Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 6 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Шелеминой М.М.,
судей: Кадниковой Л.А., Чупрова А.И.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственность "САЯНЫ" Ковалева Алексея Григорьевича (доверенность от 12.02.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственность "САЯНЫ" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 июля 2012 года по делу N А19-5789/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции - Раздобреева И.А., суд апелляционной инстанции: Дунаева Л.А., Борисов Г.Н., Севастьянова Е.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "САЯНЫ" (ОГРН 1022401946929, г. Красноярск) (далее - ООО "САЯНЫ", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным отказа Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент) в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения N 170 площадью 444,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49, изложенного в письме от 17.01.2012 N 1284.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 июля 2012 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 года, в удовлетворении заявленного требования отказано.
ООО "САЯНЫ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты по мотивам неправильного применения судами норм материального права и нарушения норм процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что вывод судов о ненахождении нежилого помещения площадью 444,2 кв.м во временном пользовании общества непрерывно в течение двух лет основан на неполном исследовании обстоятельств дела; указывает, что фактически перерыва во владении и пользовании данным недвижимым имуществом не было, экспликации к плану подвала подтверждают, что обществом арендуется одно и то же нежилое помещение - 242,80 кв.м находилось в аренде, а остальная часть использовалась как место общего пользования, содержание которого осуществлялось за счет арендной платы; судами оставлен без внимания довод общества о неправомерной передаче Департаментом нежилого помещения N 170 обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилбытсервис".
Заявитель кассационной жалобы считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды от 17.10.2006 и дополнений к нему, указывая на то, что статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в которой закреплено требование о заключении договоров аренды муниципального имущества только по результатам торгов, была введена после заключения этого договора; данный договор аренды в судебном порядке не был оспорен и не расторгнут.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (уведомления N 05275, 05276, информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в сети Интернет), Департамент своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.
Представитель ООО "САЯНЫ" в судебном заседании подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
В судебном заседании объявлен перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 21 февраля 2013 года до 27 февраля 2013 года до 15 часов 30 минут, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.
После перерыва представители сторон участия в судебном заседании не принимали.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Красноярска (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью "САЯНЫ" (ТОО "САЯНЫ") (арендатор) был заключен договор аренды зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений от 21.07.1994 N 1532, согласно пункту 1.1 которого Комитет сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 435,0 кв.м, расположенное по адресу г. Красноярск, ул. Щорса, 49, для использования под овощной магазин. Изменением от 29.09.1997 N 5 к договору N 1532 в договор внесены изменения - арендатором признано ООО "САЯНЫ" (правопреемник ТОО "САЯНЫ").
В соответствии с дополнением от 19.12.2005 N 21 к договору N 1532 предмет договора аренды определен сторонами как нежилое подвальное помещение N 170 площадью 444,2 кв.м, нежилое помещение N 164 площадью 255,0 кв.м на 1-м этаже девятиэтажного жилого дома, общей площадью 699,2 кв.м (реестровый N СТР09047), расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49, для использования под компьютерный клуб. Согласно дополнению от 17.10.2006 N 23 помещение N 170 из договора N 1532 исключено.
17.10.2006 между Департаментом и ООО "САЯНЫ" заключен договор аренды нежилого помещения N 10129, согласно которому обществу отдельно в пользование передано нежилое помещение N 170 общей площадью 444,2 кв.м в подвале 9-этажного жилого дома (реестровый N СТР09047), расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Щорса, 49. Срок действия договора установлен до 17.09.2007. В соответствии с дополнениями от 28.08.2007 N 2, от 02.11.2007 N 3 к договору срок аренды продлен до 30.11.2008.
На основании письма Департамента от 10.07.2009 N 36533 "О расторжении договора" договор аренды от 17.10.2006 N 10129 признан прекращенным с 05.05.2009 в связи с востребованием собственниками многоквартирного дома, находящегося по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49, арендованного ООО "САЯНЫ" подвального помещения на основании положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и факта нахождения в подвале инженерных коммуникаций, им принадлежащих, пересмотра отношений по пользованию обществом указанным нежилым помещением, как принадлежащим им на праве собственности.
01.04.2009 между обществом и ООО "Управляющая компания "Жилбытсервис", выступающим от имени собственников помещений в многоквартирном доме, заключен договор N А-12/09-К аренды нежилого подвального помещения общей площадью 242,80 кв.м на срок с 01.04.2009 по 31.03.2010.
В связи с регистрацией 30.08.2010 права собственности на подвальное помещение N 170 по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49 за муниципальным образованием город Красноярск договор N А-12/09-К расторгнут с 01.09.2010 соглашением от 12.04.2011.
