Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: О.В.Цирулик
Судей: Е.К.Яшкиной, С.И.Гребенщикова
при участии
от ООО "Труд": Моисеенкова А.А., представитель по доверенности б/н от 01.08.2012
от ИП Папирной Л.Ф.: Родионова П.С., представитель по доверенности б/н от 11.01.2012
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Папирной Ларисы Федоровны
на решение от 02.02.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2012
по делу N А04-8257/2011 Арбитражного суда Амурской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья В.В.Китаев, в суде апелляционной инстанции - судьи Т.С.Гетманова, Е.Н.Головнина, Т.Д.Козлова
По иску общества с ограниченной ответственностью "Труд"
к индивидуальному предпринимателю Папирной Ларисе Федоровне
о расторжении договора, взыскании 96 415, 70 руб.
Общество с ограниченной ответственностью "Труд" (далее - ООО "Труд", общество, ОГРН 1022800522800, адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Кольцевая, 60) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Папирной Ларисе Федоровне (далее - предприниматель, ИП Папирная Л.Ф., ОГРНИП 304280115300039) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2009, взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в сумме 93 385, 60 руб. (с учетом уточнения иска).
Исковые требования заявлены на основании статей 309, 310, 450, 614 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем как арендатором нежилого помещения обязанностей по внесению арендных и коммунальных платежей.
Решением от 02.02.2012, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2012, договор аренды расторгнут, с ИП Папирной Л.Ф. в пользу ООО "Труд" взыскано 93 385, 60 руб.
Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель обратилась в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование правовой позиции заявителем жалобы приведены доводы о том, что договор аренды недвижимого имущества является реальным договором, требующим подписания между его сторонами передаточного акта или иного документа о передаче имущества, в связи с чем исковые требования ООО "Труд" в отсутствие акта приема-передачи помещения не могут основываться на договоре аренды от 01.07.2009. Указывает, что между истцом и ответчиком сложились гражданско-правовые отношения на устной основе, имущество в нарушение статьи 665 ГК РФ арендатору по договору аренды от 01.07.2009 не передавалось. Отмечает отсутствие в договоре аренды индивидуализирующих признаков арендуемого помещения. Настаивает на освобождении помещения и сдаче ключей директору ООО "Труд" в июне 2011 года. Выражает несогласие с выводами апелляционного суда о том, что представленные предпринимателем доказательства не являются свидетельством освобождения арендуемого помещения.
ООО "Труд" отзыв на кассационную жалобу не представило.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель предпринимателя поддержала доводы кассационной жалобы, представитель общества выразил несогласие с изложенными в кассационной жалобе доводами, просил судебные акты оставить без изменения.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Арбитражными судами установлено, что между ООО "Труд" (арендодатель) и ИП Папирной Л.Ф. (арендатор) 01.07.2009 заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передал арендатору нежилое помещение общей площадью 61, 6 кв. м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Кольцевая, 60, за плату во временное владение и пользование на 11 месяцев (пункты 1.1., 1.2. договора).
Согласно пункту 3.1. договора арендная плата в месяц составляет 579, 60 руб. за один квадратный метр. Кроме того, арендатор обязался производить оплату коммунальных услуг и телефонной связи. Оплата производится на расчетный счет арендодателя или наличными в бухгалтерию не позднее 10 дней следующего месяца (пункт 3.2. договора).
Пунктом 5.1. договора предусмотрена пролонгация договора на тот же срок на тех же условиях.
В дальнейшем арендодатель изменял размер арендной платы до 659 руб. с 01.01.2010 и до 758 руб. с 01.01.2011, а также стоимость коммунальных услуг и телефонной связи: с 01.01.2010 - до 660 руб. в месяц, с 01.01.2011 - до 759 руб. в месяц.
Образовавшаяся задолженность по арендным и коммунальным платежам за июль, август 2011 года, а также оставление предпринимателем претензий арендодателя от 05.09.2011, 21.09.2011 без ответа, послужили основанием для обращения ООО "Труд" в арбитражный суд с настоящими требованиями о взыскании задолженности и расторжении договора аренды от 01.07.2009.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства и установив отсутствие подписанного между сторонами передаточного акта или иного документа о передаче спорного нежилого помещения, вместе с тем признали заявленные требования вытекающими из договора аренды от 01.07.2009 и подлежащими удовлетворению.
