Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца - местной общественной организации "Кисловодское общество трезвости и здоровья" (ОГРН 1102600000480) - Вартанянц Р.Э. (председатель), Кабатовой Е.И. (доверенность от 04.03.2012), от ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральный медицинский центр" Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ОГРН 1027700036726) - Коротеева О.Н. (доверенность от 21.12.2012), Боташевой А.Г. (доверенность от 21.12.2012), в отсутствие представителей третьих лиц - Федерального агентства по управлению государственным имуществом, территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу местной общественной организации "Кисловодское общество трезвости и здоровья" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.06.2012 (судья Турчин И.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2012 (судьи Параскевова С.А., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-11923/2011, установил следующее.
Местная общественная организация "Кисловодское общество трезвости и здоровья" (далее - общественная организация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральный медицинский центр" Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - учреждение) с требованиями: обязать учреждение в лице филиала - санатория им. Г.К. Орджоникидзе (далее - санаторий) открыть двери в зал "Нарзанной галереи" для использования арендатором мест общего пользования; обязать подключить электричество; передать арендатору незаконно удерживаемые помещения "Нарзанной галереи" N 103, 105, 106; произвести перерасчет коммунальных платежей (требования уточнены, т. 2, л.д. 131, 132).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - агентство), территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - территориальное управление).
Решением от 28.06.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.11.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец использовал арендуемые им помещения не в соответствии с условиями договора, учреждение реализовало свое право на односторонний отказ от договора, который прекращен, ввиду чего правовые основания для удовлетворения негаторного иска отсутствуют.
В кассационной жалобе общественная организация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает на несоблюдение учреждением условий договора по надлежащему уведомлению о его прекращении (извещение не направлено всем сторонам сделки). Основания, приведенные в уведомлении, не могут считаться законными и обоснованными для принятия решения о прекращении договора аренды. Арендодатель нарушил условия договора, а именно: закрыл арендатору доступ к помещениям общего пользования, воде, канализации, отключил электричество, что свидетельствует о недостатках имущества. Отсутствие заключенного договора аренды не освобождает арендодателя от обязанности возврата денежных средств, полученных в связи с ненадлежащим исполнением обязательств. Материалами дела опровергаются доводы о том, что арендатор изменил внешний облик "Нарзанной галереи". Перепланировку помещений и организацию торговли в "Нарзанной галерее" осуществил не арендатор, а санаторий. Интересы агентства в суде представляло неуполномоченное лицо.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, поскольку у истца отсутствует право пользования спорным имуществом вследствие прекращения договорных отношений в одностороннем порядке. Учреждение реализовало предоставленное ему право одностороннего отказа от договора, уведомив об этом общественную организацию извещениями от 19.10.2011 N 17/871 и 15.11.2011 N 1259, полученными истцом (т. 1, л.д. 45, 46). Общественная организация использовала помещения не по назначению, изменила исторический облик объекта культурного наследия "Нарзанная галерея", что подтверждается предписанием Министерства культуры Ставропольского края от 31.08.2011 N 06-19/1125 (далее - министерство), предписанием Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска от 21.10.2011 N 617-4 (далее - управление архитектуры), письмом Думы города-курорта Кисловодска от 13.05.2011 N 03-07/346, письмом прокуратуры города Кисловодска от 29.12.2011 N 2583ж-2011, постановлением по делу об административном правонарушении от 17.02.2012 N 16. У истца имеется доступ к местам общего пользования через другие входы (не через внутренний вход в "Нарзанную галерею"). Позиция агентства совпадает с позицией учреждения, что подтверждается иском, предъявленным агентством к общественной организации, о выселении последней ввиду одностороннего отказа от договора (дело N А63-13303/2012), решением от 29.11.2012 по указанному делу исковые требования удовлетворены.
В судебном заседании процессуальные представители поддержали позиции своих доверителей, доводы, изложенные в кассационной жалобе и, соответственно, отзыве. Иные участники процесса, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, учреждение (арендодатель) и общественная организация (арендатор) по заданию территориального управления заключили договор от 02.07.2010 N Д-30/787 аренды помещений объекта культурного наследия федерального значения, находящегося в оперативном управлении учреждения (т. 1, л.д. 21-29, 56).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор - принимает во временное владение и пользование нежилые помещения в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, расположенном по адресу: г. Кисловодск, Бульвар курортный/ул. Коминтерна, 21/2, для использования под офис. Историческое название объекта "Нарзанная галерея", площадь передаваемых помещений - 1650,9 кв. м.
В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора он вступает в действие с момента подписания сторонами; срок его действия определен до 01.07.2011 включительно.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 28.07.2010.
По акту приема-передачи от 02.07.2010 объект аренды передан арендатору. В акте указано, что арендная плата взимается с 05.07.2010 (т. 1, л.д. 44).
В пункте 3.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать арендуемые помещения в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора (под офис), условиями договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности; выполнять обеспечивающие сохранность объекта требования, предусмотренные охранным обязательством арендодателя.
На основании пункта 3.2.10 договора арендатор обязан обеспечивать неизменность облика и интерьера объекта в соответствии с особенностями, определенными как предмет охраны данного объекта и указанными в охранном обязательстве арендодателя; не производить переустройства и (или) перепланировок арендуемых помещений, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по охране культурного наследия, арендодателя и территориального управления.
Пунктом 7.4 договора стороны предусмотрели случаи, при наступлении которых арендодатель и (или) территориальное управление вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора, в их числе: невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.3, 3.2.9 - 3.2.14 договора.
