Жилищное законодательство

Федеральный арбитражный суд Московского округа

Постановление

№ А41-9806/12 от 07.03.2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2013 года

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2013 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Федосеевой Т.В.,

судей Тутубалиной Л.А., Чалбышевой И.В.,

при участии в заседании:

от истца - Козлов А.М. - доверенность б/н от 27.02.2013,

от ответчика - Шлеина И.Ю. - доверенность б/н от 12.11.2012,

рассмотрев 28 февраля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ТСЖ "Парковый"

на решение от 13 июля 2012 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Севостьяновой Н.В.,

на постановление от 01 ноября 2012 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Марченковой Н.В., Боровиковой СВ., Ханашевичем С.К., по иску ТСЖ "Парковый" (МО, город Котельники, ОГРН: 11150427000868) к ООО УК ЖК "Парковый" (МО, город Котельники, ОГРН: 1065050021948), об обязании передать документацию по многоквартирному дому,

установил:

Товарищество собственников жилья "Парковый", (далее ТСЖ "Парковый", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "УК ЖК "Парковый" (далее ответчик) об обязании в месячный срок передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом N 9 по улице Кузьминская в городе Котельники Московской области, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 года (с учетом уточнений), а именно:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ с 24 ноября 2010 года по текущее состояние;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющем деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечена сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута) либо об отсутствии обременении;

- проектную документацию (Копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство дома (при наличии);

- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений, а именно: технические паспорта на лифты, установленные в доме;

- технические паспорта на общедомовые приборы учета потребленных энергоресурсов (горячей и холодной воды, тепловой и электрической энергии);

- акты ввода общедомовых приборов учета потребленных энергоресурсов (горячей и холодной воды, тепловой и электрической энергии) в эксплуатацию и постановки их на коммерческий учет;

- договоры на обслуживание общедомовых приборов учета потребленных энергоресурсов (горячей и холодной воды, тепловой и электрической энергии); акты проверки общедомовых приборов учета потребленных энергоресурсов (горячей и холодной воды, тепловой и электрической энергии);

- акты разграничения балансовой ответственности по каждому виду инженерных коммуникаций, по которым осуществляется поставка энергоресурсов; документы о размере платежей за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и коммунальные услуги полученных от у собственников помещений и их перечислении поставщикам энергоресурсов.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 июля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 ноября 2012 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанций мотивировали свои выводы тем, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N 9 по улице Кузьминская в городе Котельники Московской области (протокол общего собрания собственников помещений от 27 октября 2009 года) был выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации общим собранием собственников помещений было избрано ООО "Домостроитель-Юго-западный" (после смены наименования - ООО "УК ЖК "Парковый"), которое по настоящее время и осуществляет управление многоквартирным домом.

Из представленного истцом протокола 1-11-К9 от 24 ноября 2010 года общего собрания собственников помещений не следует, что в повестку дня был внесен вопрос об изменении способа управления многоквартирным домом, и по данному вопросу собственниками было принято решение. Суды сослались также на то, что истцом не представлено доказательств расторжения договоров управления, заключенных ответчиком с собственниками помещений многоквартирного дома, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

На принятые судебные акты ТСЖ "Парковый" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене как незаконных и удовлетворении иска.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права, выразившееся в неприменении закона, подлежащего применению, и неправильном истолковании закона. Заявитель указывает, что согласно представленного им протокола N 1-11-К9 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 9 по ул. Кузьминская в городе Котельники, собственниками принято решение о выборе способа управления домом товариществом собственников жилья (пункт 5 протокола). Между тем, данному доказательству дана неправильная оценка. Заявитель ссылается также на несоответствие закону вывода суда о нерасторжении договоров, заключенных собственниками с ООО "УК ЖК "Парковый", указывая при этом, что односторонний отказ от исполнения договоров, имевший место быть в спорном случае, не противоречит закону.

Отзыв на кассационную жалобу ответчиком не представлен.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы поданных ими кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения жалобы.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдения норм процессуального права, а также соответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит принятые судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, ТСЖ "Парковый", обращаясь в суд с заявленными требованиями, в обоснование своих требований указывает на то, что товарищество было создано на основании решения от 24 ноября 2010 года общего собрания собственников помещений дома N 9 по ул. Кузьминская в городе Котельники Московской области, которым выбран способ управления домом с помощью товарищества собственников жилья для организации контроля за работой управляющей компании.

Государственная регистрация ТСЖ "Парковый" произведена 01 февраля 2011 года.

Истец указывает, что после образования в названном многоквартирном доме товарищества собственников жилья, у ответчика, ранее осуществлявшего управление многоквартирным домом, возникла обязанность передать истцу техническую и иную документацию, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 49 от 13 августа 2006 года, согласно перечню, указанному в иске.

