Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2012 г.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Назаренко И.П. и Плотниковой Л.Н., в отсутствие в судебном заседании истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лучстрой" (ИНН 2636035690, ОГРН 1022601940350), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 по делу N А63-1216/2011 (судьи Сулейманов З.М., Жуков Е.В., Параскевова С.А.), установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к ООО "Лучстрой" (далее - общество) со следующими требованиями:
- взыскать 485 900 рублей 21 копейку задолженности по арендной плате и 169 740 рублей неустойки;
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.07.2008 N 6725;
- обязать общество освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:022308:14 площадью 1538 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Казачья, 30 и вернуть его комитету.
Определением от 13.04.2011 производство по делу приостановлено до разрешения дела N А63-8444/2010 (т. 1, л.д. 77). Определением от 10.05.2011 производство по делу возобновлено (т. 1, л.д. 80).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2011 (судья Орловский Э.И.) иск удовлетворен в части. С общества в пользу комитета взыскано 483 786 рублей 87 копеек задолженности и 93 510 рублей 37 копеек неустойки. На общество возложена обязанность освободить и вернуть комитету земельный участок. С общества в доход федерального бюджета взыскано 18 187 рублей 47 копеек государственной пошлины.
Суд пришел к выводу о прекращении заключенного сторонами договора аренды от 28.07.2008 N 6725 в связи с истечением срока действия (29.05.2011) и наличием возражений арендодателя против возобновления договора (уведомление от 15.03.2011). Поэтому в удовлетворении требования комитета о расторжении договора отказал. Поскольку расположение на земельном участке объекта недвижимости общества не доказано (временные объекты, сооруженные в рамках подготовительных работ, к объектам капитального строительства не относятся), прекращение договора аренды влечет обязанность ответчика вернуть истцу спорный участок на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Проверив расчет задолженности, суд установил, что комитетом не учтены все платежи общества. По расчету суда долг за период с 01.10.2009 по 31.12.2010 составил 483 786 рублей 87 копеек; неустойка за период с 16.10.2009 по 17.02.2011 - 93 510 рублей 37 копеек (т. 2, л.д. 152).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 решение от 21.11.2011 отменено в части обязания общества к освобождению земельного участка и его возврату арендодателю. В указанной части в удовлетворении требований отказано. Размер государственной пошлины уменьшен до 14 187 рублей 47 копеек.
Апелляционный суд указал, что 25.05.2011 (за четыре дня до окончания срока действия договора) обществу выдано разрешение на строительство автопаркинга на спорном земельном участке. Указанные действия органа местного самоуправления суд расценил как выражение согласия на продление арендных отношений с обществом и отзыв ранее направленного арендатору уведомления о прекращении действия договора. Поскольку по правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса договор аренды от 28.07.2008 N 6725 возобновлен на неопределенный срок и на участке расположен объект незавершенного строительства (8% готовности), действия комитета, направленные на прекращение арендных отношений, апелляционный суд признал злоупотреблением правом (т. 3, л.д. 82).
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2012 апелляционное постановление от 24.02.2012 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.
Кассационная инстанция предложила при новом рассмотрении установить обстоятельства, связанные с моментом формирования предоставленного в аренду земельного участка; периодом возведения ответчиком незавершенного строительством объекта, его соответствием проектной документации и разрешенному использованию земельного участка, а также государственной регистрацией права собственности на них. Выяснение приведенных обстоятельств необходимо для правильной оценки судом договора аренды и разрешения на строительство на предмет их соответствия нормативным положениям, а также для обоснованного вывода о соблюдении органом местного самоуправления процедуры распоряжения земельными участками и наличия у ответчика законных оснований для использования земельного участка (т. 3, л.д. 109).
При новом рассмотрении постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 решение от 21.11.2011 отменено в обжалуемой части. В удовлетворении требований об обязании общества освободить земельный участок и вернуть его арендодателю отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 14 187 рублей 47 копеек государственной пошлины по иску. С комитета в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Апелляционный суд установил, что до истечения срока аренды общество обратилось к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды на новый срок и получило положительный ответ (письмо от 05.05.2011 о подготовке проекта постановления о предоставлении участка в аренду). Таким образом, уведомление от 19.03.2011 о прекращении договора аренды фактически отменено последующими действиями комитета. Выданное обществу разрешение на строительство автопаркинга на спорном участке (со сроком действия до 19.05.2014) не оспорено. Обществом разработан проект строительства автопаркинга. По договору подряда 01.06.2011 выполнены общестроительные работы на общую сумму 695 050 рублей. Готовность объекта строительства составляет 8%. Указанные действия совершены во время действия договора аренды, который заключен 28.07.2008 сроком на три года и прошел государственную регистрацию 19.09.2008. Поэтому вывод суда первой инстанции о прекращении договора аренды с 29.05.2011 апелляционный суд признал неправильным. Оценив представленные доказательства (обращение общества о предоставлении участка для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта, акт выбора земельного участка от 27.07.2007, информационное сообщение в газете "Вечерний Ставрополь" от 06.05.2008, постановление главы г. Ставрополя от 30.05.2008) апелляционный суд пришел к выводу о предоставлении обществу участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Оснований для признания договора аренды от 28.07.2008 недействительным апелляционный суд не усмотрел. Доказательства предоставления обществу для строительства сформированного (поставленного на государственный кадастровый учет) земельного участка отсутствуют. Документы, подтверждающие проведение кадастрового учета спорного участка в 2001 году, не представлены. Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 182).
