Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Эридан" (ИНН 2631038627, ОГРН 1092648000257) - Губаревой Л.Н. (доверенность от 01.06.2012), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Чернышова Андрея Львовича (ИНН 263500793854, ОГРНИП 306263535900065), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Совтех" (ИНН 2631054643, ОГРН 1102648001565), третьего лица - индивидуального предпринимателя Агапова Игоря Витальевича (ИНН 263100646005, ОГРНИП 305264829200068), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эридан" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.06.2012 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 (судьи Баканов А.П., Казакова Г.В., Марченко О.В.) по делу N А63-2993/2012, установил следующее.
ИП Чернышов А.Л. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Эридан" (далее - общество) и ООО "Совтех" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 231 623 рублей 57 копеек.
Общество предъявило встречный иск к предпринимателю о признании договора аренды от 01.01.2011 недействительным, прекращении его действия с 06.12.2011, а также о взыскании стоимости произведенного восстановительного ремонта в сумме 245 693 рублей 08 копеек.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.06.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012, первоначальный иск удовлетворен. С общества в пользу предпринимателя взыскан основной долг в сумме 231 623 рублей 57 копеек, а также 15 тыс. рублей расходов по оплате услуг представителя и 7632 рубля 46 копеек расходов по уплате государственной пошлины. Суды установили, что после прекращения договора от 01.11.2011 арендуемые помещения возвращены истцу 15.01.2012. Плату за данное имущество с 01.12.2011 по 15.01.2012 в сумме 231 623 рублей 57 копеек общество не внесло. На основании пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) ответчик обязан возместить предпринимателю неосновательное обогащение в виде сбереженных арендных платежей, рассчитанное исходя из размера арендной платы, установленной в договоре. Доводы общества о том, что предприниматель уклонялся от приемки арендованного имущества, а также о наличии препятствий в пользовании помещениями, суды отклонили. В письме от 22.11.2011 N 49 ответчик гарантировал оплату денежных средств по 15.01.2012, поэтому истец рассчитывал, что имущество будет возвращено в указанную дату. Кроме того, до 29.12.2011 в арендуемом помещении ответчик производил восстановительный ремонт. В соответствии с пунктом 2.3.10 договора от 01.11.2011 арендатор обязан не позднее, чем за 1 месяц письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения. Такое уведомление в материалах дела отсутствует. Требования предпринимателя к ООО "Совтех" судебные инстанции отклонили, поскольку названная организация не являлась стороной договора, спорным имуществом не пользовалась. В удовлетворении встречного иска суды отказали, поскольку договор содержит сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Данная сделка исполнялась сторонами, что свидетельствует об отсутствии разногласий относительно характеристик используемого объекта. Требование общества о прекращении сделки на будущее время (с 06.12.2011) суд первой инстанции отклонил, поскольку договор прекращен с 01.12.2011 (пункт 1.4). Суды также отказали в удовлетворении встречного требования о взыскании с предпринимателя стоимости произведенного восстановительного ремонта, так как в силу пункта 6.1 договора арендатор обязан возвратить имущество в исправном состоянии.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению ответчика, суды не учли, что истец не принял предусмотренных законом мер к досудебному порядку урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса). Суды не установили мотивы и правомерность расторжения арендодателем договора в одностороннем порядке, а также не приняли во внимание его согласие на продление арендных отношений до 31.12.2011 (при условии погашения имеющейся задолженности). Действия арендодателя по отключению электроэнергии создали препятствия в использовании спорных нежилых помещений. Выводы судов о том, что общество возвратило предпринимателю арендуемое имущество 15.01.2012, не подтверждены документально. Более того, арендодатель уклонялся от приема помещений по акту приема-передачи. Акт обратной передачи имущества от 10.01.2012 судами надлежащим образом не исследован. Ответчик также указывает на необоснованность размера взысканной с него суммы.
В заседании 14.02.2013 объявлялся перерыв до 16 часов 05 минут 21 февраля 2013 года.
В судебном заседании представитель общества просил отменить состоявшиеся по делу судебные акты.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление надлежит отменить в части удовлетворения первоначального иска.
Как видно из материалов дела, здание торгово-делового центра (литера А, инвентарный номер 6785, кадастровый номер 26:16:060107:0024:6785/185:1000/А), находящееся по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Революционная, 57А (далее - здание), принадлежит истцу и ИП Агапову И.В. на праве общей долевой собственности (доля в праве - 1/2; т. 1, л.д. 27, 28).
Предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) 01.01.2011 заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 325,1 кв. м, расположенные на 1-м этаже здания. Арендуемые нежилые помещения обозначены штриховкой в кадастровом паспорте, выданном ГУП СК "Крайтехинвентаризация" 14.07.2010 (приложение к договору).
В пункте 1.3 договора указано, что помещения предоставляются арендатору для размещения в них развлекательного центра и находятся в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.
Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2011 по 30.11.2011 (пункт 1.4).
По истечении срока действия договора (при условии отсутствия долга по арендной плате) арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Арендатор принял на себя обязательства уведомить арендодателя о своем намерении заключить договор на новый срок не позднее 30 рабочих дней до окончания срока его действия.
Согласно пункту 2.3.10 договора арендатор принял на себя обязательства письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении арендуемого объекта при его досрочном освобождении или о намерении продлить действие договора.
