Резолютивная часть объявлена 05 апреля 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2012 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.,
при участии в заседании: от истца - ДЗР г. Москвы - Данилова О.В., доверенность от 10.01.2012 г. N 33-и-8/12, от ответчика - ОАО "АВТОБЫТСЕРВИС" - Островская Г.В., доверенность от 13.07.2011 г.,
рассмотрев 05 апреля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы (истец)
(наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение)
на решение от 31 августа 2011 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Пуловой Л.В.
и постановление от 16 ноября 2011 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
(наименование истца)
к ОАО "АВТОБЫТСЕРВИС" (ИНН 7716079195, ОГРН 1027739231706)
(наименование ответчика)
о расторжении договора аренды
(предмет спора)
установил:
Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "АВТОБЫТСЕРВИС" (далее - ОАО "АВТОБЫТСЕРВИС") о расторжении договора аренды от 24.09.2002 N М-02-018904, заключенного между ДЗР г. Москвы и ОАО "АВТОБЫТСЕРВИС" в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:016006:009, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Красная Сосна, промзона 52.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что земельный участок не используется в тех целях и на тех условиях, для которых он был предоставлен арендатору, производственно-складская база арендатором не построена, от подписания дополнительного соглашения о расторжении договора ответчик отказался.
Решением от 31 августа 2011 года Арбитражный суд города Москвы в иске отказал.
Суд первой инстанции, сославшись на нормы статьи 46, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал вывод о том, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие существенное нарушение ответчиком условий договора аренды земельного участка для его досрочного прекращения. При этом, задолженности у ответчика по арендным платежам не имеется. Более того, в настоящее время ответчик предпринимает меры по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с градостроительным планом земельного участка.
Кроме того, суд первой инстанции отклонил довод истца о нарушении ответчиком целевого использования земельного участка, в связи с изменением в соответствии с Генеральным планом г. Москвы функционального назначения квартала, в котором расположен земельный участок, на общественную деловую зону, что исключало возможность для арендатора проектировать, строить и в дальнейшем эксплуатировать производственно-складскую базу.
Помимо этого, судом первой инстанции указал на пропуск истцом срока исковой давности.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2011 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ДЗР г. Москвы, который просит судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального права, дело направить на новое рассмотрение.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды обеих инстанций неправильно истолковали нормы статей 450, 619 ГК РФ, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, поскольку основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя является неисполнении арендатором условий договора аренды, а именно нарушено целевое использование земельного участка.
Кроме того, по мнению заявителя, суды сделали необоснованный вывод о принятии ответчиком мер к освоению земельного участка в соответствии с целевым использованием. Так, договор аренды в отношении спорного земельного участка был заключен между Москомземом и победителем конкурса - ИЧП "РЕВАНШ-100", согласно Протоколу работы постоянно действующей конкурсной комиссии СВАО г. Москвы по передаче прав на земельные участки от 26.05.1995 г. N 20, с целевым использованием - для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации производственно-складской базы. Впоследствии права по договору аренды перешли от ИЧП "РЕВАНШ-100" к ОАО "АВТОБЫТСЕРВИС" на основании купли-продажи права долгосрочной аренды (купчая) от 28.11.2001 г. Таким образом, Москомземом был заключен договор аренды земельного участка от 24.09.2002 N М-02-018904 с тождественным целевым использованием - для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации производственно-складской базы. Однако, ответчиком производились предпроектные работы на объект иного назначения - многофункционального гостинично-делового комплекса с апартаментами, что является нарушением целевого использования земельного участка.
Более того, заявитель жалобы считает, что предпроектные работы должны были быть проведены ответчиком до заключения договора аренды.
Кроме того, по мнению заявителя кассационной жалобы, судами ошибочно применены статьи 196, 200 ГК РФ в части истечения срока исковой давности к досрочному расторжению договора аренды земельного участка, поскольку сроком исполнения обязательств по договору аренды с целевым назначением - под строительство, считается истечение срока договора аренды, а срок начала и окончания строительства в договоре аренды земельного участка не является существенным условием и не влияет на основание расторжения договора.
Помимо этого, заявитель кассационной жалобы считает, что судами обеих инстанций ошибочно указано на выдачу ответчику разрешения на строительства, поскольку в материалах дела отсутствует соответствующий документ, а также ошибочно указано на нарушение прав ответчика при рассмотрении вопроса дальнейшей реализации проекта на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы без участия ответчика, в связи с тем, что в состав комиссии включены только представители органов государственной власти.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.
Представитель ответчика в судебном заседании кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать, судебные акты оставить без изменения.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 24 сентября 2002 года между Москомземом (в настоящее время ДЗР г. Москвы) (арендодатель) и ОАО "АВТОСБЫТСЕРВИС" (арендатор) был заключен договор N М-02-018904, предметом которого является земельный участок, кадастровый номер 77:02:016006:009, площадью 7 000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Красная Сосна, промзона 52, предоставляемый в аренду под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию производственно-складской базы, сроком действия до 12 ноября 2045 года. Государственная регистрация договора произведена 25.12.2002 г.
Согласно пунктов 4.5 и 4.6 указанного договора аренды, арендатор обязуется начать строительство не позднее 01.11.2004 года, завершить строительство до 01.11.2005 г. (срок может быть откорректирован после разработки проекта).
В силу пункта 4.12 договора аренды, в случае невыполнения установленного срока начала строительства объекта, арендодатель обязуется освободить земельный участок в соответствии с Земельным кодексом.