Между тем, неоднократные требования ТСЖ о передаче спорной документации оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Отказывая в иске, суды обеих инстанций мотивировали свой вывод тем, что из представленного истцом протокола N 1-11-К9 от 24 ноября 2010 года не следует, что в повестку дня общего собрания собственников помещений был внесен вопрос об изменении способа управления многоквартирным домом и по данному вопросу собственниками было принято решение.

Общим собранием собственников помещений не было принято решения ни об изменении способа управления многоквартирным домом, ни о расторжении договоров управления многоквартирным домом с ответчиком, ни о выборе новой управляющей организации.

Ссылаясь на часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды указали также на то, что доказательств расторжения заключенных ответчиком с собственниками помещений многоквартирного дома договоров управления в установленном законом порядке в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, в связи с чем сделали вывод о том, что заключенные ответчиком с собственниками помещений многоквартирного дома договоры управления в установленном порядке не расторгнуты.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно пункту 3 указанной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом, как предусмотрено пунктом 4 этой же статьи, может управляться только одной управляющей организацией.

Согласно пункту 5 протокола N 1-11-К9 от 24 ноября 2010 года общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 9 по ул. Кузьминская в городе Котельники Московской области, собственниками принято решение о выборе способа управления домом с помощью товарищества собственников жилья (ТСЖ) для организации постоянного контроля членами ТСЖ работы нанятой управляющей компании и одновременно было образовано ТСЖ "Парковый" (пункт 6 протокола), зарегистрированное в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 10 названного протокола, собственники решили: поручить правлению ТСЖ в течение 60-и дней с момента регистрации ТСЖ "Парковый" выбрать новую управляющую компанию и заключить с ней договор.

Из изложенного следует, что собственниками помещений в доме N 9 по улице Кузьминская принято решение о смене способа управления этим домом управляющей компанией на управление товариществом собственников жилья, о чем ООО "УК ЖК "Парковый" было уведомлено вновь созданным товариществом собственников жилья.

Вывод судов о том, что заключенные ответчиком с собственниками помещений многоквартирного дома договоры управления в установленном порядке не расторгнуты, не соответствует имеющимся в деле доказательствам и закону.

Из системного толкования положений части 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что договор управления, заключенный собственником помещения с управляющей компанией, прекращается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении.

Из материалов дела следует, собственники помещений многоквартирного дома N 9 по улице Кузьминская заявили управляющей компании ООО "УК ЖК "Парковый" (прежнее наименование ООО УК "Домостроитель Юго-Западный") о расторжении заключенных с ними договоров управления многоквартирным домом (л.д. 106 - 113 т. 3).

Односторонний отказ от такого договора не противоречит положениям статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.

В силу названных норм права и с учетом действий собственников помещений, заявивших ответчику о расторжении с ним договоров управления, у суда не имелось оснований для вывода о том, что заключенные ответчиком с собственниками помещений договоры не расторгнуты.

Согласно статье пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая компания за тридцать дней до прекращения управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

С учетом установленных обстоятельств и в соответствии с названной нормой права, ответчик обязан передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом.

Поскольку данная обязанность ответчиком не выполнена, требования истца подлежат удовлетворению в соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что по настоящему делу судами установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение от 13 июля 2012 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 01 ноября 2012 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-9806/12 - отменить, иск товарищества собственников жилья "Парковый" удовлетворить, обязать общество с ограниченной ответственностью "УК ЖК "Парковый" передать товариществу собственников жилья "Парковый" техническую и иную документацию на многоквартирный дом N 9 по Кузьминской улице в городе Котельники Московской области, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 г. (с учетом уточнений), а именно:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ с 24.11.10 г. по текущее состояние;

- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

проектную документацию (Копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство дома (при наличии);

- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений, а именно:

технические паспорта на лифты, установленные в доме;

технические паспорта на общедомовые приборы учета потребленных энергоресурсов (горячей и холодной воды, тепловой и электрической энергии);

акты ввода общедомовых приборов учета потребленных энергоресурсов (горячей и холодной воды, тепловой и электрической энергии) в эксплуатацию и постановки их на коммерческий учет;

договоры на обслуживание общедомовых приборов учета потребленных энергоресурсов (горячей и холодной воды, тепловой и электрической энергии);

акты проверки общедомовых приборов учета потребленных энергоресурсов (горячей и холодной воды, тепловой и электрической энергии);

акты разграничения балансовой ответственности по каждому виду инженерных коммуникаций, по которым осуществляется поставка энергоресурсов;

документы о размере платежей за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и коммунальные услуги полученных от собственников помещений и их перечислении поставщикам энергоресурсов.

Председательствующий судья

Т.В.ФЕДОСЕЕВА

Судьи

Л.А.ТУТУБАЛИНА

И.В.ЧАЛБЫШЕВА

Читайте подробнее: Договор управления многоквартирным домом может расторгаться в одностороннем порядке