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем он был признан судами возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды руководствовались предусмотренным ч. 2 ст. 610 ГК РФ правом арендодателя в любое время отказаться от договора заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом арендатора за 3 месяца.
Поскольку ответчик в адрес истца направил уведомление от 10.05.2011 N 33-ИТ9-377/11-(0) о прекращении договора аренды земельного участка N М-09-511791 от 02.09.2004, суды пришли к выводу, что договор аренды расторгнут.
Однако, при разрешении данного спора, судами не были исследованы обстоятельства возникновения арендных отношений между истцом и ответчиком, не была учтена компенсационная природа спорного земельного участка и сложный комплексный характер сложившихся правоотношений по аренде выделенного земельного участка, что приводит к необходимости применения к ним норм различных отраслей права: гражданского, земельного и законодательства об инвестиционной деятельности.
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных предусмотренных законодательством случаях (ст. 49 Земельного кодекса РФ - далее - ЗК РФ).
В силу п. 5 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса.
Порядок и условия изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд определяются в ст. 55 Земельного кодекса РФ.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 63 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков.
В силу ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности, в частности, защиту капитальных вложений.
Таким образом, толкование названных норм положений Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" в их системной взаимосвязи позволяет суду кассационной инстанции сделать вывод о том, что в данном конкретном случае к отношениям сторон по договору аренды земельного участка N М-09-511791 от 02.09.2004 года положения ст. 610 ГК РФ о возможности одностороннего отказа от договора недопустимо применять без учета гарантированных законом прав арендатора на землю при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд и защиту его инвестиционных вложений.
Кроме этого, из материалов дела так же следует, что в процессе осуществления проектных работ, согласования их результатов, а также оформления ордеров на производство работ спорный участок площадью 0,0643 га рассматривался как предназначенный для организации стройплощадки в период строительства, а также последующего благоустройства территории по завершении строительства, то есть являющийся неотъемлемой частью взаимосвязанной с компенсационным участком S=0,1693 га и его использование на период строительства было согласовано всеми компетентными органами.
Так, 18 июля 2005 года Правительство Москвы в лице Москомархитектуры выдало заключение по обследованию объекта недвижимости N 02-09-1884-05/301-05 с указанием на площадь участка для строительства административного здания 0, 2336 га (0,1693 га + 0,0643 га) (т. 3 л.д. 118 - 119).
27 января 2006 года Правительство Москвы в лице Москомархитектуры выдало заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории N 02-09-1884-05/302-05 в отношении объекта: административное здание по адресу Петровско-Разумовский проезд., вл. 24, корп. 17, исходя из отводимого под строительство земельного участка площадью 0,2336 га.
21 мая 2007 года Правительство Москвы в лице Москомархитектуры повторно выдало заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории от 21.05.2007 N 02-09-1884-05/302-07 с указанными выше параметрами строительства объекта (т. 3 л.д. 120 - 122).
09 июня 2007 года Правительство Москвы в лице Москомархитектуры оформило акт разрешенного использования земельного участка N А-3882/02 с указанием в разделе допустимых технико-экономических показателей объекта площади земельного участка в размере 0,2336 га.
28 апреля 2009 года Распоряжением Правительства Москвы N 791-РП утвержден указанный акт разрешенного использования с аналогичными параметрами строительства объекта.
29 июля 2009 года Префектура САО города Москвы письмом N 65-4956/9 сообщило о выпуске распорядительного документа о строительстве истцом административного здания при условии доплаты истцом дополнительной платы за право заключения, в том числе, спорного договора.
Стройгенплан (Том 6 46-ПОС) предусматривает размещение на спорном участке на период строительства пункта мойки колес, мусорного контейнера, биотуалетов, поста охраны, противопожарного щита с инвентарем, временного забора, пешеходной галереи, бытовок, стены из блоков.
28 декабря 2009 года, то есть после истечения срока действия договора и его продления на неопределенный срок, Правительство Москвы в лице Мосгосэкспертизы выдало истцу положительное заключение N 77-1-4-1131-09 на проектную документацию строительства административного здания с использованием спорного земельного участка на период строительства согласно стройгенплану (т. 2 л.д. 32 - 71), указав в числе основных технико-экономических характеристик объекта капитального строительства площадь участка - 0,2336 га, при площади застройки - 0,1693 га.
Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор) 01.02.2010 выдал истцу разрешение на строительство со сроком действия до 01.03.2013 г.