Вместе с тем, дополнительным соглашением от 02.03.2006 г., стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка от 24.09.2002 г. N М-02-018904 в части продления срока начала строительства до 01.11.2005 г. и продления срока окончания строительства до 01.11.2006 г.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ответчика уведомление от 21.04.2001 г. N 33-ИТ2-154/11-0-0, в котором указал о неисполнении арендатором договорных обязательств в части строительства производственно-складской базы в установленный срок, а также предупредил о необходимости исполнения обязательств по договору и использования земельного участка в соответствии с целями и условиями его предоставления.
18.05.2011 г. ДЗР г. Москвы направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды N М-02-018904 от 24.09.2002 с предложением подписать дополнительное соглашение о расторжении договора в 10-дневный срок с момента получения проекта.
Однако, как ссылается истец, ответчик уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора, поэтому подан настоящий иск, в котором в качестве оснований для расторжения договора аренды N М-02-018904 от 24.09.2002 указаны: неисполнение ответчиком условий договора аренды по строительству производственно-складской базы в установленный срок, а также неиспользование земельного участка в указанных целях в течение более трех лет.
Рассмотрев заявленные исковые требований, суды обеих инстанций сделали обоснованные и правильные выводы об отказе в их удовлетворении.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
При этом, согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Между тем, как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, ответчиком во исполнение условий договора аренды, и действовавшего Закона Москвы от 09.07.2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" производились мероприятия по получению согласований и разрешительной документации для строительства производственно-складской базы и обеспечения ее ввода в эксплуатацию в установленном порядке в срок до 01.11.2006 г., а именно: ОАО "АВТОБЫТСЕРВИС" были получены положительные заключения от ГлавАПУ, Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Департамента имущества г. Москвы, Управления гражданской защиты Москвы, УГПН ГУ МЧС, ТУ Роспотребнадзора, которые легли в основу Акта разрешенного использования и выдачи разрешения на строительство в г. Москве.
Впоследствии, в связи с началом подготовки проекта планировки промзоны N 52 "Северянин" выпуск разрешенного использования земельного участка был приостановлен (заключение ГУП "МЦОРТ" от 28.11.2006 г. N 1197).
Согласно письму НИаПИ Генплана г. Москвы от 14.04.2008 г. N 200-02-2762/8-(9)-1 срок утверждения проекта планировки - 2008 - 2009 гг., однако проект планировки промзоны N 52 "Северянин" до настоящего времени не утвержден.
Вместе с тем, в связи с вступлением 03.08.2008 г. в силу Градостроительного кодекса города Москвы была отменена необходимость подготовки Акта разрешенного использования земельного участка, Закон Москвы от 09.07.2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" прекратил свое действие, а ответчику было предложено инициировать процедуру выпуска Градостроительного плана земельного участка.
Кроме того, в рамках подготовки Генерального плана г. Москвы, в период 2008-2009 годов, было изменено функциональное назначение квартала, в котором расположен земельный участок, на общественную деловую зону, что исключало возможность для арендатора проектировать, строить и в дальнейшем эксплуатировать производственно-складскую базу.
В связи с этим, ОАО "АВТОБЫТСЕРВИС" в июле 2009 г. в целях освоения участка в соответствии с установленным функциональным назначением квартала и создания условий по изменению целевого назначения земельного участка, были разработаны предпроектные предложения по размещению на земельном участке многофункционального гостинично-делового комплекса с апартаментами, которые были утверждены 30.10.2009 г. на заседании Регламентной комиссии Архитектурного совета г. Москвы (протокол N 32), что повлекло процедуру выпуска градостроительного плана земельного участка.
29 июня 2010 года Главным Архитектором утвержден градостроительный план земельного участка, в связи с чем ответчик в целях внесения соответствующих изменений в договора аренды земельного участка обратился в ДЗР города Москвы, на что получил отказ, основанием которого явился пропуск срока завершения строительства, при этом, ОАО "АВТОБЫТСЕРВИС" было рекомендовано обратиться в Москонтроль в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 27.03.2007 г. N 196-ПП.
На обращение ответчика от 27.01.2011 г. N 61 ответ от Москонтроля не поступил.
В связи с изложенным отклоняется довод кассационной жалобы о нарушении ответчиком целевого использования земельного участка, как несостоятельный, направленный на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в силу ст. 286 АПК РФ.
Таким образом, судами обеих инстанций не установлено оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя и сделан правильный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований.
Довод кассационной жалобы о необоснованном применении судами обеих инстанций норм статей 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации в части истечения срока исковой давности к досрочному расторжению договора аренды земельного участка не может быть принят и подлежит отклонению, поскольку не влияет на правильность окончательного вывода судов об отказе в иске по настоящему делу с учетом его конкретных обстоятельств.
Доводы кассационной жалобы о необоснованных выводах судов обеих инстанций о выдаче ответчику разрешения на строительства, а также о нарушении прав ответчика при рассмотрении вопроса дальнейшей реализации проекта на заседании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы без участия ответчика также отклоняются как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в силу ст. 286 АПК РФ.
Таким образом, имеющиеся в деле доказательства оценены судом в совокупности, с учетом фактических обстоятельств дела и требований гражданского и процессуального законодательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ.
Обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами обеих инстанций установлены в полном объеме, выводы суда соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, поскольку обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2011 года по делу N А40-71346/11-10-605 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий-судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
В.К.ТИХОНОВА
О.И.КОМАРОВА