На арендатора также возложена обязанность передать объект в течение пяти дней при его досрочном освобождении или на дату истечения срока действия договора по акту в исправном состоянии (в полной сохранности), в котором он находился при предоставлении его арендатору либо компенсировать стоимость ремонтно-восстановительных работ (пункт 2.3.11 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование нежилыми помещениями состоит из двух частей: постоянной в размере 155 072 рублей 50 копеек в месяц, и переменной - электроэнергии, потребляемой на освещение наружной рекламы, в сумме 1023 рублей в месяц. Отопление, вентиляция, кондиционирование, пожарная сигнализация, телефонная линия, вывоз твердых бытовых отходов, право пользования санузлами входят в стоимость арендной платы.
Арендатор перечисляет арендную плату на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее 5-го числа каждого месяца, начиная с момента подписания договора сторонами (пункт 3.2).
По акту приема-передачи от 01.01.2011 арендодатель передал арендатору нежилые помещения в здании. В акте указано, что переданный объект находится в нормальном состоянии, соответствующем условиям договора, его назначению и позволяющем нормальную эксплуатацию (т. 1, л.д. 19).
Письмом от 18.11.2011 N 51 предприниматель и ИП Агапов И.В. уведомили арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке и прекращении его действия с 01.12.2011. Ответчику предложено вернуть арендодателю по акту приема-передачи арендуемые нежилые помещения с учетом нормального износа в срок до 05.12.2011 (т. 1, л.д. 39).
В письме от 22.11.2011 N 49 общество просило арендодателя продлить срок действия договора до 01.01.2012 (т. 1, л.д. 41).
6 декабря 2011 года ответчик в письме N 83 просил арендодателя предоставить срок для освобождения помещений и выполнения восстановительных работ до 15.01.2012. В данном обращении общество также указало, что на основании уведомления от 18.11.2011 считает расторгнутым договор аренды с 01.12.2011 (т. 1, л.д. 40).
Предприниматель, полагая, что общество в период с 01.12.2011 по 15.01.2012 уклонялось от внесения платы за используемые помещения, обратился в арбитражный суд с иском.
Общество предъявило встречный иск о признании договора аренды недействительным, прекращении его действия и взыскании стоимости восстановительного ремонта.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 данного Кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статья 610 данного Кодекса устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Статьей 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.
Из приведенных норм следует, что после прекращения договора и до момента возврата арендуемого имущества арендатор обязан вносить арендную плату.
В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (абзац 5 пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; далее - информационное письмо N 66).
Следовательно, применение при разрешении первоначального иска норм главы 60 Гражданского кодекса неправомерно.
Суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
Исследовав представленные в дело доказательства, суды установили, что ответчик после прекращения договора аренды занимал помещения, принадлежащие предпринимателю.
Для правильного разрешения первоначального иска суд должен был установить период просрочки возврата арендованного имущества, поскольку в силу абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату (в размере, определенном в договоре) за время просрочки его возврата.
Суды установили, что договор аренды прекращен в связи с истечением срока действия (пункт 1.4) при наличии возражений арендодателя относительно возможности его продления на новый период (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).
В то же время вывод суда первой инстанции о том, что арендуемые помещения возвращены истцу 15.01.2012, сделан без исследования и оценки представленных в дело доказательств. Указание в письме ответчика предполагаемой даты освобождения помещения (15.01.2012) не освобождает суд от обязанности установить момент надлежащего исполнения арендатором обязанности, закрепленной в статье 622 Гражданского кодекса.
Ссылка суда первой инстанции на положения пункта 2.3.10 договора ошибочна, поскольку его условия распространяются на случаи досрочного освобождения помещений. В то же время суды установили, что спорные правоотношения возникли после прекращения договора (01.12.2011).
Суды не дали надлежащей оценки представленному в дело акту приема-передачи от 10.01.2012 (т. 3, л.д. 95), а также доводам ответчика об уклонении арендодателя от приемки возвращаемого ему имущества (пункт 37 информационного письма N 66).
В судебных актах отсутствуют выводы, касающиеся обоснованности заявленной предпринимателем суммы с учетом указания ответчика на создание арендодателем препятствий в пользовании арендуемым имуществом (т. 1, л.д. 163-165, 171; т. 2, л.д. 48).
Доводы жалобы общества о неверном разрешении встречного иска не принимаются.
Так, согласно пункту 2.3.11 договора аренды на общество возложена обязанность передать объект в течение пяти дней при его досрочном освобождении или на дату истечения срока действия договора по акту в исправном состоянии (в полной сохранности), в котором оно находилось при предоставлении его арендатору либо компенсировать стоимость ремонтно-восстановительных работ.
Оценив представленные ответчиком доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что условия договора позволяют определить индивидуальные характеристики имущества, переданного в аренду.
В материалах дела также отсутствуют доказательства, подтверждающие, что в процессе исполнения договора у сторон возникали разногласия относительно его предмета.
Иных оснований, позволяющих удовлетворить встречное требование о признании сделки недействительной, суды не установили.
Поскольку выводы судов об удовлетворении первоначального иска о взыскании с ответчика в пользу истца 231 623 рублей 57 копеек, а также расходов на оплату услуг представителя и государственной пошлины сделаны без оценки и исследования совокупности представленных в дело доказательств, решение и постановление в названной части надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении суду необходимо полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, определить дату исполнения ответчиком обязанности по возврату арендованного имущества истцу, дать оценку доводам общества о создании предпринимателем препятствий в пользовании имуществом, проверить расчет заявленной суммы, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить первоначальный иск.
Расходы ответчика по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд распределить при новом рассмотрении дела.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.06.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 по делу N А63-2993/2012 в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Эридан", а также отказа в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Совтех" оставить без изменения.
В остальной части решение от 27.06.2012 и постановление от 25.09.2012 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА