Резолютивная часть постановления объявлена 7 февраля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2012 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие представителей истца - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ЭленШармен" (ИНН 2308124387, ОГРН 1062308033292), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2011 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011 (судьи Тимченко О.Х., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-29491/2010, установил следующее.
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "ЭленШармен" (далее - общество) о взыскании 136 880 рублей 64 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 30.09.2010 и 6832 рублей 17 копеек неустойки.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды посчитали арендные отношения прекращенными с момента заключения договора купли-продажи помещений.
Департамент обжаловал решение от 11.08.2011 и постановление от 24.10.2011 в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба мотивирована сохранением обязанности арендатора по внесению платежей за использование нежилых помещений до государственной регистрации перехода к обществу права собственности на них.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы суд не находит оснований для удовлетворения последней.
Из материалов дела следует, что 21.01.2008 общество и департамент заключили договор аренды нежилых помещений N 13/1 общей площадью 170,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 32: первый этаж (литера А), помещения N 1/1, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 11; второй этаж (литера А), помещения N 2, 5, 6, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 8, 8/1, сроком с 07.12.2007 до 06.06.2017 (л. д. 7 - 12).
21 января 2008 года помещения переданы обществу по акту приема-передачи (л. д. 13).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) департамент (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 03.06.2010 N 25 купли-продажи нежилых помещений (далее - договор купли-продажи). Переход права собственности на объекты недвижимости, переданные по указанному договору, зарегистрированы за обществом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2010 серии 23-АИ N 252733 (л. д. 49).
Считая, что общество обязано вносить арендную плату за использование нежилых помещений в период с момента подписания договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода права собственности, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Если по условиям договора для его заключения необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента соответствующей передачи (статьи 224, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.
Применительно к продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю владение объектом и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статьи 551 и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 491 Гражданского кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе отчуждать имущество или распоряжаться им иным образом.
Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение, согласно которому после передачи продавцом недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, права покупателя по сравнению с правами собственника ограничены только возможностью распоряжаться полученным во владение имуществом.
Поскольку нежилые помещения на момент подписания договора купли-продажи находились во владении покупателя, обязанность продавца по передаче отчуждаемой вещи была фактически исполнена.
Согласно утвержденному сторонами графику платежей по договору купли-продажи с 15.06.2010 покупателем должны были осуществляться ежемесячные перечисления в счет выкупной цены.
Из представленного департаментом акта сверки следует, что по состоянию на июнь 2010 года у общества отсутствовала задолженность по арендной плате.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" относительно момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендных платежей даны следующие разъяснения.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Доказательства согласования сторонами иного момента, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, в материалах дела отсутствуют.
В этой связи, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы и неустойки за заявленный период основаны на материалах дела и соответствуют приведенным правовым нормам и разъяснениям.
Арбитражный суд кассационной инстанции, в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяя законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным обстоятельствам и имеющимся доказательствам, пересматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно нее.
Обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, содержащиеся в них выводы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, что исключает возможность удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2011 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011 по делу N А32-29491/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН