Резолютивная часть постановления объявлена 17.07.2012
Постановление изготовлено в полном объеме 24.07.2012
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Степиной Л.В.
судей Стрегелевой Г.А., Шелудяева В.Н.
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Ревина Александра Николаевича (г. Воронеж, ОГРН 304361007000061) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (394026, г. Воронеж, ул. Донбасская, д. 2, ОГРН 1043600196254) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от третьих лиц:
общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Кантемировец" (396730, Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 98, ОГРН 1053664546605) - Лаврова К.В. - представителя по доверенности от 23.04.2012 б/н;
Администрации Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области (396730, Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Победы, д. 17) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Кантемировец" Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.02.2012 (судья Федосеева И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012 (судьи Миронцева Н.Д., Михайлова Т.Л., Донцов П.В.) по делу N А14-10090/2011,
установил:
индивидуальный предприниматель Ревин Александр Николаевич (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с требованием обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее также - Управление Росреестра) произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на автогараж, литера Г1, площадью 1091,9 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 67, участок 2, инвентарный номер 4441. Площадь земельного участка автогаража 1444 кв. м, кадастровый номер 36:12:01 00 140:76 (требования уточнены в порядке статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация) и общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Кантемировец" (далее - ООО СХП "Кантемировец", общество).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.02.2012, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012, суд обязал Управление Росреестра произвести государственную регистрацию права собственности индивидуального предпринимателя Ревина Александра Николаевича на заявленный к регистрации объект недвижимости.
В кассационной жалобе ООО СХП "Кантемировец" просит отменить указанные решение и постановление, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, и принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителя общества, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области в связи с неполным исследованием обстоятельств дела.
Как установлено судами, решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2007 по делу N А14-4248/2006/115/7б колхоз "Кантемировец" признан несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство.
В ходе инвентаризации имущества колхоза арбитражным управляющим были выявлены и включены в конкурсную массу учтенные на балансе колхоза определенные объекты недвижимости, в том числе автогараж, литера Г1, площадью 1 091,9 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 67, участок 2, инвентарный номер 4441.
Указанный объект недвижимости был введен в эксплуатацию в 1967 году, т. е до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Между колхозом "Кантемировец" в лице конкурсного управляющего и индивидуальным предпринимателем Ревиным А.Н. 11.01.2009 заключен договор купли-продажи имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить объекты недвижимости, в том числе: автогараж, литера Г1, площадью 1 091,9 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 67, участок 2, инвентарный номер 4441.
На основании соглашения о зачете взаимных требований от 05.02.2009, соглашения о взаимных расчетах от 05.02.2009, произведена оплата по договору купли-продажи имущества от 11.01.2009, что подтверждается платежными поручениями от 06.02.2009 N 1, от 10.02.2009 N 2880, а также списанием 09.02.2009 денежных средств со счета 42307.810.2.1319.0402619.
Согласно акту приема-передачи от 11.02.2009 осуществлена передача указанного выше объекта недвижимого имущества (автогаража).
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2009 по делу N А14-4248-2006/115/7б конкурсное производство в отношении колхоза "Кантемировец" было завершено.
18.11.2009 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации колхоза "Кантемировец" в связи с его ликвидацией на основании решения суда.
28.05.2011 предприниматель обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание (автогараж), литера Г1, площадью 1 091,9 кв. м, расположенный по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 67, участок 2, инвентарный номер 4441.
Управлением Росреестра 05.09.2011 отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества, ввиду отсутствия документов, подтверждающих ранее возникшее право на этот объект и заявления продавца - колхоза "Кантемировец" о регистрации перехода права собственности на данный объект.
Заявитель, полагая, что данный отказ Управления Росреестра противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд, удовлетворяя заявленные требования, исходил из обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу упомянутого объекта на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и, руководствуясь пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации рассмотрел возникшие правоотношения по аналогии с положениями пункта 3 статьи 551 Кодекса, обязав Управление Росреестра совершить соответствующие регистрационные действия.
Указанную позицию суда первой инстанции апелляционный суд признал правильной.
Между тем кассационная инстанция находит, что решение суда, обязывающее Управление Росреестра совершить государственную регистрацию права собственности на данный объект недвижимости является преждевременным, поскольку имеется спор о праве.
Так, судом не дана оценка тому обстоятельству, что в данном случае сложилась ситуация, когда продавец заключил два договора купли-продажи фактически одного и того же имущества с разными покупателями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом предполагает предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение.
Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Из материалов дела видно, что при рассмотрении настоящего спора судом, третьим лицом - ООО СХП "Кантемировец" заявлено о правах на данный объект недвижимости - автогараж, который приобретен им по договору купли-продажи с колхозом "Кантемировец" от 16.01.2006 N 3-3, принят в этот же день по акту приема-передачи, произведена оплата. Общество представило суду доказательства владения данным имуществом именно им до процедуры банкротства колхоза и по настоящее время. Названные ООО СХП "Кантемировец" доводы судом не оценены.
При указанных обстоятельствах суду надлежало выяснить, имеется ли спор о праве на указанный объект, поскольку пока не урегулирован этот спор у судов не имелось оснований обязывать Управление Росреестра совершить соответствующие регистрационные действия.
Учитывая, что вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судами обеих инстанций оценки не дано, обжалуемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит исследовать указанные вопросы, оценив доводы сторон и представленные сторонами доказательства и, с учетом полученных выводов, разрешить спор по существу заявленных требований, приняв законное, обоснованное и мотивированное решение по делу.
На основании вышеизложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.02.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012 по делу N А14-10090/2011 отменить.
Направить дело в Арбитражный суд Воронежской области на новое рассмотрение.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Л.В.СТЕПИНА
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