Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,
судей Вильданова Р.А., Муравьева С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видео-конференц-связи специалистом Якуповой Л.Р.,
при участии:
ответчика - Курникова М.А., доверенность от 11.01.2012,
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2012 (судья Пономарева О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2012 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Селиверстова Н.А., Шадрина О.Е.)
по делу N А55-37188/2009
по исковому заявлению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800869, ОГРН 1056315900134) к закрытому акционерному обществу "Электрон-Авто", г. Самара (ИНН 6319060982, ОГРН 1026301696266) о взыскании 5 706 607 руб. и обязании освободить земельный участок,
установил:
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Электрон-Авто" (далее - ЗАО "Электрон-Авто", ответчик) о взыскании 5 706 607,22 руб., в том числе: 3 167 943,54 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020372з за период с января 2008 года по декабрь 2008 года, 2 538 663,68 руб. - пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.12.2008, и обязании освободить земельный участок кадастровый номер 63:01:01 12 002:0002, площадью 3442,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, и передать его в освобожденном виде истцу по акту приема-передачи земельного участка в месячный срок с момента вступления решения в законную силу.
Истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 5 275 396,45 руб., в том числе: 3 167 943,54 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020372з за период с января 2008 года по декабрь 2008 года, 2 107 452,91 руб. - пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.12.2008.
Заявление об уточнении исковых требований принято судом первой инстанции в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.04.2010.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2010 иск удовлетворен частично. С ЗАО "Электрон-Авто" в пользу Министерства взыскан основной долг в сумме 3 167 943,54 руб., пени в сумме 25 386,63 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 решение Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2010 в обжалуемой части отменено. В удовлетворении требования Министерства о взыскании с ЗАО "Электрон-Авто" основного долга в сумме 3 167 943,54 руб. и пени в сумме 25 386,63 руб. отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2011 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 отменено, решение Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2010 оставлено без изменения.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.05.2011 N ВАС-4792/11 отказано в передаче дела N А55-37188/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2011.
ЗАО "Электрон-Авто" обратилось с заявлением о пересмотре решения Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2010 по вновь открывшимся обстоятельствам.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.12.2011 решение Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2010 отменено в части взыскания основного долга и пени по договору аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020372з.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2012 в иске отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что договором от 24.03.2005 не предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, поэтому изменение предусмотренной в ней формулы расчета арендной платы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая, что у ответчика отсутствует задолженность по договору от 24.03.2005 N 020372з, исходя из установленного договором размера, и отсутствия доказательств просрочки внесения арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2012 данное решение суда оставлено без изменения.
Апелляционный суд указал, что соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020372з, сторонами не заключалось и, следовательно, арендодатель вправе изменять показатели тех коэффициентов, которые были согласованы сторонами.
В кассационной жалобе Министерство просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами двух инстанций норм материального права.
Заявитель кассационной жалобы считает, что из толкования пункта 4.3 договора аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020373з следует, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Поскольку постановлением от 25.04.2007 N 59 внесены изменения в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, заключение дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы не требовалось.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия находит, что она не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Комитетом по управлению имуществом города Самары (далее - Комитет) и ЗАО "Электрон-Авто" 24.03.2005 заключен договор аренды земельного участка N 020372з, согласно которому Комитетом на основании постановления Главы города Самары от 29.11.2004 N 4538 предоставлен ЗАО "Электрон-Авто" в арендное пользование земельный участок кадастровый номер 63:01:01 12 002:0002 площадью 3442,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, для строительства многоэтажного паркинга с гаражами, станции технического обслуживания автомобилей, офисных помещений, магазина и автомобильной мойки замкнутого цикла.
Земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 24.03.2005 N 020372з, передан ответчику по акту приема-передачи от 24.03.2005.
Согласно пункту 3.1 договора его условия применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.11.2004.
Пунктом 3.2 договора установлено, что срок действия договора истекает 28.11.2009.
