Резолютивная часть постановления объявлена 28.01.2013.
Постановление в полном объеме изготовлено 04.02.2013.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Апряткиной Г.С.,
судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.
при участии представителей
от ответчика: Деметрашвили М.Ш. (доверенность от 01.07.2012),
Борисичева В.Н. (доверенность от 25.01.2013)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "Фирма Голубая Лагуна"
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.05.2012,
принятое судьей Долговой Ж.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012,
принятое судьями Александровой О.Ю., Большаковой О.А., Наумовой Е.Н.,
по делу N А11-8164/2011
по иску администрации Киржачского района Владимирской области
(ИНН: 3316300581, ОГРН: 1033301001216)
к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Голубая Лагуна"
(ИНН: 7706110424, ОГРН: 1037700242348)
о взыскании задолженности и неустойки,
о расторжении договора аренды и
о выселении из занимаемого нежилого здания
и
установил:
администрация Киржачского района Владимирской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Голубая Лагуна" (далее - Общество) о взыскании 2 643 268 рублей 06 копеек задолженности по договору аренды, 628 831 рубль 27 копеек неустойки, образовавшейся с 11.10.2005 по 10.01.2012, о расторжении договора аренды от 12.10.2005 N 201 и о выселении ответчика из занимаемого нежилого здания, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Киржач, ул. Серегина, д. 16.
Исковые требования основаны на статьях 309, 450, 452, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением договорных обязательств по внесению арендных платежей, в связи с чем ответчик должен не только исполнить просроченное обязательство, но и понести предусмотренную договором имущественную ответственность. При этом договор аренды здания подлежит досрочному расторжению, что является основанием к возврату объекта найма контрагенту.
Руководствуясь статьями 330, 450, 614, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 28.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2012, отказал в иске в отношении взыскания 20 077 рублей 86 копеек неустойки за пропуском истцом срока исковой давности. В остальной части требования истца удовлетворены по заявленным основаниям.
Не согласившись с судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением норм материального и процессуального права, а также в связи несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя, вывод суда о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора является ошибочным и основан на неверном применении статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в имеющихся в деле претензиях, направленных в адрес арендатора, не содержится требований об изменении либо расторжении договора аренды. Предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорных обязательств в разумный срок не может одновременно сопровождаться предложением расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности.
Вопреки требованиям статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель передал объект найма в состоянии, не соответствующем назначению имущества - помещения площадью 111,64 квадратного метра, занятые теплотрассой и лифтами, потому они должны быть исключены из расчета долга на основании пункта 3 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего определение арендной платы исходя из фактического размера переданного арендатору здания.
Ответчик также оспаривает применение истцом коэффициента 1,2 вместо 0,5 при расчете арендной платы за складские помещения.
Общество настаивает, что суд первой инстанции в нарушение статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не изложил в решении возражения ответчика на исковое заявление, а также не привел оснований, по которым суд отверг доказательства и доводы ответчика, в связи с чем нарушил такие принципы арбитражного процесса, как обеспечение равной судебной защиты прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле (статья 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), равноправие сторон (статья 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и состязательность (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что привело к вынесению неправосудного решения. В материалах дела также отсутствуют доказательства, прилагаемые ответчиком в качестве обоснования его доводов.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просили отменить судебные акты.
Комитет в отзыве на кассационную жалобу указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направила представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в ее отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыв на нее, а также заслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, нежилое здание универмага общей площадью 2878 квадратных метров, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Киржач, ул. Серегина, д. 16, является объектом муниципальной собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 14.10.2005 N 082863).
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого здания от 12.10.2005 N 201, согласно которому арендатору во временное владение и пользование передается нежилое здание универмага общей площадью 2878 квадратных метров для размещения торговых отделов и отделов для оказания бытовых услуг населению (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора определен контрагентами с 01.09.2005 по 31.08.2015 (пункт 2.1 договора).