Так, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендным и коммунальным платежам за период с июля по август 2011 года, суды исходили из того, что о фактах передачи и пользования ответчиком спорным нежилым помещением свидетельствуют представленные в материалы дела платежные поручения NN 234, 287, 281, 315, 352, 387, 395, 406, 428, 14, 31, 54, 61, 77, 97, 133, 167, 266, 266, 219, 265, 275, 286, 370, 335, 371, 14, 440, 448, 13, 30, 52, 77, 81, 113, 122, 169, 196, 201, 246 за период с 31.07.2009 по 14.07.2011, подтверждающие внесение предпринимателем арендных, коммунальных платежей и услуг телефонной связи в согласованных в договоре аренды от 01.07.2009 размерах. Кроме того, факт пользования предпринимателем спорным нежилым помещением в период с июля 2009 по сентябрь 2011 г.г. с расположением в нем магазина автомобильных запчастей подтвержден, в том числе свидетельскими показаниями Космач А.П., Савченко А.Д.
При таких обстоятельствах, поскольку доказательств внесения платежей за период июль, август 2011 года предпринимателем не представлено, суды признали требования истца в части взыскания задолженности в сумме 93 385, 60 руб. обоснованными и правомерно удовлетворили их.
Рассматривая требование истца о расторжении договора аренды от 01.07.2009, суды также правомерно признали его подлежащим удовлетворению в силу следующего.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендодатель направлял арендатору как претензию от 05.09.2011 с требованием о погашении задолженности за июль - август 2011 года, так и предложение от 21.09.2011 о расторжении договора аренды от 01.07.2009.
При таких обстоятельствах суды, констатировав факт соблюдения истцом обязательной досудебной процедуры при расторжении договора, расторгли договор аренды от 01.07.2009.
При этом неверный вывод судов о продлении договора аренды от 01.07.2009 после истечения срока его действия на неопределенный срок, в то время как по условиям договора он пролонгировался на тот же срок (пункт 5.1. договора), не привел к принятию неправильных судебных актов по существу спора.
Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды недвижимого имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи объекта аренды - нежилого помещения относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судами обеих инстанций в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств.
Его же довод об отсутствии в договоре аренды от 01.07.2009 индивидуализирующих признаков арендуемого помещения не может служить основанием для отмены состоявшихся судебных актов, поскольку из материалов дела не следует, что при заключении названного договора аренды, а также в период его исполнения, у сторон имелась правовая неопределенность относительно его предмета.
Признаются несостоятельными доводы предпринимателя об освобождении помещения и сдаче ключей директору ООО "Труд" в июне 2011 года, а также о том, что представленные предпринимателем доказательства являются свидетельством освобождения арендуемого помещения.
Суд апелляционной инстанции, оценив представленные предпринимателем доказательства прекращения торговой деятельности, не признал их свидетельством освобождения предпринимателем арендуемого помещения ранее сентября 2011 года. Оснований для иной оценки установленных судами обстоятельств дела и представленных доказательств в силу положений главы 35 АПК РФ у суда кассационной инстанции не имеется. При этом суд кассационной инстанции отмечает, что прекращение непосредственно торговой деятельности в арендуемом помещении не свидетельствует об освобождении нежилого помещения и его возврате арендодателю с учетом того, что претензии ООО "Труд", датированные 05.09.2011 и 21.09.2011, с требованиями передать спорное нежилое помещение по акту приема-передачи оставлены ИП Папирной Л.Ф. без ответа.
Нарушений либо неправильного применения судами норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебных актов в любом случае, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
В связи с рассмотрением кассационной жалобы согласно части 4 статьи 283 АПК РФ подлежит отмене приостановление исполнения судебного акта, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного круга от 24.05.2012 N 001746.
Руководствуясь статьями 283, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 02.02.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2012 по делу N А04-8257/2011 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Приостановление исполнения судебного акта, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.05.2012 N 001746, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
Е.К.ЯШКИНА
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