Договор 06.05.2005 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области "О земле" в редакции Закона Самарской области от 30.05.2006 N 45-ГД Правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти Самарской области осуществляет распоряжение расположенными в городском округе Самара земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, а также занимаемыми объектами незавершенного строительства, за исключением полномочий по распоряжению земельными участками для строительства объектов, заказчиком по которым выступает Министерство, с 01.07.2006 возложены на Министерство.
Таким образом, с 01.07.2006 полномочия арендодателя по договору аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020372з перешли к Министерству.
Срок действия договора истек. В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 4.2 договора ответчик обязался вносить арендную плату в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы, приложенным к договору.
Расчет арендной платы (приложение 3 к договору) произведен в соответствии с Методикой определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением Главы города Самары от 26.11.2003 N 1343.
Согласно приложенному к договору расчету арендная плата за земельный участок рассчитывается по формуле: А = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К2002 х К2003 х К2004 х К2005: 1000 х Ка х Кв, где А - базовый размер арендной платы в год, S - площадь земельного участка, Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324), К94=50 - коэффициент 1994 года (постановление главы администрации города Самары от 11.11.1994 N 1602), К95=2 - коэффициент 1995 года (Федеральный закон от 31.03.1995 "О федеральном бюджете на 1995 год"), К96=1,5 - коэффициент 1996 года (Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.1996 N 378), К97=2 - коэффициент 1997 года (Федеральный закон от 26.02.1997 "О Федеральном бюджете на 1997 год"), К99=2 - коэффициент 1999 года (Федеральный закон от 22.02.1999 "О Федеральном бюджете на 1999 год"), К2000=1,2 - коэффициент 2000 года (Федеральный закон от 05.01.2000 "О Федеральном бюджете на 2000 год"), К2002=2 - коэффициент 2002 года (Федеральный закон от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога"), К2003=1,8 - коэффициент 2003 года (Федеральный закон от 24.07.2002 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации"), К2004=1,1 - коэффициент 2004 года (Федеральный закон от 07.07.2003 N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"), К2005=1,1 - коэффициент 2005 года (Федеральный закон от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"), 1000 - величина деноминации 1998 года, Ка - коэффициент категории арендатора (приложение N 1), Кв - коэффициент вида использования земельного участка (приложение N 2).
Арендная плата согласно расчету, приложенному к договору, составляет 5938,40 руб. в месяц.
Согласно пункту 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
Истец обратился в суд с иском о взыскании 5 275 396,45 руб., в том числе: 3 167 943,54 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020372з за период с января 2008 года по декабрь 2008 года, 2 107 452,91 руб. - пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.12.2008.
Учитывая это обстоятельство Министерство считает, что за ответчиком имеется задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020372з за период с января 2008 по декабрь 2008 в размере 3 167 943,54 руб. и подлежат взысканию пени в размере 2 107 452,91 руб., начисленные за несвоевременное внесение арендных платежей.
Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из того, что договором от 24.03.2005 не предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, поэтому изменение арендодателем предусмотренной в ней формулы расчета арендной платы является неправомерным.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции апелляционный суд указал, что расчет долга с применением иной методика определения размера арендной платы, чем согласованная сторонами при заключении договора аренды земельного участка, является неправомерны, как противоречащий положениям пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Коллегия выводы судов находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке.
Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 24.03.2005 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды от 24.03.2005 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Системное толкование условий договора аренды от 24.03.2005 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Поскольку положения договора аренды от 24.03.2005 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Постановление от 25.04.2007 N 59, на которое ссылается Министерство при определении размера арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 24.03.2005. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя правомерно разрешен судами по настоящему делу исходя из условий названного договора и не противоречит правовой позиции изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
При таких данных коллегия считает, что основания для отмены обжалуемых судебных актов не имеются.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2012 по делу N А55-37188/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
Судьи
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
С.Ю.МУРАВЬЕВ