В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер арендной платы за пользование имуществом в сумме 157 914 рублей в месяц и НДС 18 процентов в сумме 28 424 рубля 52 копейки, рассчитываемой в соответствии с приложением N 1 являющегося неотъемлемой частью договора.
Размер базовой арендной платы за один квадратный метр в год может изменятся в соответствии с решением Киржачского районного Совета народных депутатов (пункт 3.4 договора).
При изменении базовой ставки арендной платы размер арендной платы подлежит обязательному перерасчету с составлением дополнительного соглашения к договору (пункт 3.5 договора).
В пункте 4.1 договора закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании арендованного здания не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими его к порче; при невнесении арендной платы в установленные пунктом 3.1 договора сроки; в случае неподписания дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.5 договора; и нарушения других условий договора.
Объект найма передан арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2005.
Решениями Киржачского районного Совета народных депутатов от 25.10.2006 N 14/189, от 21.11.2008 N 47/717, от 06.11.2009 N 60/878 и от 16.12.2010 N 76/1022 были изменены размеры базовой арендной платы за один квадратный метр в год, на основании которых контрагенты заключили дополнительные соглашения к договору об увеличении размера арендной платы.
Администрация установила ненадлежащие исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в сроки и в размере, установленные в договоре, в связи с чем направила в адрес Общества претензии от 12.01.2011 N 03-01-11, от 17.02.2011 N 207-01-34, от 17.03.2011 N 357-01-34, от 19.04.2011 N 509-01-34 и от 09.08.2011 N 1224-01-34, в которых предложила ответчику погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и сообщила, что в случае неисполнения данной обязанности в разумный срок арендодатель будет вынужден обратиться в арбитражный суд о взыскании основного долга, пеней и о расторжении договора аренды.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы и оставление притязаний арендодателя без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества.
В пункте 4 статьи 614 и пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право арендатора требовать уменьшение размера арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.
В пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Оценив собранные по делу доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что в договоре аренды стороны оговорили основную и вспомогательную площадь подлежащего передаче имущества. Арендатор принял объект и подписал акт приема-передачи от 12.10.2005 без оговорок и каких-либо возражений касающихся площадей, занятых теплотрассой и лифтами, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра получаемых в имущественный наем вещей. Следовательно, Общество лишено возможности требовать уменьшения арендной платы по причине исключения из арендованных площадей 111,64 квадратного метра.
Довод подателя жалобы о неправильном применении истцом основного коэффициента 1,2 отклоняется, как противоречащий пункту 1.1 договора и расчету арендной платы являющемуся приложением N 1 к договору.
Аргумент заявителя о несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора ошибочен в силу следующего.
Нормы пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду невнесения нанимателем в установленные договором сроки арендных платежей только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд установил, что в направленных арендодателем и полученных арендатором уведомлениях ставился вопрос как о погашении задолженности по арендной плате, так и о расторжении договора в случае неисполнения данной обязанности в разумный срок.
Указание в одном письме на необходимость устранения нарушения условий договора и о его расторжении, не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования.
Таким образом, суд правомерно признал Общество прочившим исполнение арендного обязательства и обоснованно удовлетворил требования кредитора.
Ссылка заявителя на нарушение судом первой инстанции статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приведшее к нарушению принципов равноправия и состязательности арбитражного процесса, отклоняется кассационной инстанцией как голословная, а утверждение об отсутствии в материалах дела каких-либо документов, представленных ответчиком, как не подтвержденное конкретными доказательствами.
При таких обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.
В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.12.2012 N 000439 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Владимирской области от 28.05.2012 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А11-8164/2011 следует считать утратившим силу.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.05.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А11-8164/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Голубая Лагуна" - без удовлетворения.
Определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.12.2012 N 000439 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Владимирской области от 28.05.2012 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2012 по делу N А11-8164/2011 следует считать утратившим силу.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Г.С.АПРЯТКИНА
Судьи
Е.Г.КИСЛИЦЫН
В.Ю.ПАВЛОВ