Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2012.
Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайбулова А.А.,
судей Фатхутдиновой А.Ф., Ананьева Р.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройбизнес", г. Самара,
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.)
по делу N А55-10038/2011
по исковому заявлению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ИНН 6315800869, ОГРН 1056315900134), г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Стройбизнес" (ОГРН 1026301160775) о взыскании задолженности по арендным платежам и пени,
установил:
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройбизнес" (далее - общество, ООО "Стройбизнес") о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 28.11.2006 N 28 за период с 01.04.2007 по 15.07.2010 в размере 4 288 859 руб. 65 коп. и пени за период с 11.04.2007 по 15.07.2010 в размере 8 846 804 руб. 07 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.10.2011 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Стройбизнес" в пользу истца взыскано 1773 482,62 руб. долга и пени в сумме 1 000 000 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 решение суда изменено, по делу принят новый судебный акт. С ООО "Стройбизнес" в пользу истца взыскано 3 905 561 руб. 30 коп., в том числе 2 905 561 руб. 30 коп. долга и пени в сумме 1 000 000 руб., в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе общество просит постановление суда апелляционной инстанции изменить в части взыскания задолженности по арендной плате по договору от 28.11.2006 N 28 аренды земельного участка с ООО "Стройбизнес" в пользу министерства в размере 2 905 561 руб. 30 коп., а также в части взыскания государственной пошлины, в остальной части оставить без изменения, решение Арбитражного суда Самарской области от 03.10.2011 оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.11.2006 между министерством (арендодатель) и ООО "Стройбизнес" (арендатор) заключен договор N 28 аренды земельного участка, согласно которому истец предоставляет, а ответчик принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:09 08 002:0005, по адресу: ул. Антонова-Овсеенко/ул. Советской Армии в Советском районе г. Самары площадью 5 154,90 кв. м для завершения строительства секций "К" и "Л " жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.04.2007.
Согласно пункту 3.1 договора его условия применяются к отношениям с момента государственной регистрации.
Пунктом 3.2 договора установлено, что срок действия договора истекает 28.11.2009.
Согласно пунктам 4.2, 4.4 договора ответчик обязался вносить арендную плату в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы, приложенным к договору (приложение N 3), за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
12.10.2010 сторонами подписано соглашение об изменении условий договора и расторжения договора аренды от 28.11.2006 N 28. Согласно пункту 3 соглашения договор аренды расторгается с 16.07.2010 в связи с преобразованием (разделом) земельного участка с кадастровым номером 63:01:0908 002:5 и заключением новых договоров аренды земельных участков.
В соответствии с пунктом 5 соглашения договоры аренды образуемых земельных участков площадью 31871,90 кв. м с кадастровым номером 63:01:09 08 002:572 и площадью 1983,00 кв. м с кадастровым номером 63:01:09 08 002:571 заключаются на срок 5 лет с 16.07.2010 по 15.07.2015.
Согласно пункту 6 настоящее соглашение имеет силу акта приема-передачи и вступает в силу с даты его государственной регистрации.
Государственная регистрация соглашения в установленном законом порядке осуществлена 11.01.2011.
Указывая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по внесению арендной платы за арендуемый земельный участок, претензия от 22.03.2011 оставлена без внимания, министерство обратилось в суд с настоящим иском.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с этим договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды от 28.11.2006 N 28 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле. Расчет арендной платы за земельный участок подписан сторонами без замечаний и возражений. Следовательно, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды от 28.11.2006 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы. Положения договора аренды от 28.11.2006 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия.
Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Суд первой инстанции, удовлетворяя частично требования истца, самостоятельно произвел расчет задолженности по арендной плате, исходя из площади земельного участка 3171,90 кв. м за период с 01.01.2010 по 15.07.2010, ссылаясь на то обстоятельство, что секция "Л" введена в эксплуатацию 25.10.2007, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N КГ63301000-041э.
Суд апелляционной инстанции с указанным выводом суда не согласился. Ссылаясь на то, что договор аренды от 12.10.2010 N 619 не является предметом настоящего спора, отношения к спорному договору аренды от 28.11.2006 N 28 не имеет, государственная регистрация соглашения об изменении условий договора и расторжения договора аренды от 28.11.2006 N 28 в связи с преобразованием (разделом) земельного участка с кадастровым номером 63:01:09 08 002:5 и заключением новых договоров аренды земельных участков в установленном законом порядке осуществлена 11.01.2011, суд апелляционной инстанции при расчете размера задолженности исходил из площади земельного участка 5154,90 кв. м.
Однако при этом судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.
Исходя из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается после регистрации права собственности на помещения в этом доме.
В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество при рассмотрении дела и кассационной жалобы ссылалось на передачу квартир жилого дома N 59 "В" по улице Антонова-Овсеенко участникам долевого строительства, а также на отсутствие фактического использования земельного участка площадью 1983 кв. м на котором он расположен, что подтверждается соглашением от 14.06.2011, в соответствии с пунктом 2 которого арендная плата не взимается с 26.10.2007 - даты ввода дома в эксплуатацию.
Поскольку апелляционный суд произвел расчет арендной платы без применения нормативных актов, подлежащих применению, коллегия считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении суду следует оценить расчет иска с учетом действующих нормативных актов на момент конкретного периода использования земельного участка.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 по делу N А55-10038/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.А.ХАЙБУЛОВ
Судьи
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Р.В.АНАНЬЕВ