05.07.2011 между ООО "САЯНЫ" и Департаментом заключен договор N 11955 аренды нежилого помещения N 170 площадью 444,2 кв.м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49.
01.12.2011 ООО "САЯНЫ" обратилось в Департамент с заявлением, в котором выразило намерение реализовать преимущественное право выкупа нежилого помещения N 170 площадью 444,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, по ул. Щорса, 49.
Письмом от 17.01.2012 N 1284 Департамент уведомил общество об отказе в реализации преимущественного права выкупа со ссылкой на статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
ООО "САЯНЫ", полагая, что названный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с указанным заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из соответствия оспариваемого отказа Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ и отсутствия нарушения законных интересов заявителя.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене, а кассационную жалобу - удовлетворению в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Условия реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, установлены статьей 3 названного Закона, в силу которой такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, в том числе, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно пункту 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса).
В пункте 6 Информационного письма N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Суды двух инстанций, проанализировав представленные в материалы дела договоры аренды от 21.07.1994 N 1532 с дополнениями, от 17.10.2006 N 10129, от 01.04.2009 N А-12/09-К с дополнением от 30.03.2010, от 05.07.2011 N 11955, передаточные акты, экспликации к плану строений, расчеты арендной платы, установили, что действие договора от 17.10.2006 N 10129 аренды нежилого помещения N 170 общей площадью 444,2 кв.м было прекращено с 05.05.2009; в период с 01.04.2009 по 04.07.2011 ООО "САЯНЫ" владело помещением общей площадью 242,80 кв.м. Суды признали отсутствующими доказательства фактического владения помещением площадью 444,2 кв.м, в том числе уплаты арендных платежей в отношении указанной площади за указанный период.
На основании изложенного суды пришли к выводу о том, что поскольку временное владение и (или) временное пользование ООО "САЯНЫ" недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности - нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 49, общей площадью 444,2 кв.м прерывалось на значительное время, основания для применения пункта 6 Информационного письма N 134 и признания данного промежутка в пользовании помещением площадью 444,2 кв.м незначительным отсутствуют, правомерен отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества этой площадью, изложенный в письме от 17.01.2012 N 1284.
Суждение суда апелляционной инстанции о ничтожности в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды от 17.10.2006 N 10129 и дополнений к указанному договору от 28.08.2007 N 2, от 02.11.2007 N 3, поскольку они заключены с нарушением части 1 статьи 20 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) (далее - Закон о защите конкуренции), без предварительного согласования с антимонопольным органом и без проведения торгов, является ошибочным, поскольку из материалов дела не следует, что Департамент в установленном законом порядке признавался нарушившим требования Закона о защите конкуренции и что антимонопольным органом предпринимались предусмотренные статьей 23 указанного Закона меры по защите конкуренции.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу статьи 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с подпунктом 6 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган вправе обращаться в арбитражный суд с исками, заявлениями о нарушении антимонопольного законодательства, в том числе о признании недействительными полностью или частично договоров, не соответствующих антимонопольному законодательству, об изменении или о расторжении договоров.
Вместе с тем указанные выводы суда апелляционной инстанции не могут служить основанием к отмене постановления, поскольку не привели к принятию неправильного по существу судебного акта, учитывая установленное судами соответствие оспариваемого отказа Департамента Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в данном случае суду следовало удовлетворить заявленное требование общества в части, предоставив ему возможность реализовать преимущественное право в отношении нежилого помещения площадью 242,80 кв.м, и, что суд должен был отразить данное обстоятельство в резолютивной части решения, был рассмотрен судом апелляционной инстанции и отклонен обоснованно и мотивированно, как не соответствующий порядку реализации преимущественного права арендатора, предусмотренному положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Суд правильно исходил из того, что при подаче заявления в Департамент общество претендовало на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 444,2 кв.м и отказ Департамента в реализации преимущественного права на приобретение помещения именно указанной площадью послужил основанием для возникновения спора между заявителем и Департаментом и обращения общества в суд, в связи с чем на основании статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Вместе с тем данное обстоятельство не лишает общества права обратиться в Департамент за реализацией преимущественного права на приобретение помещения иной площадью при наличии соответствия условиям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Неправильного применения норм материального права или нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено.
Выводы судов основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому у суда кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределы его компетенции, отсутствуют правовые основания для переоценки названных выводов судов и учета доводов кассационной жалобы, направленных на переоценку установленных судами фактических обстоятельств.
При таких условиях Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 июля 2012 года по делу N А33-5789/2012, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 ноября 2012 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.М.ШЕЛЕМИНА
Судьи:
Л.А.КАДНИКОВА
А.И.ЧУПРОВ