Объединением административно-технических инспекций города Москвы (ОАТИ) истцу были выданы ордера на производство земляных работ, обустройство и содержание строительной площадки от 14 июля 2010 года, 16 февраля 2011 года, 19 апреля 2011 года, 01 августа 2011 года. Истец приступил к работам по строительству административного здания с использованием спорного земельного участка по адресу: г. Москва, Петровско-Разумовский проезд, вл. 24, корп. 17, что ответчиком не оспаривалось.
Согласно письму Мосгосэкспертизы N МГЭ-77-1712/11-(0)-1 от 19 июля 2011 года (т. 3 л.д. 124) участок предназначенный для строительства площадью 0,2336 га, является крайне стесненным. Любое сокращение земельного участка не в соответствии с утвержденным стройгенпланом приведет к нарушению правил техники безопасности.
Реализация проекта возможна только при полном выполнении утвержденных в установленном порядке проектных решений в соответствии с заключением Мосгосэкспертизы дело N 108-П4/09 МГЭ (т. 3 л.д. 123 - 124).
В силу п. 3 ст. 39 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
В соответствии с требованиями СанПиН 2.2.3.1384-03 на данной строительной площадке должен быть размещен бытовой городок вспомогательных сооружений, состоящий из бытовок для умывания и переодевания, душевой, фургона-столовой, биотуалетов.
Согласно исходно-разрешительной и проектной документации по строительству ООО "Плотекс" административного здания по адресу: г. Москва, Петровско-Разумовский проезд, вл. 24, корп. 17, в том числе - положительного заключения государственной экспертизы N 77-1-4-1131-09 от 28.12.2009, на данном земельном участке в период строительства подлежат размещению необходимые элементы строительной площадки, без которых невозможно функционирование строительной площадки и - как следствие - организация строительства и технологического процесса по возведению административного здания.
Таким образом, с учетом проектной площади застройки в 0,1693 га строительство административного здания без использования смежного спорного участка невозможно и необходимость его использования в ходе строительства было учтено в исходно-разрешительной документации и согласовано всеми компетентными органами.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 24 июня 2009 года N 11-П, в силу конституционного принципа справедливости, проявляющегося, в частности, в необходимости обеспечения баланса прав и обязанностей всех участников рыночного взаимодействия, свобода, признаваемая за лицами, осуществляющими предпринимательскую и иную не запрещенную законом экономическую деятельность, равно как и гарантируемая им защита должны быть уравновешены обращенным к этим лицам (прежде всего к тем из них, кто занимает доминирующее положение в той или иной сфере) требованием ответственного отношения к правам и свободам тех, кого затрагивает их хозяйственная деятельность.
Поэтому, при конкретных обстоятельствах данного дела с учетом компенсационного характера выделенного земельного участка, невозможностью ведения строительства на смежном земельном участке без использования спорного земельного участка, при согласовании всей исходно-разрешительной документации с включением в нее спорного земельного участка одними уполномоченными органами Правительства Москвы, заявление другим органом - Департаментом земельных ресурсов города Москвы - отказа от договора аренды следует расценивать как злоупотребление правом, в связи с чем исковые требования подлежали удовлетворению.
Более того, согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Следовательно, в будущем истец как собственник возведенного здания, равно как и любое иное лицо (правопреемник) будет иметь исключительное право на приватизацию или аренду земельного участка не только занятого строением, но и прилегающей территории, необходимой для использования (эксплуатации) здания согласно с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, поскольку судом первой инстанции установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но не применены нормы права подлежащие применению, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции признает необходимым отменить оспариваемые судебные акты об отказе в удовлетворения иска, приняв новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Документы, не предусмотренные п. 4 ст. 277 АПК РФ, а именно ходатайство о приобщении письменного доказательства подлежат возврату заявителю.
Судебные расходы, понесенные истцом, в пользу которого принят судебный акт, а также расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб подлежат отнесению на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ, в связи с чем госпошлина уплаченная истцом по делу подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 августа 2011 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2011 г. по делу N А40-59700/11-1-340 отменить.
Исковые требования удовлетворить.
Признать незаконным отказ Департамента земельных ресурсов г. Москвы от заключенного с ООО "Плотекс" договора аренды земельного участка от 02 сентября 2004 г. N М-09-511791, оформленный письменным уведомлением от 10 мая 2011 г. N 33-ИТ9-377/11-(0).
Возвратить ООО "Плотекс" из федерального бюджета 8000 руб. госпошлины.
Председательствующий судья
Э.Г.ХОМЯКОВ
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.РУСАКОВА