2 июля 2010 года стороны заключили дополнительное соглашение N Д-30/788 к договору аренды, в котором продлили срок его действия до 01.07.2015 (т. 1, л.д. 38).
2 июля 2011 года учреждение в лице своего филиала (санатория) и общественная организация заключили договор N 149/4-11 на возмещение стоимости коммунальных эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, по которому санаторий обеспечивает предоставление (передачу), а пользователь - оплачивает (возмещает) предоставленные коммунальные услуги, эксплуатационные услуги, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы на арендованное помещение (т. 1, л.д. 39-40).
На основании пункта 6.1 договора от 02.07.2011 N 149/4-11 его действие прекращается в случае прекращения договора аренды.
Из предписания министерства от 31.08.2011 N 06-19/1125 следует, что общественной организацией проведены работы по видоизменению фасада "Нарзанной галереи" (размещены рекламные конструкции, не соответствующие согласованному министерством эскизному проекту; наружная дверь на северном фасаде памятника из ценных пород дерева, входящая в предмет охраны, заменена на пластиковую); указано на необходимость приведения рекламных конструкций в соответствие эскизному проекту в срок до 14.09.2011, принять меры по восстановлению наружной двери (т. 1, л.д. 49).
19 октября 2011 года учреждение уведомило общественную организацию и территориальное управление о досрочном прекращении действия договора аренды от 02.07.2010 N Д-30/787 в связи с использованием арендатором спорного помещения не по назначению, изменением внешнего облика здания (т. 1, л.д. 45).
21 октября 2011 года управление архитектуры выдало общественной организации предписание N 617-4 с требованием в трехдневный срок произвести демонтаж рекламной конструкции на фасаде объекта культурного наследия (т. 2, л.д. 50).
15 ноября 2011 года санаторий также предупредил общественную организацию о прекращении договора аренды и необходимости освобождения занимаемых помещений (т. 1, л.д. 46).
После подачи жалобы санаторием на действия руководителя общественной организации, прокуратура Ставропольского края провела проверку, в ходе которой установила, что предписания министерства и управления архитектуры не исполнены, ввиду чего в письме от 29.12.2011 N 2583ж-2011, адресованном общественной организации, прокуратура констатировала наличие нарушений законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия (т. 2, л.д. 104-106).
Общественная организация, считая, что учреждение незаконно препятствует пользованию арендуемым имуществом, обратилась в суд с негаторным иском.
Согласно статьям 606, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование имущество. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса).
Из буквального толкования условий договора от 02.07.2010 N Д-30/787 следует, что учреждение и территориальное управление вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор), в том числе в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.3, 3.2.9 - 3.2.14 договора (ввиду не использования помещений под офис; не обеспечения сохранности арендуемого помещения; нарушения неизменности облика и интерьера объекта; и др.).
Судебные инстанции установили и материалами дела подтверждено, что истец использовал переданные ему в аренду помещения не по назначению, указанному в договоре. Арендатор изменил внешний облик здания (фасад) путем размещения рекламных конструкций, не соответствующих эскизному проекту; произвел замену наружной двери из ценных пород дерева на пластиковую; арендуемые помещения использует для размещения торговых площадок, о чем свидетельствуют предписания министерства от 31.08.2011 N 06-19/1125 и управления архитектуры от 21.10.2011 N 617-4, письмо прокуратуры от 29.12.2011 N 2583ж-2011 по итогам проверки, письмо санатория от 27.09.2011 N 1024.
Постановлением по делу об административном правонарушении от 17.02.2012 N 16 общественная организация привлечена к административной ответственности по части 1 статьи 7.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за нарушение требований сохранения, использования и охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения, их территорий и зон их охраны (т. 2, л.д. 123).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о нарушении арендатором условий договора аренды, что явилось основанием для одностороннего прекращения договорных отношений по инициативе арендодателя.
Судебные инстанции установили и материалами дела подтверждено, что учреждение и санаторий уведомили общественную организацию о досрочном прекращении действия договора аренды в связи с нарушением условий договора. Факт получения извещений истцом не отрицается и подтвержден в исковом заявлении (уведомление учреждения от 19.10.2011 N 17/871 получено по почте 02.11.2011, повторное уведомление санатория от 15.11.2011 N 1259-16.11.2011).
В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что арендодатель реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды, руководствуясь пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса и пунктами 3.2.3, 3.2.9 - 3.2.14 договора, исходя из принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса).
Поскольку договор аренды прекращен в одностороннем порядке, и между учреждением и общественной организацией отсутствуют договорные правоотношения, правовые основания для удовлетворения негаторного иска, отсутствуют, о чем верно указали обе инстанции в обжалуемых судебных актах.
Требования о необходимости возврата арендатору денежных средств, полученных в результате ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязанностей, несостоятельны, поскольку не нашли документального подтверждения.
Довод истца о том, что размещение рекламных конструкций произведено с ведома ответчика, подлежит отклонению, поскольку учреждение в письме к общественной организации указало на необходимость согласования данного вопроса с органами охраны памятников - министерством. В соответствии с письмом управления архитектуры разрешение на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на здании "Нарзанной галереи" не выдавалось.
Ссылка в кассационной жалобе на отсутствие надлежащих полномочий у представителя агентства была предметом исследования при рассмотрении дела по существу. В материалах дела имеются уведомления о надлежащем извещении, как агентства, так и территориального управления о времени и месте судебного разбирательства по настоящему делу.
Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, выяснили фактические обстоятельства спора, правильно применили к правоотношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.06.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2012 по делу N А63-11923/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
Л.Н.ПЛОТНИКОВА