Комитет обжаловал апелляционное постановление от 11.09.2012 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 21.11.2012 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Апелляционным судом не выполнены указания кассационной инстанции о необходимости исследования вопроса о направлении арендатором уведомления о желании заключить договор аренды на новый срок. Вывод апелляционного суда о соблюдении порядка такого обращения (пункт 4.3.3 договора) ошибочен. Обращение к арендодателю (комитету) в материалах дела отсутствует. Сообщение комитета градостроительства администрации г. Ставрополя (далее - комитет градостроительства) от 05.05.2011, не наделенного полномочиями по управлению муниципальным имуществом, не отменяет направленные арендодателем (комитетом) письма о расторжении договора и необходимости освободить земельный участок от 24.12.2010 и от 26.01.2011. Уведомление истца от 15.03.2011 получено ответчиком 18.03.2011. Ошибочен и вывод апелляционного суда о добросовестности арендатора. Обществом систематически нарушалось условие договора о своевременном внесении арендной платы. Неверен и вывод апелляционного суда о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. Этот вывод не соответствует материалам дела (уведомление от 15.03.2011 свидетельствует о возражении арендодателя против возобновления арендных отношений) и выводу суда первой инстанции (поддержанному кассационным судом) о прекращении договора с 29.05.2011. Установив, что строительные работы велись обществом в июле 2011 года, то есть после окончания срока действия договора аренды, апелляционный суд пришел к необоснованному выводу об использовании обществом земельного участка на законных основаниях. Между тем на момент окончания срока действия договора строительные работы на объекте не проводились. Нахождение на участке объектов капитального строительства не доказано (временные сооружения, выполненные в рамках подготовительных работ, к капитальным объектам не относятся). Прекращение договора влечет обязанность ответчика вернуть истцу земельный участок. Поэтому требование комитета о возврате участка с кадастровым номером 26:12:022308:14 удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.
От общества отзыв на жалобу не поступил.
Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в суд кассационной инстанции не направило. От комитета поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей истца.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 21.11.2011 и апелляционное постановление от 11.09.2012 следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Как видно из материалов дела, постановлением главы г. Ставрополя от 30.05.2008 N 1407 утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения автопаркинга по ул. Казачьей, 30, в квартале 48 (пункт 1); земельный участок площадью 1538 кв. м предоставлен обществу в аренду на три года для строительства автопаркинга, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Казачья, 30, в квартале 48 (пункт 2). Пунктом 4 обществу поручено обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости (т. 1, л.д. 13).
28 июля 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) на основании указанного постановления заключили договор аренды N 6725 (т. 1, л.д. 8 - 10). По условиям договора арендатору для строительства автопаркинга передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:022308:14 площадью 1538 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Казачья, 30, в квартале 48. В соответствии с пунктом 2.1 срок аренды установлен с 30.05.2008 по 29.05.2011. Размер арендной платы определен сторонами в приложении; арендная плата вносится ежеквартально равными частями путем перечисления на счет арендодателя (пункты 31, 3.2). За нарушение срока внесения арендной платы стороны предусмотрели неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования (пункт 5.3). В пункте 4.3.3 закреплено право арендатора на заключение договора на новый срок в преимущественном порядке на согласованных сторонами условиях по заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. В пункте 6.3 стороны согласовали, что по истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным. При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии (пункт 6.4).
Договор прошел процедуру государственной регистрации (запись регистрации N 26-26-12/083/2008-391 от 18.09.2008).
25 мая 2008 года комитет градостроительства выдал обществу разрешение на строительство N RU 26309000-00358-С со сроком действия до 19.05.2014 (т. 2, л.д. 137).
В связи с нарушением ответчиком установленных сроков внесения арендной платы комитет направил обществу претензию от 24.12.2010 N 06-4334-06, в которой предложил погасить задолженность и освободить земельный участок (т. 1, л.д. 14).
В претензии от 26.01.2011 N 06-181-06 комитет сообщил обществу о необходимости явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 16).
15 марта 2012 года комитет направил в адрес общества уведомление о прекращении договора аренды N 6725 с 29.05.2011, сообщив, что земельный участок обществу на новый срок предоставляться не будет (т. 2, л.д. 81).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате и неисполнение обязанности по возврату участка, комитет обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договора аренды от 28.07.2008 N 6725, а также обязании общества освободить участок и вернуть его комитету.
В соответствии с абзацем 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 15.06.2012 указал на необходимость установления обстоятельств, связанных с моментом формирования предоставленного в аренду земельного участка; периодом возведения ответчиком незавершенного строительством объекта, его соответствием проектной документации и разрешенному использованию земельного участка, а также государственной регистрацией права собственности на них. Выяснение этих обстоятельств имеет существенное значение для правильной оценки договора аренды (разрешения на строительство) на предмет соответствия их нормативным положениям, а также для обоснованного вывода о соблюдении органом местного самоуправления процедуры распоряжения земельным участком (наличия у ответчика законных оснований для его использования).
При новом рассмотрении апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от 28.07.2008 недействительным, сославшись на отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о предоставлении обществу в аренду сформированного земельного участка. Суд первой инстанции также исходил из действительности заключенного сторонами договора аренды от 28.07.2008 N 6725, прекращенного в связи с истечением срока действия (29.05.2011) и наличием возражений арендодателя против возобновления договора (уведомление от 15.03.2011).
Однако судебными инстанциями при разрешении спора не учтено следующее.
Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (пункт 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Рассмотрению требований сторон, вытекающих из договорных отношений, в любом случае должна предшествовать проверка договора на предмет его заключенности и действительности. Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта определена статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса. В них указано, что органом местного самоуправления обеспечивается выбор земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утверждается акт о выборе. В последующем проводятся работы по формированию земельного участка, в том числе его государственный кадастровый учет, принимается решение о предоставлении земельного участка для строительства и заключается договор аренды.
В соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется посредством проведения торгов.
По смыслу положений Земельного кодекса и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Согласно имеющейся в деле кадастровой выписке от 23.03.2011, сведения о земельном участке площадью 1538 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 2 августа 2001 года; в ходе проведения кадастрового учета участку присвоен кадастровый номер 26:12:022308:14, установлено разрешенное использование - для строительства автопаркинга (т. 1, л.д. 52 - 58).
В силу части 3 статьи 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего в период постановки участка на кадастровый учет) моментом возникновения (прекращения) существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
Частью 1 статьи 16 Закона о кадастре (в первоначальной редакции) предусмотрено, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Кадастровый номер и дата внесения его в государственный кадастр недвижимости отнесены к сведениям об уникальных характеристиках объекта недвижимости (пункт 2 части 1 статьи 7 Закона о кадастре).
Материалы дела свидетельствуют о том, что с момента постановки спорного земельного участка на кадастровый учет (02.08.2001) его площадь и кадастровый номер не изменялись, земельный участок с государственного кадастрового учета не снимался.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Кодекса).
Правовая позиция о том, что сформированный земельный участок может быть предоставлен для строительства только посредством проведения торгов, сформулирована также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7638/11.
Разрешая спор о расторжении договора от 28.07.2008 N 6725, обязании общества освободить земельный участок, а также о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки, судам следовало дать правовую оценку договору аренды, проверить его на предмет соответствия требованиям действующего земельного законодательства. При этом надлежащая правовая квалификация правоотношений сторон позволит суду правильно разрешить заявленный иск (оценить правомерность требований о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки).
В абзаце 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
Признание договора аренды недействительной сделкой не исключает обязанности общества оплатить пользование имуществом (земельным участком) по правилам о неосновательном обогащении (глава 60 Кодекса). Однако такая квалификация отношений сторон не допускает возможности взыскания с ответчика договорной неустойки (статья 330 Кодекса), равно как и расторжения договора по требованию истца в судебном порядке (статья 450 Кодекса).
Направляя дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция в постановлении от 15.06.2012 указала на необходимость установления обстоятельств, связанных с формированием предоставленного обществу в аренду участка. При этом вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для признания договора недействительным (в связи с недоказанностью предоставления обществу сформированного земельного участка) не соответствует имеющимся в деле доказательствам (т. 1, л.д. 52 - 58).
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
С учетом изложенного в постановлении кассационной инстанции от 15.06.2012, содержащиеся в принятых по делу судебных актах выводы не могут быть признаны соответствующими фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Поэтому решение от 21.11.2011 и апелляционное постановление от 11.09.2012 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле (дополнительно представленные сторонами) доказательства, дать оценку договору аренды (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств"). В зависимости от установленного следует решить вопрос о правовой квалификации отношений сторон, наличии (отсутствии) у истца права на взыскание арендой платы, договорной неустойки и заявление требования о расторжении договора.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 по делу N А63-1216/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
И.П.НАЗАРЕНКО
Л.Н.ПЛОТНИКОВА